В этом году объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России достиг абсолютного максимума, однако темпы дальнейшего роста может замедлить текущая денежно-кредитная политика.
В 3 квартале 2023 года ЦБ РФ трижды поднимал ключевую ставку — за три месяца показатель вырос с 7,5% до 13% и стал максимальным с конца мая 2022 года. Специалисты департамента исследований и аналитики IBC Real Estate проанализировали влияние движения ключевой ставки на динамику объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России за последние три года и пришли к выводу, что сложившаяся сегодня ситуация, когда при росте ключевой ставки объемы инвестиционных вложений продолжают демонстрировать рекордные значения, является нетипичной.
В привычной модели положительная динамика ключевой ставки влечет за собой замедление активности инвесторов по вхождению в новые проекты, а далее — корректирует темп в сторону понижения. Так в 2021 году эффект низкой базы способствовал росту объема вложений, однако уже в начале 2022 года, ввиду резкого роста курса валют и ключевой ставки до 20%, инвестиции в недвижимость начали снижаться. При этом уже в 4 квартале 2022 года, после смягчения денежно-кредитной политики Центробанка, инвестиционная активность получила новый виток развития и, как следствие, в конце года был вновь зафиксирован рекордный объем транзакций. Инерционный эффект улучшения условий кредитования наблюдался и в первой половине 2023 года, когда были закрыты крупнейшие сделки в торговой и гостиничной недвижимости. Динамика сделок в июле—сентябре 2023 года была сопоставима с аналогичными периодами 2022 и 2021 гг., однако закрытие в конце сентября самой масштабной в истории рынка портфельной сделки с торговыми центрами «МЕГА» более чем в 2 раза превысило ожидаемый итог 3 квартала.
Динамика объема инвестиционных сделок с недвижимостью России и ключевой ставки
Источник: IBC Real Estate
«Если рассматривать инвестирование за счет заемных средств, то на фоне увеличения ключевой ставки стоимость проектного финансирования, безусловно, возрастает. Однако, говоря об институциональных инвесторах, которые обладают собственными средствами, в текущей геополитической ситуации и условиях ограничений по выходу крупного капитала за рубеж, ценность недвижимости как защитного актива существенно возрастает. На рынке все еще имеются доступные для приобретения высокорентабельные активы уходящих иностранных владельцев, которые ранее к продаже не планировались. Именно поэтому, даже при росте ключевой ставки, мы пока не наблюдаем в недвижимости «инфляционного скачка», — комментирует Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.
Так общий объем инвестиций в недвижимость за 3 квартал 2023 года достиг 239 млрд руб., что стало абсолютным максимумом среди всех квартальных значений за всю историю наблюдений. Совокупный объем инвестиционных сделок по итогам 9 месяцев 2023 года составил 610 млрд руб., и не только более чем в 2 раза превысил показатель за аналогичный период прошлого года, но и на 23% превзошел итог всего 2022 года, который до недавнего времени считался рекордным.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.
Источник: IBC Real Estate
Наибольшая доля (46%) инвестиционных сделок, закрытых в январе-сентябре 2023 года, пришлась на торговый сегмент. В абсолютных значениях показатель достиг 280 млрд руб., что в 6 раз выше годового значения 2022 года. Данный рост, в первую очередь, был обеспечен закрытием ряда сделок с «трофейными» активами от иностранных продавцов, в т.ч. 14 ТРЦ «МЕГА», ТРЦ «Метрополис», 7 ТРЦ Park House, ТЦ «Невский центр». 25% вложений пришлось на жилой сегмент. Долю в 16% от общего объема вложений составил сегмент офисной недвижимости — покупка бизнес-центров конечными пользователями стала одной из ключевых тенденций этого года.
Структура инвестиционных сделок по сегментам, 2023 г.
Источник: IBC Real Estate
«Пока на рынке сохраняется отложенный эффект. Текущий совокупный показатель инвестиций соответствует ранее заявленному нами оптимистичному прогнозу, в котором было заложено закрытие уникальных сделок по продаже иностранными собственниками своих активов в РФ. К концу года, с ожидаемым повышением уровня ключевой ставки и на фоне снижения предложения крупных качественных активов, инвестиционная динамика начнет замедляться. Однако суммарно, по итогам 2023 года, объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть 700 млрд рублей, что станет историческим максимумом», — прогнозирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
