Мировым лидером экологического строительства стал Абу-Даби, где насчитывается более 22,4 тыс. «зеленых» зданий

Согласно данным исследования Active Capital 2020 международной консалтинговой компании Knight Frank, в мире построено более 120 тыс. зданий, сертифицированных по «зеленым» стандартам. Так, одну из самых распространенных на международном уровне систем добровольной сертификации LEED[1] уже прошли объекты недвижимости общей площадью более 1 млрд кв. м. При этом среди стран лидером по экологической сертификации является Великобритания – более 3 тыс. зданий получили оценку международных организаций, для сравнения – в России только 177. Однако с учетом локальных программ сертификации первое место в мире занимает Абу-Даби, где более 22,4 тыс. объектов признаны экологичными согласно национальной системе Estidama. Можно ожидать, что в будущем нормативные и налоговые требования станут мягче для «зеленой» недвижимости и ужесточатся для объектов, которые не соответствуют нормам экодевелопмента – такой подход мы уже наблюдаем в Сингапуре и Абу-Даби.

Мировые кластеры экологического строительства

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «Инвестирование в “зеленую” недвижимость многие считали зарождающимся нестандартным подходом, который популярен в первую очередь в Европе. Однако наши исследования показали, что такое мнение не соответствует действительности. Уже сейчас инвесторы распоряжаются финансовыми активами (в том числе недвижимостью) общей суммой в 120 трлн долларов на условиях добровольного раскрытия информации об их влиянии на климат. К тому же тренд устойчивого развития продолжает набирать обороты – по всему миру сертификацию по экологическим стандартам прошло уже более 120 тыс. объектов недвижимости».

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году количество зданий в России, сертифицированных по «зеленым» стандартам BREEAM[2], LEED и DGNB LEED[3], увеличилось до 177 объектов. При этом большее количество объектов оценено именно по схеме BREEAM (более 74% «зеленых» зданий), поскольку этот стандарт экологической сертификации появился в стране первым и уже имеет довольно обширную сеть независимых аудиторов, предлагающих услуги на территории РФ.

На российском рынке большая часть зданий, имеющих какой-либо из экологических сертификатов, относится к сегменту офисов, 46% от общего количества «зеленых» зданий. На втором месте находится торговая недвижимость – 24%. Третье место по России занимают складские и индустриальные объекты – 15%. Схожая структура наблюдается и в Москве, где офисы держат абсолютное лидерство с долей в 78%. При этом стоит отметить, что все офисные здания, имеющие один из рассматриваемых сертификатов, располагаются в Москве (62 объекта) или Санкт-Петербурге (19 объектов).  В регионах подобных объектов не представлено.

По словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, учитывая глобальный тренд усиления внимания к устойчивому развитию, в частности к «зеленому» строительству, мы ожидаем увеличения количества сертифицированных зданий на российском рынке в будущем, так как для арендаторов наличие «зеленой» сертификации будет также еще одним значимым критерием в пользу того или иного объекта.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «С точки зрения развития экологического девелопмента и сертификации зданий по таким стандартам, Санкт-Петербург существенно отстает от Москвы. Сейчас в Петербурге 19 офисных объектов общей арендопригодной площадью 412,4 тыс. кв. м прошли сертификацию по оценке энергетической и экологической эффективности. Соответствие принципам экодевелопмента было важно для крупных иностранных компаний, которые по корпоративным стандартам предъявляют требования к размещению именно в таком офисе, – подобных игроков у нас гораздо меньше, чем в столице. Для местных компаний наличие «зеленого» сертификата пока не является значимым фактором. В будущем, возможно, эта ситуация будет улучшаться, если и арендаторы, инвесторы будут больше внимания уделять подобным характеристикам».

Внимание инвесторов всего мира также постепенно концентрируется на экодевелопменте, в связи с чем аналитики компании Knight Frank выделили 15 кластеров экологического строительства, которые имеют наибольшее число «зеленых» объектов недвижимости, включая зарегистрированные, планируемые и строящиеся проекты, а также уже сертифицированные здания. В исследование входят города Северной и Южной Америки, Европы, Азиатско­Тихоокеанского региона, Африки и Ближнего Востока[4].

Количество «зеленых» зданий, прошедших экологическую сертификацию

Город	Количество «зеленых» зданий		Система сертификации
	Прошедшие международную сертификацию	Прошедшие локальную сертификацию
Вашингтон	N/A	N/A	LEED, ENERGY STAR
Нью-Йорк	1 000	5	LEED, AASHE STARS
Лос-Анджелес	1 200	N/A	LEED, ENERGY STAR
Чикаго	1 000	3 400	LEED, ENERGY STAR, Chicago Energy Rating System
Хьюстон	1 000	N/A	LEED, ENERGY STAR
Лондон	3 000	N/A	BREEAM
Париж	600	N/A	BREEAM, LEED, HQE
Стокгольм	500	1 500	BREEAM, LEED, Miljöbyggnad
Абу-Даби	22 400	40	LEED, Estidama
Дубай	1 500	N/A	LEED
Сингапур	N/A	2 000	Green Mark, LEED
Пекин	300	180	LEED, BREEAM, GBEL
Шанхай	500	260	LEED, BREEAM
Мельбурн	N/A	395	Green Star, NABERS, LEED
Сидней	N/A	550	Green Star, NABERS, LEED, GRESB, WELL

Источник: Knight Frank Research

 

15 ключевых кластеров экологического строительства в мире

Источник: Knight Frank Research

 

Северная и Южная Америка

Вашингтон стал первым платиновым городом в США по системе LEED[5], получив наивысшую оценку экологичности четвертого уровня. При этом в городе наибольшая площадь зданий с сертификатами LEED и ENERGY STAR[6] на душу населения, а также максимальное количество проектов с сертификатами данных организаций среди крупных городов. Помимо этого, в 2006 году Вашингтон первым в стране принял закон о сертификации экологичного строительства в общественном и частном секторе – Green Building Act.

В пяти районах Нью-Йорка находится около 1 тыс. зданий, сертифицированных по системе LEED. Более 70 из них получили максимально возможный платиновый уровень, а еще 400 – золотой. Всемирный торговый центр-1 («Башня Свободы») стал самым высоким на западном полушарии зданием, имеющим сертификат LEED золотого уровня. Легендарный Empire State Building в 2011 году также получил золотую оценку LEED. Кроме того, пять университетов Нью-Йорка были аккредитованы по программе AASHE STARS, которая оценивает показатели устойчивого развития для колледжей и университетов.

В Лос-Анджелесе построено почти 800 объектов, сертифицированных по системе LEED, и более 400 оценены ENERGY STAR. По данным Real Capital Analytics, даже в условиях Covid­19 инвесторы не потеряли интерес к сегменту: за период с апреля по июль текущего года объем транзакций с «зелеными» офисными помещениями в городе составил 600 млн долл.

В Чикаго насчитывается примерно 1 тыс. объектов экодевелопмента, в основном с сертификатами LEED и ENERGY STAR. «Зелеными» признано уже более 70% офисных помещений в городе – около 15,5 млн кв. м. В связи с тем, что на долю недвижимости площадью более 50 тыс. кв. футов (4 645 кв. м) приходится существенная часть углеродных выбросов Чикаго, в 2019 году была создана рейтинговая система Chicago Energy Rating System, которая используется для оценки энергоэффективности более 3,4 тыс. зданий города.

В Хьюстоне, как и в Чикаго, насчитывается примерно 1 тыс. «зеленых» проектов, по большей части с сертификатами LEED и ENERGY STAR. В 2019 году 35-этажный Bank of America Tower стал первым зданием с платиновым сертификатом LEED версии 4.1, содержащей наиболее строгие требования. Также платиновый сертификат LEED предварительно присвоен 47-этажному зданию Texas Tower площадью в 1 млн кв. футов (около 93 тыс. кв. м).

Европа

Великобритания – мировой лидер по экологической сертификации недвижимости. Первая оценка зданий в стране была проведена еще в 1990 году центром Building Research Establishment, который с тех пор преобразовался в BREEAM и стал одной из главных международных сертифицирующих организаций. Неудивительно, что Лондон занимает первое место по объему экологического строительства – более 3 тыс. «зеленых» зданий. Однако в городе не останавливается работа над сокращением выбросов углерода, ведь более 65% зданий коммерческой недвижимости построено до 2000 года.

Во Франции широко используется сертификация HQE[7] – по данным 2017 года, оценку прошло 85% офисных помещений. Также в стране насчитывается около 13% офисов с рейтингом BREEAM и 2% – с LEED, причем количество аккредитованных объектов быстро растет. В Париже подавляющая часть сертификатов, подтверждающих экологичность, выдана HQE. Однако более 600 зданий уже сертифицированы BREEAM, и некоторая часть – LEED. Примерно 9% офисных помещений в столице Франции имеют «зеленые» сертификаты, и по данным исследования Маастрихтского университета International Green Building Adoption Index 2018 года, эта доля существенно выросла за последние 13 лет. Кроме того, многие объекты, включая 44-этажную башню Majunga в деловом квартале Ла­Дефанс, имеют по два или даже три сертификата; также башня имеет рейтинг BBC (Le Bâtiment Basse Consommation), который во Франции присваивается зданиям, экономящим энергию.

В Стокгольме более 400 объектов недвижимости оценено BREEAM и более 100 – LEED. Впрочем, по всей стране используются и другие системы сертификации «зеленого» строительства. Например, 1,5 тыс. жилых и коммерческих зданий имеют рейтинг системы Miljöbyggnad, которая была специально разработана Sweden Green Building Council для контроля за соблюдением государственных требований к строительству и постановлений местных органов власти. Совет также сертифицирует стандарты управления «зелеными» зданиями Miljöbyggnad iDrift (оценка состояния объекта, его внутренней среды, влияния на здоровье людей и климат, затрат ресурсов).

Ближний Восток и Африка

В Абу­Даби расположено «Международное агентство по возобновляемым источникам энергии» (IRENA), в которое входят 154 страны, включая Россию. Также здесь в рамках программы Abu Dhabi Vision 2030 с 2008 года применяется методология проектирования зданий для устойчивого развития – Estidama. В Estidama используется «жемчужная» система оценки экологического строительства, которая была разработана Советом Абу­Даби по городскому планированию. В 2010 году первый уровень (из пяти максимально возможных «жемчужин») стал обязательным для всех новых зданий, а для проектов с государственным финансированием установлена минимальная норма в две «жемчужины». На сегодняшний день в городе построено уже более 1 тыс. проектов с рейтингом в две «жемчужины» и более, а примерно 1,4 тыс. – с оценкой в одну «жемчужину». Также данная система применяется к виллам, из которых уже 20 тыс. получили сертификаты. Помимо этого, популярна сертификация LEED, которую прошло уже около 40 зданий (зарегистрировано еще 100 объектов). Штаб­квартира Siemens в городе Масдар в 2014 году стала первым в Абу­Даби зданием с платиновым сертификатом LEED.

В Дубае ко всем объектам недвижимости, принадлежащим правительству, с 2011 года применяется система нормативов и требований экологического строительства (GBR&S), а с 2014 года она распространяется на все новые здания без исключений в соответствии с программой страны по устойчивому развитию. С тех пор в Дубае появилась рейтинговая система Al Sa’fat, которая оценивает выполнение плана по устойчивому развитию для объектов недвижимости. Среди заявленных целей – снижение потребления энергии и воды на 30% до 2030 года и повышение использования топлива, позволяющего получить экологически чистую энергию, до 75% к 2050 году. В Дубае более 1,5 тыс. зарегистрированных и сертифицированных по системе LEED проектов. Согласно Green Building City Market Brief 2019 года, именно Дубай первым в регионе получил платиновый уровень LEED применительно ко всему городу. Отдельно стоит отметить территорию «Устойчивый город» площадью 46 гектаров – первый в ОАЭ район, полностью независимый от внешних источников энергии. Что касается проектов, то 53-этажное здание ICD Brookfield Place площадью 1,1 млн кв. футов (более 102 тыс. кв. м) в Международном финансовом центре Дубая недавно получило платиновый уровень LEED, и пока это самое высокое и масштабное по площади здание с таким рейтингом. ICD Brookfield Place входит в топ-20 крупнейших объектов мира с платиновым сертификатом LEED.

Азиатско-Тихоокеанский регион

В Сингапуре в рамках активно развивающейся программы по экологическому девелопменту в 2008 году был принят «Акт о контроле строительства», по которому все новые и существенно обновленные здания должны сертифицироваться по системе Green Mark[8]. В результате город насчитывает уже более 2 000 зданий, получивших такую «зеленую» оценку. Кроме того, несколько объектов имеют сертификат LEED.

Многие здания Пекина сертифицированы по различным международным, национальным и региональным стандартам. Более 300 проектов города используют систему LEED, а некоторые – BREEAM. По состоянию на 2016 год в Пекине насчитывалось 180 проектов с локальным «зеленым» сертификатом GBEL[9].

В Шанхае сертификация также проходит по разным уровням стандартов. Так, более 500 проектов города получили рейтинг LEED, а некоторые оцениваются по системе BREEAM. По состоянию на 2016 год в Шанхае 260 проектов прошли сертификацию GBEL. В целом в Китае насчитывается более 4,5 тыс. зданий, соответствующих требованиям GBEL, из них более 900 расположены в провинции Цзянсу к северу от Шанхая.

В Мельбурне насчитывается более 120 зданий с сертификатом Green Star[10]. Еще 275 объектов сертифицированы по системе NABERS[11], а некоторые получили рейтинг LEED. В целом по стране выдано уже почти 3 000 сертификатов Green Star для помещений суммарной площадью более 26 млн кв. м, что составляет 40% общей площади офисных и торговых помещений Австралии.

В Сиднее уже более 100 зданий получили сертификат Green Star. Оценку NABERS имеют около 450 зданий, а некоторые получили рейтинг LEED. Программа раскрытия данных о строительстве коммерческих объектов недвижимости обязывает девелоперов предоставлять информацию об энергоэффективности офисных помещений в Австралии, и пока данная программа не имеет аналогов в мире. Помимо этого, в стране популярны еще две системы: организация инвесторов GRESB оценивает портфолио и отдельные активы недвижимости и инфраструктуры по параметрам устойчивого развития, а рейтинговая система WELL оценивает, сертифицирует и отслеживает влияние объектов на здоровье и благосостояние человека.

Поиск оптимальных «зеленых» инвестиций

Экологичность инвестиций в недвижимость может выражаться по-разному: от усовершенствования существующих зданий до строительства (или финансирования строительства) новых активов, соответствующих условиям сертификации.

Многообразие международных, национальных и региональных программ сертификации экостроительства может сильно запутать тех, кто пытается найти «зеленую» недвижимость для инвестиций. Два самых распространенных на международном уровне стандарта – LEED и BREEAM, однако в разных регионах применяются собственные национальные системы. К тому же, есть специализированные рейтинги экологичности, созданные самими инвесторами, как например GRESB. Одной из сложнейших задач при трансграничных инвестициях в недвижимость будет релевантное сопоставление критериев всех стандартов и выбор наиболее значимых параметров в разных странах мира.

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «Сегодня мы видим, что девелопмент «зеленых» зданий активно развивается во всем мире. Знакомство с этими активами постепенно становится все более важным для тех, кто стремится к стабильной прибыли сразу по трем причинам.

Во-первых, многие правительства ставят задачу по снижению выбросов углерода, а на долю недвижимости приходится до 40% их объема. Можно ожидать, что в будущем нормативные и налоговые требования станут мягче для “зеленой” недвижимости и ужесточатся для объектов, которые не соответствуют нормам экодевелопмента. Такой подход мы уже наблюдаем в Сингапуре и Абу­Даби, где приняты минимально необходимые уровни экологической сертификации, без которых новое строительство не будет одобрено; подобные стандарты введут и в Нидерландах с 2023 года.

Во-вторых, такие здания будут привлекать больше арендаторов и обеспечат устойчивость дохода. Компании должны соответствовать ценностям своих брендов, а многие из них вместе с сотрудниками и клиентами все чаще обращают внимание на критерии устойчивого развития. В таких условиях “зеленое” здание будет отличной возможностью продемонстрировать верность своей миссии и убеждениям.

В-третьих, девелоперам и инвесторам экологичных объектов уже в ближайшем будущем будет доступен более широкий спектр финансовых возможностей. Соответственно, данные активы будут располагать более широкой целевой аудиторией по сравнению с другими, а значит и более стабильной стоимостью аренды».

[1] Система добровольной сертификации LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) была разработана в начале 1990­х гг. Советом по экологическому строительству США. Здания имеют 4 уровня сертификации: простая (40-49 баллов), серебряная (50-59 баллов), золотая (60-79 баллов) и платиновая (80 баллов и выше).

[2] Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) – добровольная система оценки «зеленых» зданий. Общая оценка заключается в присуждении рейтинга по пятибалльной шкале.

[3] DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) – добровольная система сертификации, которая разработана с целью поддержки «зеленого» строительства, оценки экологически, экономически и энергетически эффективных зданий.

[4] В анализе учитываются данные систем сертификации BREEAM и LEED, а также важнейших национальных сертифицирующих органов.

[6] Система добровольной сертификации ENERGY STAR была создана в 1992 году Агентством по охране окружающей среды США, применима для жилой и коммерческой недвижимости.

[7] Haute Qualité Environnementale – стандарт зеленого строительства во Франции, основанный на принципах устойчивого развития, впервые принятый в 1992 году.

[8] Локальная организация сертификации «зеленого» строительства на территории Сингапура с целью достижения устойчивого развития. Жилые объекты оценке не подлежат.

[9] Green Building Evaluation Label – национальная программа оценки экологического строительства в Китае, сертифицирует жилые и коммерческие объекты.

[10] Совет экологического строительства Австралии отвечает за контроль и оценку параметров устойчивого развития и энергоэффективности зданий в соответствии с добровольной программой сертификации Green Star.

[11] National Australian Built Environment Rating System – австралийская система оценки «зеленого» строительства объектов коммерческой недвижимости, которая оценивает текущую операционную энергоэффективность зданий.