Небывалый объем инвестиций и ключевые изменения на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2023 году
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга на середину декабря 2023 года составил 123 млрд руб., что на 57% превышает итоговый результат предыдущего года. До конца года ожидается закрытие еще ряда сделок, и как следствие итоговый годовой объем вложений обновит прежний максимум 2021 года, став рекордным за всю историю наблюдений.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.
Источник: IBC Real Estate
Одним из главных факторов, обеспечивших значительный рост инвестиционных вложений в недвижимость, стала продажа зарубежными компаниями своих российских активов. Подобные сделки составили 50% от общего объема транзакций. В абсолютных значениях показатель на текущий момент уже практически в 3 раза превысил итоговое значение 2022 года (21 млрд руб.) и достиг 61 млрд руб.
Топ-5 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга, 2023 год
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
|
Торговая |
ТРЦ «МЕГА Дыбенко», ТРЦ «Мега Парнас»* |
310 |
Конфиденциально |
Ingka Centres |
Швеция |
Группа «Газпромбанк» |
Россия |
|
Гостиничная |
Портфель 10 отелей Wenaas Group* |
3000 номеров |
13 — 14 |
Wenaas |
Норвегия |
АФК «Система» |
Россия |
|
Торговая |
Невский центр |
91 |
10 — 12 |
PPF Real Estate |
Чехия |
«Стокманн СПБ центр» |
Россия |
|
Офисная |
Pulkovo Sky* |
76 |
Конфиденциально |
EKE; Vicus |
Финляндия |
Армения |
|
|
Жилая |
Земельный участок |
10 га |
6 — 8 |
ЛСР |
Россия |
Legenda |
Россия |
(*) — Консультант сделки — компания IBC Real Estate.
Источник: IBC Real Estate
В структуре сделок 2023 года доминирует сегмент жилой недвижимости, на долю которого их пришлось почти половина от общего объема вложений — 44%. В абсолютных значениях инвестиции составили 55 млрд руб., и несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года не удалось, этот год стал одним из самых активных. В текущем году высокая активность была связана с перепродажей и перераспределением земельных портфелей среди девелоперов, например, ГК «Аквилон» закрыла две сделки и приобрела суммарно 7,6 га, компания DVA Group пополнила свой портфель 62,4 га, ГК Glorax приобрела 15,3 га. Также на рынке Санкт-Петербурга продолжают активно работать девелоперские компании «ПИК» и «Самолет». Крупнейший собственник земельного банка северной столицы «ЛСР», напротив в 2023 году активно реализовывал свои активы, закрыв ряд сделок по продаже участков общей площадью 21,2 га.
На втором месте в структуре инвестиций находится сегмент торговой недвижимости, объем вложений в который стал рекордным с 2019 года — 30 млрд руб. Интересной особенностью инвестиций в торговый сегмент является, тот факт, что все транзакции являлись «выходом» иностранных инвесторов. Крупнейшими сделками стали: продажа ТРЦ «МЕГА Дыбенко», ТРЦ «Мега Парнас», ТРЦ Park House и ТЦ «Невский центр».
Для инвесторов из России и дружественных стран изменение геополитической ситуации стало хорошей возможностью пополнить свои портфели недвижимости качественными объектами. К тому же в текущем году на рынке торговой недвижимости северной столицы наблюдалось некоторое затишье в части ввода новых торговых центров. Так в 2023 году в Санкт-Петербурге был открыт только один качественный объект — МÖбельбург (GLA — 17 тыс. кв. м). До конца года к открытию заявлен еще один объект — ТРЦ «ЭКО ПАРК» в Мурино (GLA — 18 тыс. кв. м), однако в случае переноса его открытия на следующий год, объем нового строительства в Санкт-Петербурге станет рекордно низким с 2017 года, когда не было открыто ни одного ТЦ. Перенос даты ввода объектов обусловлен ростом стоимости строительных материалов, а также трудностями в поиске арендаторов.
Тройку лидеров инвестиционных сделок закрывает гостиничный сегмент, доля инвестиций в который составила 14%. В абсолютных значениях она составила 18 млрд руб., что в 4 раза превышает годовые показатели последних двух лет и является рекордным значением за всю историю наблюдений. Такой показатель достигнут в результате реализации портфеля из 10 отелей норвежской Wenaas Group, который приобрела компании АФК «Система», 6 отелей данного актива расположены в Санкт-Петербурге.
В условиях ограничений на поездки в зарубежные страны, и, как следствие, переориентации российских граждан на отдых внутри страны, на локальном рынке в среднесрочной перспективе будет наблюдаться рост вложений и активное развитие сегмента гостиничной недвижимости. Тренд пока набирает обороты, поэтому по итогам 2023 года в Санкт-Петербурге не введено ни одной качественной классической гостиницы, но был открыт апарт-отель 4* на 479 номеров — первая часть комплекса DOMINA Пулково Отель и Апартаменты. На завершающем этапе находится отель 5* Cosmos Selection под управлением Cosmos HG в центре города, на улице Итальянской, который будет представлять собой бутиковый формат рассчитанный на 24 номера. Его ввод запланирован на конец декабря 2023 года. Также, до конца года должно состояться открытие второй части DOMINA Пулково Отель и Апартаменты — гостиницы 4* на 253 номера.
На долю офисной недвижимости, которая последние 2 года занимала второе место по объему вложений, в 2023 году по предварительным данным пришлось 10% инвестиций, в абсолютных значениях — 13 млрд руб. Крупнейшей транзакцией стала покупка армянским фондом Balchug Capital Бизнес-центра Pulkovo Sky от финских компаний EKE и Vicus, а также покупка компанией VK прав аренды на офисные площади в БЦ «Дом Зингера», в котором компания работала более 10 лет. Офисная недвижимость по-прежнему интересна и понятна для широкого круга инвесторов.
Девелоперская активность в офисном сегменте остается сдержанной, что связано со сложившимися условиями неопределенности, объемы нового строительства в 2023 году были ограничены. При этом в 2023 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга преодолел важный рубеж в 4 млн кв. м. Уровень вакантности за год снизился и приблизился к минимальным значениям — 8% в целом по рынку. Ставки аренды планомерно растут — по итогам года средневзвешенная ставка аренды по классу А ожидается на уровне 2 450 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и операционных расходов), что на 19% выше итогового значения 2022 года. Запрашиваемые ставки растут под воздействием двух факторов — новые объекты выходят на рынок по более высоким ставкам, недорогие и ликвидные лоты уходят с рынка. В 2024 году ожидается продолжение роста ставок аренды в результате высоких темпов инфляции и вымывания вакантных площадей.
Сегмент складской недвижимости подошел к концу года с наименьшей долей в объеме инвестиций — 6%, в абсолютных значениях — 7 млрд руб. Инвесторы сохраняют интерес к данному сегменту, однако на рынке наблюдается дефицит объектов, которые предлагаются к продаже.
В 2023 году наблюдался колоссальный спрос на складские объекты со стороны компаний-арендаторов. С начала года было куплено и арендовано 830 тыс. кв. м, что в 2,1 раза больше рекордного спроса 2022 года. 50% спроса обеспечено крупнейшим онлайн-ритейлером Ozon. 64% сделок пришлось на проекты формата BTS. При этом предложение не успевает за спросом: ввод новых объектов составил 358 тыс. кв. м, из которых только 38% — спекулятивные объекты. С начала года доля вакантных площадей снизилась на 1,4 п.п. и составила 1,5%. На фоне дефицита свободных блоков ставка аренды за год выросла на 46% до 710 руб./кв. м/мес. Несмотря на снижение транзитных потоков через Санкт-Петербургский транспортный узел, спрос на складскую недвижимость в регионе останется высоким еще в течение ближайших 2-3 лет. Тренд на сохранение высокой доли проектов BTS в структуре спроса продолжится в связи с высокой стоимостью кредитных средств для девелоперов и стремлением минимизировать риски при реализации новых объектов.
Структура объема инвестиционных сделок по сегментам
Источник: IBC Real Estate
«В 2024 году темпы роста вложений в недвижимость как Санкт-Петербурга, так и России в целом будут стабилизироваться. По нашим прогнозам, объем инвестиций в следующем году на рынке северной столицы вернется к 70-90 млрд руб., а в целом по стране может достигнуть 400-450 млрд руб., — комментирует Сергей Владимиров, руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге. — Сокращение транзакций относительно уровня 2023 года будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться „сдерживающим“ фактором для инвесторов».
