Российский складской рынок становится полицентричным. За пределами двух столиц за полгода введено 1,55 млн кв. м — на 88% больше, чем год назад. Локомотивами выступают сети и маркетплейсы, предпочитающие собственные площадки и BTS. Парадокс в том, что сделки по аренде и покупке площадей в регионах одновременно просели на 64%, до 579 тыс. кв. м: новый ввод оказался быстрее абсорбции. Для владельцев это риск вакантности, для арендаторов — окно возможностей.
Где сосредоточен рост
Основная волна строительства пришлась на «развивающиеся хабы» — территории с небольшим текущим фондом. Здесь введено 971 тыс. кв. м, что в четыре раза больше прошлогоднего уровня. На фоне этого у столиц динамика скромнее: Московский регион добавил 982 тыс. кв. м (+67% г/г), а Санкт-Петербург с Ленобластью наоборот сократили ввод на 12%, до 209 тыс. кв. м. География стала шире, а центры тяжести — многочисленнее.
Кто формирует предложение и почему это снижает риск-аппетит девелоперов
Структуру регионального ввода определили два типа проектов: самострой e-commerce/ритейла (около 36%) и BTS-корпуса (около 37%). На «чистую» спекулятивную застройку пришлось лишь 18% — показательно низкая доля для фазы активного ввода. Девелоперы предпочитают фиксировать выручку предзаключениями и якорями, поскольку деловая активность охлаждается, а экспозиция рискует удлиняться.
Разрыв «ввод против сделок»: последствия для цен и доходности
При падающем объёме новых договоров рынок закономерно начинает тестировать границы цены. В региональных логопарках класса А средняя ставка по итогам полугодия оценивается в 10,3 тыс. руб./кв. м в год против 12,3 тыс. руб. в Московском регионе. Дифференциал в ставках и риске простоя объясняет сдержанность институционального капитала: без видимой абсорбции проекты требуют большего дисконта к риску или перехода к BTS-модели.
Прогноз на 2025: риск «перелива» предложения
Базовая траектория указывает на 3,9 млн кв. м регионального ввода к концу года (+93% г/г) при сокращении новых сделок до 1,1 млн кв. м (−53% г/г). В такой конфигурации вакансия в ряде локаций почти неизбежно подрастёт, а ставки — испытывать давление в «вторых» кластерах. Смягчение ДКП могло бы ускорить абсорбцию, но этот сценарий пока остаётся условным.
Что это значит для игроков рынка
Для ритейла и маркетплейсов. Региональная раскоробка сети оправдывает себя операционно: ближе к покупателю — короче «последняя миля». Но темпы капиталовложений должны следовать реальной загрузке. Оптимальная конструкция — BTS с жёсткими SLA по вводу и эксплуатации, а спекулятивный «буфер» — только в дефицитных узлах, где есть понятная воронка спроса.
Для девелоперов. В 2025-м лучше работают поэтапные очереди, предзаключения и контракты с якорями. Выходить «в холодную» на фоне слабых сделок — значит ставить под удар NOI и срок экспозиции. Низкая доля спекулятивного ввода уже сигнализирует о новой дисциплине на стороне предложения.
Для инвесторов и 3PL. До разворота по сделкам рационален фокус core+/BTS и калиброванный риск в «первых» локациях. При сохранении базовой траектории вероятен рост пакета стимулов от собственников (каникулы, fit-out), что повышает привлекательность сделок для операторов.
Итог
Российский складской рынок быстро выходит из «моноцентричности»: регионы становятся площадкой для масштабных инвестиций ритейла и e-commerce. Но без синхронизации темпов строительства и спроса неизбежны рост вакантности и корректировка арендных ожиданий. Баланс риска и доходности сегодня достигается не агрессивным метражом, а качеством контрактов: BTS, предзаключения, фазирование и тщательная работа с локацией — стратегия, близкая к стандартам зрелых рынков.
