По итогам 2023 года объем инвестиционных вложений в недвижимость российских регионов в 3 раза превысил годовой показатель рекордного 2022 года, более половины транзакций составили иностранные активы.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate совокупный объем вложений в недвижимость России с начала 2023 года до середины декабря составил 820 млрд руб. Пятая часть инвестиций пришлась на объекты, расположенные в регионах, не включая Санкт-Петербург. В абсолютных значениях этот показатель достиг 155 млрд руб., что в 3 раза превысило годовое значение 2022 года, став максимальным за всю историю наблюдений.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости РФ, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.
Источник: IBC Real Estate
Одним из главных факторов роста инвестиционных вложений в региональные объекты стала продажа международными компаниями своих российских активов — доля таких транзакций составила 53%. В большинстве — это были портфельные сделки, где большая часть объектов расположена именно в региональных городах. Крупнейшими транзакциями 2023 года стали: продажа 9 ТРЦ «МЕГА» в областных центрах — Нижнем Новгороде, Казани, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Уфе, Омске, Екатеринбурге, Самаре и респ. Адыгея ( в составе портфеля из 14 ТРЦ шведской компании Ingka Centres), 4 ТРЦ Park House в Екатеринбурге, Казани, Волгограде, Тольятти (в составе портфеля из 7 ТРЦ фонда Atrium European Real Estate), 2 гостиницы Park Inn by Radisson в Екатеринбурге и Мурманске (в составе портфеля из 10 отелей норвежской компании Wenaas Group).
Среди сделок с российскими собственниками ключевой транзакцией стала продажа курорта «Архыз». Данная сделка на сегодня является крупнейшей в денежном эквиваленте с 2000 года. Ввиду ограничений на поездки в зарубежные страны и, как следствие, переориентации населения на отдых внутри страны, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться рост вложений в гостиничную недвижимость.
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в регионах РФ, 2023 год
|
Объект |
Регион |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
|
Торговая недвижимость |
|||||||
|
9 ТРЦ «МЕГА» |
Нижний Новгород, Казань, Краснодар, Новосибирск, Ростов-на-Дону и др. |
1 190 |
Конфиденциально |
Ingka Centres |
Швеция |
Газпромбанк |
Россия |
|
4 ТРЦ Park House |
Екатеринбург, Казань, Волгоград, Тольятти |
135 |
6,5 — 7 |
Atrium European Real Estate |
Нидерланды |
Рамо-М |
Россия |
|
ТРЦ «Жар-Птица» |
Нижний Новгород |
106 |
5,5 — 6 |
Столица Нижний |
Россия |
МТВ 21 |
Россия |
|
ТРЦ «Аквамолл» |
Ульяновск |
90 |
4 — 4,5 |
Dars Development |
Россия |
ГК «Металлист» |
Россия |
|
ТРЦ «Триумф Молл» |
Саратов |
58 |
3,5 — 4,5 |
Сбербанк |
Россия |
Central Properties, «Аптекарский» |
Россия |
|
ТРЦ «Сибирский Молл» |
Новосибирск |
65 |
3,7 |
ВЭБ.РФ |
Россия |
ЗАО «Глобус» |
Россия |
|
13 ТЦ «Сибирский Городок» |
Кемеровская область и Красноярский край |
173 |
3,4 |
Сбербанк |
Россия |
ГК «Онлайн Финанс» |
Россия |
|
ТРЦ «Радуга Парк» |
Екатеринбург |
67 |
3 — 3,5 |
ГК «Форум Групп» |
Россия |
ГК «Гранд Лайн-Центр» |
Россия |
|
Гостиничная недвижимость |
|||||||
|
Курорт «Архыз» |
Карачаево-Черкесия |
20 га |
24 200 |
УК «Архыз» |
Россия |
Горные вершины |
Россия |
|
Отель «Звездный» |
Сочи |
122 номера |
4,5 |
Леноблком-имущество |
Россия |
СЗ «Вершина» |
Россия |
Источник: IBC Real Estate
Особой популярностью у инвесторов в 2023 году пользовался сегмент торговой недвижимости, который стал лидером в структуре вложений — 68%. Помимо уже перечисленных транзакций по продаже иностранными собственниками своих актив в России, высокая активность наблюдалась и среди российских игроков. Были закрыты сделки по продаже ТРЦ «Триумф Молл» в Саратове, ТРЦ «Аквамолл» в Ульяновске, ТРЦ «Сибирский Молл» в Новосибирске, а также портфеля из 13 ТЦ Сибирский городок в Кемеровской области и Красноярском крае. Инвесторы продолжают искать подобные объекты ввиду привлекательной цены, т.к. многие из них продаются с хорошим дисконтом, при этом новые собственники получают действующий актив с высоким потенциалом роста.
Структура инвестиционных сделок в региональную недвижимость по сегментам, 2023 г.
Источник: IBC Real Estate
Более половины транзакций 2023 года пришлось на 5 российских городов. Лидерами по объему вложений стали Качаево-Черкессия — 17% в объеме инвестиций среди регионов, Екатеринбург — 11%, Нижний Новгород и Новосибирск — по 9%, Казань — 7%.
Структура инвестиционных сделок по регионам в 2023 г, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
«С точки зрения инвестиционной активности на рынке недвижимости 2023 год стал уникальным. Рекордные объемы вложений были зафиксированы как в целом по России, так и в регионах. В 2024 году темпы роста вложений будут стабилизироваться, а их совокупный объем по России составит 400-450 млрд руб., что сопоставимо с высокими уровнями 2021-2022 годов», — прогнозирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. — При этом, учитывая фактор репатриации капитала, инвесторы будут фокусироваться не только на городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге, но и на ключевых областных центрах, что будет способствовать дальнейшему росту инвестиций в регионы России".
