Формат торговых центров в Москве меняется: на смену масштабным моллам приходят компактные районные ТЦ, встроенные в структуру жилых кварталов. Что стоит за этим трендом и как он отражает новую реальность потребления?
Рынок переформатируется: компактность как стратегия
По итогам первого полугодия 2025 года доля районных торговых центров в общем объеме качественной торговой недвижимости Москвы достигла 5% — это втрое больше, чем десять лет назад (Источник: IBC Real Estate). Речь идет о компактных объектах площадью до 10 тыс. кв. м, локализованных вблизи жилой застройки, которые становятся важным звеном в экосистеме «города в городе».
Причины роста интереса к данному сегменту — комплексные. Во-первых, меняется поведение потребителей: ускорение ритма жизни и развитие городской инфраструктуры усиливают спрос на услуги и товары в шаговой доступности. Во-вторых, ускоренный рост онлайн-ритейла снижает трафик в классических моллах, что делает районные ТЦ более устойчивыми с точки зрения инвестиционной модели.
Цифры и факты: как меняется структура рынка
По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2025 года в Москве было введено 10 новых ТЦ, из которых 6 — районного формата. В числе новинок:
-
АФИ Галерея (8,1 тыс. кв. м)
-
Level Причальный (7,0 тыс. кв. м)
-
Среда.Царицыно (6,7 тыс. кв. м)
-
Зернышко, Место встречи Алмаз, Галерея
Общий объем районных ТЦ в столице превысил 333 тыс. кв. м — более чем в 3 раза выше уровня 2015 года. Для сравнения, рост других форматов — окружного, регионального и суперрегионального — за тот же период составил лишь 30–50%.
В среднем площадь новых объектов сократилась с 35 тыс. кв. м в 2000–2015 годах до 21 тыс. кв. м в 2016–2025.
Экономика нового формата: меньше рисков, больше гибкости
Компактные ТЦ требуют меньших капитальных вложений, что делает их привлекательными в условиях рыночной волатильности. Инвесторы оценивают такие объекты как более адаптивные к изменениям спроса, а девелоперы — как эффективный способ быстро масштабировать присутствие в новых кварталах.
Отдельное преимущество — структура арендаторов: районные ТЦ включают продуктовые магазины, аптеки, бытовые сервисы и досуговые площадки. Такой портфель повышает устойчивость объекта к рыночным флуктуациям и позволяет удовлетворить ключевые потребности аудитории.
«Сегодня офлайн-ритейл трансформируется: потребителю важны не столько масштабы, сколько удобство. Мы видим устойчивый рост спроса на районные ТЦ как на инфраструктурную основу повседневной жизни. Для девелоперов это — стратегия минимизации риска и повышения окупаемости», — отмечает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Рост интереса к районным ТЦ — не просто архитектурный тренд, а ответ на вызовы новой экономики потребления. Форматы, близкие к конечному пользователю и адаптированные под «умные» городские кластеры, будут определять вектор развития торговой недвижимости на ближайшие годы.
