За неполные 2 года объем вложений в объекты недвижимости России, проданные международными собственниками российским инвесторам, составил 361 млрд рублей.
По данным IBC Real Estate на начало декабря 2023 года совокупный объем вложений в недвижимость за выходом иностранных инвесторов из России с начала событий февраля 2022 года составил 361 млрд руб. Наибольший объем — 137 млрд руб., пришелся на III квартал 2023 года, когда была закрыта крупнейшая сделка по продаже шведской компанией Ingka Centres 14 ТРЦ «МЕГА» в 11 городах России группе «Газпромбанк».
Динамика объема инвестиционных сделок с иностранными продавцами на рынке недвижимости России, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям.
Источник: IBC Real Estate
Активный рост продаж объектов недвижимости, которыми ранее владели иностранные собственники, начался после изменения геополитической ситуации, когда международные компании стали принимать для себя решения о приостановке или прекращении ведения бизнеса в России. По итогам прошлого года 22% инвестиционных вложений были обеспеченны сделками по продаже иностранных активов. В 2023 году подобные транзакции составили более трети всех инвестиций. Пик активности пришелся на середину года — II и III кварталы, когда доля сделок по выходу иностранного капитала достигла 37% и 55%, соответственно.
Лидером по проданным активам с февраля 2022 года, как в денежном эквиваленте, так и в количестве объектов, стала сделка по продаже 14 ТРЦ «МЕГА» и БЦ «Химки бизнес-парк» от Ingka Centers. В тройку лидеров по объему инвестиций также вошли компании PPF Group — логопарки «Южные Врата», «Трилоджи парк Томилино», БЦ Comcity и ТЦ «Невский Центр», а также компания Hines, реализовавшая ТРЦ «Метрополис» компании Balchug Capital. Основными интересантами на покупку вышеназванных активов выступили российские компании — 82% от общего объема сделок с иностранных продавцами.
Структура высвобождения иностранного капитала из российских активов по странам, 2022-2023 г.
Источник: IBC Real Estate
«Для инвесторов из России и дружественных стран изменение геополитической ситуации дало уникальную возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами. Интерес покупателей к приобретению активов наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости, — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. — Тем не менее, в среднесрочной перспективе ожидается сокращение количества таких сделок. Это будет связано, во-первых, с сокращением предложения, т.к. большинство иностранных компаний уже вышли из локальных активов, во-вторых — с усилением контрсанкционных мер: так, в сентябре в очередной раз были скорректированы требования к продажам активов иностранных собственников, при которых обязательный взнос был увеличен с 10% до 15% от рыночной оценки».
Структура активов, проданных зарубежными игроками по сегментам недвижимости, 2022-2023 г.
Источник: IBC Real Estate
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок по продаже активов иностранных собственников, 2022-2023 гг.
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
Год |
|
Торговый |
14 ТРЦ «МЕГА»* |
2 300 |
Конфиден-циально |
Ingka Centres |
Швеция |
Группа «Газпромбанк» |
Россия |
2023 |
|
Торговый |
ТРЦ Метрополис* |
205 |
55 — 60 |
Hines |
США |
Balchug Capital |
Армения |
2023 |
|
Офисный |
БЦ Comcity |
278 |
25 — 27 |
PPF Real Estate |
Чехия |
Inventa |
Россия |
2022 |
|
Складской |
Южные Врата |
460 |
18 — 20 |
PPF Real Estate |
Чехия |
Ventall |
Россия |
2022 |
|
Гостиничный |
Портфель 10 отелей Wenaas Group* |
4 тыс. номеров |
15 — 17 |
Wenaas |
Норвегия |
АФК «Система» |
Россия |
2023 |
|
Офисный |
Военторг |
66 |
12 — 14 |
Fosun |
Китай |
Торговый центр ЦВУМ |
Россия |
2022 |
|
Торговый |
7 ТРЦ Park House |
214 |
11 — 13 |
Atrium European Real Estate |
Нидерланды |
Ramo-M |
Россия |
2023 |
|
Торговый |
Невский центр |
91 |
10 — 12 |
PPF Real Estate |
Чехия |
«Стокманн СПБ центр» |
Россия |
2023 |
|
Складской |
2 склада FM Logistic |
200 |
10 — 11 |
FM Logistic |
Франция |
Central Properties |
Россия |
2022 |
|
Офисная |
Pulkovo Sky* |
76 |
7 — 8 |
EKE; Vicus |
Финляндия |
Balchug Capital |
Армения |
2023 |
(*) — Консультант сделки — IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Согласно данным IBC Real Estate совокупный объем вложений в недвижимость России по итогам 11 месяцев 2023 года составил 741 млрд руб., что на 49% превысило итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. Такой рекордный объем обеспечен рядом исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. Кроме того, сейчас на финальной стадии переговоров находится еще ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае закрытия их до конца декабря, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб. В 2024 году, в основном в связи с высоким уровнем ключевой ставки в первой половине года, аналитики IBC Real Estate ожидают стабилизации темпов роста вложений в недвижимость и по итогам следующего года объем инвестиционных вложений может составить 400-450 млрд руб., что будет сопоставимо с уровнями 2021 и 2022 гг.
