Минфин отказался поддержать предложение Союза торговых центров включить управление ТЦ в перечень отраслей, которым доступен пониженный тариф страховых взносов. Формально решение укладывается в рамку действующей модели: льгота сохраняется для субъектов МСП в «приоритетных отраслях», а управление коммерческой недвижимостью в этот список не входит. Для рынка же это сигнал о другом: в низкомаржинальном бизнесе эксплуатации зданий любое увеличение нагрузки на фонд оплаты труда может ускорить экономию на сервисе и капитальных работах — и в пределе затронуть безопасность эксплуатации, качество клиентского опыта и надежность инфраструктуры, от которой зависят арендаторы и городская торговая «последняя миля».
Что произошло: позиция Минфина и рамка льготы
Минфин в письме от 8 декабря ответил Союзу торговых центров (вице-президент Павел Люлин), что управление торговыми центрами не будет включено в перечень отраслей, имеющих право на пониженный тариф страховых взносов: 15% к части выплат, превышающей 1,5 МРОТ. В ведомстве подчеркнули, что право на льготу предусмотрено только для субъектов МСП в приоритетных отраслях — а операторы торговых центров и другой коммерческой недвижимости в этот список не входят.
В материале приводится, что пониженный тариф применяется, в частности, в обрабатывающих производствах, транспорте и логистике, образовании, культуре, спорте и досуге, здравоохранении, а также у аккредитованных участников ИТ-сектора и производителей радиоэлектроники. При отсутствии льготы действует базовая шкала страховых отчислений: 30% до установленного годового лимита выплат на сотрудника и 15,1% сверх лимита.
Почему для рынка это не «узкая налоговая тема»
1) Эксплуатация — низкомаржинальный бизнес с высокой долей ФОТ
Управляющие компании торговых центров зарабатывают на услуге, где большая часть затрат — персонал (инженерные службы, эксплуатация, клининг, охрана, диспетчеризация). Валовая прибыль объекта управления редко превышает 10–12%, а чистая прибыль управляющих компаний зачастую еще ниже.
Это делает дискуссию о страховых взносах принципиальной: даже умеренное увеличение нагрузки на ФОТ быстро «съедает» маржу и вынуждает выбирать, что сокращать — качество сервиса, профилактические работы, скорость реакции на инциденты.
2) Риск — не только финансы УК, но и безопасность эксплуатации
IBC Real Estate и NF PM в материале акцентируют: рост финансовой нагрузки увеличивает вероятность, что актив перейдет в зону повышенных финансовых рисков, а экономия на управлении может негативно сказаться на безопасности эксплуатации.
Для отрасли коммерческой недвижимости это чувствительная точка: издержки можно сокращать быстро, а последствия «отложенных» ремонтов и недоинвестирования проявляются позже — но уже в форме инцидентов, простоев, репутационных потерь.
3) Падение эффективности офлайн-ритейла усиливает контур рисков
На фоне конкуренции с онлайн-каналами и изменения потребительского поведения у торговых центров растет риск вакансии и неплатежей. По итогам 2025 года посещаемость ТЦ может снизиться до —3% год к году, а по отдельным категориям арендаторов падение может быть значительно глубже (продуктовые магазины в ТЦ, fashion, DIY, электроника).
Чем слабее трафик — тем ниже обороты арендаторов и тем выше давление на арендные ставки и платежную дисциплину. А значит, тем труднее УК «переложить» рост затрат на рынок без потери арендаторов.
Где здесь логистика: торговый центр как инфраструктура для потоков людей, товаров и сервисов
Хотя разговор идет о страховых взносах, последствия проявятся на стыке эксплуатации и «сервисной логистики» ТЦ:
-
Надежность инженерных систем = непрерывность торговли.
Вентиляция, электроснабжение, холодоснабжение, лифты, эскалаторы, противопожарные системы — это не «фон», а условия работы арендаторов. Любые сбои бьют по выручке магазинов и по операционным процессам поставок. -
Качество эксплуатационного сервиса влияет на «последнюю милю» ритейла.
ТЦ — это узел городского потребления: поставки в магазины, вывоз отходов, работа курьерских служб, выдача онлайн-заказов. Сокращение персонала и режима обслуживания часто приводит к «узким местам»: окна разгрузки, очереди на дебаркадере, сбои в доступе подрядчиков, рост времени оборота машин. -
Безопасность и комфорт определяют трафик, а трафик определяет экономику.
Если сокращение затрат ухудшает навигацию, чистоту, безопасность, работу парковки и доступность сервиса, ТЦ теряет конкурентоспособность в борьбе за посетителя — и попадает в самоподдерживающуюся спираль: меньше трафика → больше вакансия → меньше бюджета на сервис.
Почему государство говорит «нет»: фискальные приоритеты и логика списка отраслей
Ожидать расширения льгот сейчас сложно — у государства другие приоритеты. По сути, это «жесткая реальность» бюджетной политики: новые льготы появляются редко и чаще — под отрасли, которые напрямую связаны с промышленной повесткой, технологическим суверенитетом и социальными функциями.
При этом один из экспертов отмечает: возможные корректировки могут появиться уже после того, как негативные последствия станут массовыми — то есть политика реагирует постфактум, а не превентивно.
Что делать рынку: управленческие решения вместо ожидания льгот
Для собственников и управляющих компаний ТЦ
-
Пересчитать экономику эксплуатации по сценариям 2026–2027: рост затрат на персонал + падение трафика + риск неплатежей. Нужна не «одна цифра бюджета», а модель устойчивости.
-
Зафиксировать «красные линии» безопасности: перечень работ и функций, которые нельзя сокращать без роста операционных рисков (пожарная безопасность, критические инженерные системы, аварийная готовность).
-
Перейти к контрактам с измеримыми SLA: клининг, охрана, техническая эксплуатация — с KPI, чтобы оптимизация не превращалась в деградацию сервиса.
Для арендаторов
-
Включать параметры эксплуатации в переговоры: не только ставка аренды, но и режимы разгрузки, работа инженерии, охрана, клининг, парковка — как условия продаж и стабильности supply chain магазина.
-
Оценивать риск объекта как операционный: если ТЦ экономит на сервисе, это прямые потери от простоев, снижения конверсии и сбоя поставок.
Для отраслевых ассоциаций
-
Сместить аргументацию с «поддержите УК» на «защитите инфраструктуру». В материале прямо звучит социальная роль региональных ТЦ и их значение как крупных налогоплательщиков; логика инфраструктурной устойчивости обычно более убедительна для государства, чем запрос «о льготе для бизнеса».
Вывод
Отказ Минфина расширять льготу по страховым взносам на управление торговыми центрами фиксирует: государство не готово добавлять новые «точечные» послабления вне приоритетных отраслей. Для рынка это означает необходимость искать устойчивость внутри операционной модели. В низкомаржинальной эксплуатации повышение нагрузки на фонд оплаты труда способно ускорить экономию на сервисе — и именно поэтому дискуссия выходит за рамки налогов: на кону качество, безопасность и надежность инфраструктуры, через которую проходит значительная часть офлайн-торговли и городской сервисной логистики.
