Согласно отчету Urban Features международной консалтинговой компании Knight Frank, разрыв между ценами на жилье и доходами населения достиг отметки примерно в 740 миллиардов долларов США на мировом уровне в 2018 год. За последние пять лет в 32 изученных городах средняя стоимость жилья превысила средний рост дохода на 16%. При этом за этот же период Москва, Сингапур, Мумбаи и Париж продемонстрировали положительную динамику роста среднего дохода населения на 22% по сравнению с ростом стоимости жилья.
Факторы, влияющие на доступность жилья глобально:
- Стремительная урбанизация: согласно данным ООН, в 2017 году 55% мирового населения проживало в городских районах, что на 42% выше показателей 30-летней давности. Цифры обещают вырасти до 68% к 2050 году.
- Жилье в качестве биржевого товара: после финансового кризиса, жилье стало комплексным инвестиционным механизмом, привлекающим крупные суммы от фондов и корпораций.
- Политика: Необходимость создания более доступного жилья совпадает с желанием мировых правительств увеличить прибыль.
- Предложение земли: Проблемы, связанные с предоставлением земельных участков, возникают в результате нормативных ограничений.
- Лиам Бэйли, международный глава департамента исследований Knight Frank заявил: «Проблема доступности не ограничивается одним или двумя городами на международном уровне. Проблема обеспечения работающего населения доступным жильем актуальна почти для всех успешных городов».
- В рамках мониторинга Global Affordability была проанализирована доступность жилья в 32 городах мира. Во внимание берутся три ключевых параметра – соотношение цены дома к доходности, арендным ставкам и росту цен на жилье по сравнению с ростом доходов.
- Флора Харли, старший аналитик отдела исследований Knight Frank отмечает: «Согласно нашему исследованию, разрыв между ценами на недвижимость и доходами населения только растет. За последние пять лет в 32 изученных городах, средняя стоимость жилья превысила средний рост дохода на 16%».
Результаты мониторинга Knight Frank Global Affordability:
|
Наименее доступные
|
Вторые наименее доступные
|
|
Вторые наиболее доступные
|
Наиболее доступные
|
Источник: Knight Frank
Некоторые города нарушили неблагоприятный тренд: в Нью-Йорке отмечено преобладание доходов над ценами на жилье на 3%. За последние 5 лет Москва, Сингапур, Мумбаи и Париж продемонстрировали также положительную динамику роста среднего дохода населения на 22% по сравнению с ростом стоимости жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «За год в Санкт-Петербурге в силу очень активного спроса средняя стоимость жилья выросла почти на 5,5%. Доходы граждан официально не показали такого роста, с одной стороны. С другой стороны, в 2018 году мы обогнали Москву по количеству заключенных договоров долевого участия, что, на мой взгляд, во многом объясняется тем, что, действительно, процесс урбанизации, не только в мире, но и в России, идет очень активно, т.е. ресурсы стягиваются в крупные мегаполисы. С этой точки зрения по некой совокупности порога входа на рынок, возможности получения образования и работы, доходов, Петербург выглядит более привлекательным, чем Москва, а с точки зрения абсолютной стоимости жилья – более доступным. Это как раз и подтверждается тем фактом, что объем продаж в сегменте жилья массового спроса в Петербурге оказался выше, чем в столице».
В Амстердаме, Ванкувере и Окленде продемонстрировали стремительное доминирование цен на жилье над показателем доходности на 59%, 46% и 32% соответственно, став в ряд наименее доступных городов.
Доступность жилья в Джакарте и Куала-Лумпуре остается основной проблемой несмотря на то, что города почти входят в число «самых доступных». Местные девелоперы сокращают размеры квартир, чтобы сохранить максимальную капитальную стоимость.
Лиам Бэйли, международный глава департамента исследований Knight Frank добавляет: «Растущее давление на доступность жилья меняет ландшафт развития. Оно влияет на типы предлагаемых продуктов, на локации, на которых концентрируются девелоперы и даже на организации, вовлекаемые в процесс развития».
Knight Frank делает углубленную оценку по пяти мегаполисам (Сан-Франциско, Гонконг, Нью-Йорк и Мумбаи) и выделяет методы, используемые соответствующими рынками для решения доступности жилья:
- Совместное проживание: концепт, набирающий популярность в глобальных городах;
- Корпорации, входящие в развивающиеся рабочие пространства: например, новая штаб-квартира Facebook Menlo Park состоит из 1500 жилых единиц;
- Партнерство между частным и государственным секторами: например, Transport for London как государственный орган, отвечающий за транспортную систему, наметил цель – сыграть неотъемлемую роль в предоставлении доступного жилья;
- Сдерживающие меры: применяются для урегулирования рынка недвижимости в таких городах, как Гонконг. У мер наблюдается лимитированный эффект, но недавний ввод высокой процентной ставки и слабеющая экономика в совокупности с падением биржевых показателей, могут изменить ситуацию на рынке;
- Микродома: такие дома, как например, OPod Tube Housing project, набирают популярность, хотя пока и ограниченную;
- Расширение площади застройки: правительство Гонконга активным образом пытается расширить площадь имеющейся территории, на которой планируется строительство за счет восстановления земель для создания новых островов;
- Новые правила застройки: если правительство введет новые правила эксплуатации жилого пространства, девелоперы смогут строить вертикально, облегчая уже существующую нехватку жилой площади в городе, одновременно повышая предложение на рынке;
- Усовершенствованный и более быстрый транспорт: сокращение времени, затрачиваемого на дорогу до работы, может потенциально уменьшить стоимость жилья в дорогостоящих, центральных районах и повысить уровень жизни приезжающих работников из соседних городов.
