По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, рынок недвижимости Москвы по итогам 2025 года сохранил статус ключевого инвестиционного центра страны. Несмотря на охлаждение по сравнению с рекордным 2024 годом, объем вложений остается существенно выше исторических средних значений, а инвесторы адаптируются к высокой стоимости заемного капитала, смещая фокус в сторону точечных сделок и качественных активов.
Итоги года: второй результат за всю историю наблюдений
Совокупный объем инвестиций в недвижимость Москвы по итогам 2025 года достиг 715 млрд руб. Это второй результат за всю историю наблюдений и показатель, более чем втрое превышающий среднегодовые значения докризисного периода. Коррекция относительно прошлого года носит ожидаемый характер и отражает высокую базу, сформированную за счет рекордных сделок в 2024 году.
Даже с учетом этой коррекции 2025 год стал вторым по объему инвестиций за весь период наблюдений, что указывает на устойчивость спроса на столичную недвижимость как класс актива.
Структура вложений: офисы, жилье и склады
Наибольшая доля инвестиций в Московском регионе пришлась на три сегмента:
-
офисная недвижимость — 41%,
-
жилая — 22%,
-
складская — 21%.
Во всех ключевых сегментах зафиксировано снижение относительно 2024 года, что отражает общероссийскую тенденцию замедления инвестиционной активности. Однако абсолютные показатели по-прежнему существенно превосходят уровни, характерные для докризисных лет.
Офисы: спрос со стороны собственников
Офисная недвижимость осталась крупнейшим сегментом по объему вложений. Ключевым драйвером стали покупки крупных площадей под собственные нужды компаний — такие сделки сформировали около половины объема инвестиций в сегмент.
Снижение вложений по сравнению с прошлым годом во многом объясняется высокой базой 2024 года, когда рынок был насыщен сверхкрупными сделками с участием государственных и квазигосударственных структур. При этом текущие объемы все еще в 2–3 раза превышают показатели предыдущих лет, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к качественным офисным активам.
Склады: от роста ставок к равновесию
Инвестиции в складскую недвижимость снизились на 16%, до 150 млрд руб. Основная причина — достижение рынком относительного равновесия. После периода активного роста арендных ставок потенциал их дальнейшего пересмотра оказался ограничен, что снизило привлекательность новых сделок.
Характерная особенность сегмента — растущая роль закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Более 40% вложений в складскую недвижимость пришлось на объекты, приобретенные для последующего включения в такие фонды, что отражает институционализацию спроса и интерес частных инвесторов к реальным активам с прогнозируемым денежным потоком.
Жилая недвижимость: пауза после отмены льгот
В жилом сегменте инвестиционная активность сократилась почти вдвое — до 158 млрд руб. Причиной стало завершение льготных ипотечных программ, что охладило покупательский спрос и повлияло на инвестиционные планы девелоперов.
На рынке усилилась тенденция к продаже участков с исходно-разрешительной документацией и проектов на стадии строительства. Это указывает на корректировку стратегий застройщиков и более осторожный подход к запуску новых проектов в условиях высокой стоимости финансирования.
Торговая и гостиничная недвижимость: рост на фоне низкой базы
На этом фоне выделяются торговый и гостиничный сегменты, которые в 2025 году показали рост инвестиций.
-
В торговой недвижимости объем сделок увеличился в 1,5 раза, до 40 млрд руб., чему способствовали крупные сделки с торговыми центрами и аутлетами.
-
В гостиничном сегменте объем вложений вырос вдвое, до 28 млрд руб., достигнув максимального значения за всю историю наблюдений.
Рост в этих сегментах во многом обеспечен сделками с качественными активами в Москве и Московском регионе, а также развитием внутреннего туризма.
Москва в структуре инвестиций России
По итогам 2025 года на Москву пришлось около 74% всех инвестиций в недвижимость страны. Совокупный объем вложений в недвижимость России составил 973 млрд руб., что более чем в три раза превышает среднегодовые значения докризисного периода.
Прогноз на 2026 год предполагает умеренный сценарий: совокупные инвестиции в недвижимость России ожидаются на уровне 650–700 млрд руб., из которых 500–550 млрд руб. может прийтись на Москву.
Вывод
Рынок недвижимости Москвы входит в фазу стабилизации после рекордных значений, сохраняя при этом высокую инвестиционную привлекательность. В условиях дорогого заемного капитала и умеренного экономического роста инвесторы делают ставку на качество активов, собственные средства и инструменты коллективных инвестиций. Для логистики и складского сегмента это означает дальнейшее усиление роли институциональных инвесторов и более взвешенный подход к новым проектам.
