По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в I квартале 2020 года Москва заняла 4 место среди европейских стран по уровню запрашиваемой ставки аренды в офисах премиального класса ($795/кв. м/год[1]). В Европе ставки выше только в БЦ Лондона ($1 538,8/кв. м/год в Вест-Энде и $970,1/кв. м/год в городской черте), Парижа ($966,9/кв. м/год) и Цюриха ($827,2/кв. м/год). Если рассматривать ключевые города мира, то абсолютным лидером стал Гонконг – запрашиваемая ставка аренды достигла $2 178,9/кв. м/год, за ним следует Вест-Энд Лондона ($1 538,8/кв. м/год) и Нью-Йорк ($1 405,8/кв. м/год). С московским уровнем ставок сопоставимы показатели в Дублине (741,3$ на кв. м), Сиднее (728,7$ на кв. м) и Лагосе (798,4$ на кв. м). Годовая динамика арендных ставок в Москве осталась без изменений.
В Москве сегмент премиальных бизнес-центров переживал существенный спад до 2017 года, когда рынок только восстановился после кризиса и спрос на офисы вновь начал расти. Высокие запрашиваемые ставки аренды не позволяли заполнить офисы таких проектов в послекризисный период, большинство премиальных зданий оставались незаполненными, иногда более чем наполовину, но все равно не снижали запрашиваемые ставки аренды. В 2018-2019 годах, когда объемы поглощения начали демонстрировать резкое увеличение, доля свободных площадей в центре города снизилась до исторически минимальных значений, и арендаторы пришли в том числе в премиальные проекты, многие из которых на текущий момент уже заполнены на 100%. По итогам 2019 года запрашиваемая базовая ставка аренды в прайм-зданиях составила $795/кв. м/год, что соответствует уровню предыдущего года.
По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, отсутствие изменений в 2020 году объясняется политикой собственников таких зданий – независимо от рыночной конъюнктуры они не снижали запрашиваемую ставку аренды, однако и увеличивать её не могли – в пересчете на рубли базовая ставка аренды в прайм-зданиях в 2019 году составила около 50 000 руб./кв. м/год, что уже существенно сокращает круг потенциальных пользователей офисов премиальных проектов.
Динамика ставок аренды офисных помещений премиум-класса в Европе I кв. 2019 г. – I кв. 2020 г.
|
|
|
2020 / 2019 |
|
|
|
Страна/Территория |
Рынок |
Премиум-аренда в US$ на кв. м |
Премиум-аренда в US$ на кв. м |
Динамика |
|
Великобритания |
Лондон (Вест-Энд) |
1 538,8 |
1 469,8 |
5% |
|
Великобритания |
Лондон (городская черта) |
970,1 |
979,9 |
-1% |
|
Франция |
Париж |
966,9 |
956,1 |
1% |
|
Швейцария |
Цюрих |
827,2 |
827,2 |
0% |
|
Россия |
Москва |
795,0 |
795,0 |
0% |
|
Ирландия |
Дублин |
741,3 |
762,8 |
-3% |
|
Швейцария |
Женева |
719,8 |
698,3 |
3% |
|
Италия |
Милан |
666,1 |
655,3 |
2% |
|
Нидерланды |
Амстердам |
526,4 |
537,2 |
-2% |
|
Германия |
Берлин |
526,4 |
483,4 |
9% |
|
Германия |
Мюнхен |
504,9 |
494,2 |
2% |
|
Испания |
Мадрид |
429,7 |
408,2 |
5% |
|
Испания |
Барселона |
376,0 |
300,8 |
25% |
|
Бельгия |
Брюссель |
354,5 |
365,3 |
-3% |
|
Австрия |
Вена |
346,0 |
354,5 |
-2% |
|
Польша |
Варшава |
333,0 |
322,3 |
3% |
|
Чехия |
Прага |
300,8 |
300,8 |
0% |
|
Венгрия |
Будапешт |
290,1 |
333,0 |
-13% |
|
Румыния |
Бухарест |
236,4 |
247,1 |
-4% |
Источник: Knight Frank Research / NKF Research
Лидером европейского рынка премиум-аренды офисов продолжает оставаться Лондон с показателем в $1 538,8/кв. м/год и $970,1/кв. м/год (+5% за год в Вест-Энде и -1% в городской черте). Во время пандемии было зафиксировано лишь несколько примеров отмененных сделок, но число новых запросов ожидаемо сократилось. Несмотря на то, что правительству Великобритании не удалось принудить строительные площадки прекратить работу, многие застройщики предпочли приостановить работы для обеспечения безопасности своих сотрудников. По мере ослабления ограничений стройки возобновляются, хотя отсутствие необходимых материалов и сокращение рабочих часов могут отдалить сроки завершения. Стремление к поддержанию высокого класса офисов будут означать, что арендная плата в целом останется неизменной, несмотря на сокращение числа транзакций. Однако кризис может повилять на смягчение арендных условий.
В Париже средняя запрашиваемая ставка аренды не претерпела существенных изменений и составила $966,9/кв. м/год (+1% в годовой динамике). Введение жестких ограничительных мер фактически заморозило офисный рынок. По большей части девелоперы отложили завершение своих проектов в сфере недвижимости, и пока сложно предсказать масштаб перезапуска. Поведение крупных арендаторов, вероятно, будет решающим. Экономическая ситуация может стать более благоприятной для офисных центров, которые имеют хорошую транспортную доступность и традиционно интересны корпоративным арендаторам. В Париже также наблюдается дефицит предложения, и активность может остаться устойчивой в результате ожидаемого роста вакансии и стабильности показателя арендной платы. Кроме того, из-за структурных изменений в спросе (близость к центру, удобства инфраструктуры) Париж останется предпочтительным местом для арендаторов, в особенности представителей секторов консалтинга, международных финансов, роскоши и т. д. В Цюрихе запрашиваемая ставка аренда в БЦ премиального уровня достигает $827,2/кв. м/год, годовая динамика осталась без изменений.
Наибольшая положительная годовая динамика запрашиваемых ставок аренды зафиксирована в Барселоне (+25% за год до $376/кв. м/год), Берлине (+9% до $526,4/кв. м/год), в Вест-Энде Лондона и Мадриде (+5% до $1 538,8/кв. м/год и $429,7/кв. м/год соответственно). За год среди европейских городов показатель в большей степени снизился в Будапеште – на -13% до $290,1/кв. м/год.
Динамика ставок аренды офисных помещений премиум-класса в Северной и Южной Америке I кв. 2019 г. – I кв. 2020 г.
|
|
|
2020 |
2019 |
|
|
Страна/Территория |
Рынок |
Премиум-аренда В US$ на кв. м |
Премиум-аренда В US$ на кв. м |
Динамика |
|
США |
Нью-Йорк (Манхэттен) |
1 405,8 |
1 508,7 |
-7% |
|
США |
Сан-Франциско |
1 160,3 |
843,3 |
38% |
|
США |
Силиконовая долина (Южная бухта) |
891,0 |
765,8 |
16% |
|
США |
Бостон |
553,0 |
511,5 |
8% |
|
США |
Сиэтл |
510,6 |
471,8 |
8% |
|
США |
Южная Флорида |
504,9 |
499,6 |
1% |
|
Мексика |
Мехико |
443,2 |
551,5 |
-20% |
|
США |
Вашингтон |
442,4 |
523,3 |
-15% |
|
Канада |
Торонто |
428,5 |
- |
- |
|
США |
Даллас |
382,7 |
376,2 |
2% |
|
США |
Чикаго |
370,6 |
335,8 |
10% |
|
США |
Хьюстон |
368,0 |
358,9 |
3% |
|
США |
Филадельфия |
316,1 |
14% |
|
|
США |
Лос-Анджелес |
352,7 |
316,5 |
11% |
|
Аргентина |
Буэнос-Айрес |
352,4 |
443,2 |
-20% |
|
США |
Денвер |
333,0 |
322,6 |
3% |
|
США |
Атланта |
333,0 |
311,6 |
7% |
|
США |
Сент-Луис |
311,8 |
311,3 |
0% |
|
США |
Финикс |
294,4 |
277,5 |
6% |
|
США |
Округ Ориндж, Калифорния |
291,1 |
256,8 |
13% |
|
США |
Северный Нью-Джерси |
246,1 |
236,0 |
4% |
|
Бразилия |
Сан-Паулу |
236,7 |
306,3 |
-23% |
|
США |
Миннеаполис |
220,8 |
196,0 |
13% |
|
Бразилия |
Рио-де-Жанейро |
193,2 |
- |
- |
|
США |
Балтимор |
170,5 |
170,2 |
0% |
Источник: Knight Frank Research / NKF Research
В США лидером является Нью-Йорк – $1405,8/кв. м/год, несмотря на снижение показателя на -7% в годовой динамике. Деловая активность и мобильность в марте резко замедлились из-за мер по социальному дистанцированию, предпринятых в ответ на COVID-19. Хотя в полной мере влияние пандемии на рыночную статистику еще предстоит отследить, в марте 2020 года арендная активность в центре города замедлилась после прошлогоднего всплеска на 67,3%.
В Сан-Франциско запрашиваемая ставка аренды выросла за год на 38%, достигнув $1160,3/кв. м/год. Самые крупные сделки пришлись на продление аренды или расширение площадей. Показатели субаренды удвоились на последние полгода и, как ожидается, продолжат расти. Несмотря на то, что спрос со стороны арендаторов в марте оставался высоким, он начал снижаться, поскольку и здесь компании решили отложить момент принятия решений. Несмотря на большую неопределенность, офисный рынок Сан-Франциско обладает сильными базовыми показателями, которые, вероятно, приведут к относительно быстрому восстановлению и возвращению к здоровому уровню деловой активности. Дальнейшая динамика ставок будет зависеть от того, какая доля площадей освободится в течение следующих нескольких месяцев.
Силиконовая долина также демонстрирует положительную годовую динамику (+16% до $891,0/кв. м/год). Доверие арендаторов оставалось устойчивым, поскольку значительное поглощение наблюдалось вплоть до начала марта. Несмотря на самоизоляцию и другие правительственные ограничения, некоторые крупные сделки по аренде продолжают заключаться, хотя и с замедленной скоростью. Серьезного сопротивления высоким арендным ставкам нет, поскольку арендаторам по-прежнему приходится «охотиться» за офисами в высококачественных зданиях премиального уровня.
Наибольшую положительную годовую динамику в США продемонстрировали: Сан-Франциско (+38% до $1160,3/кв. м/год), Силиконовая долина (+16% до $891/кв. м/год) и Филадельфия (+14% до $361,1/кв. м/год). Максимальное падение показателя зафиксировано в Вашингтоне (-15% до $442,4/кв. м/год).
В городах Южной Америки отмечается преимущественно отрицательная динамика, самая заметная зафиксирована в Сан-Паулу (-23% до $236,7/кв. м/год). При этом к концу года объем ввода новых объектов должен превысить среднегодовой уровень (около 200 тыс. кв. м), увеличив предложение, особенно в районах, где уже отстраивается большое количество новых зданий. Запрашиваемые ставки аренды офисов премиального уровня в Мехико (лидере континента) упали на -20% за год до $443,2/кв. м/год. В этом смысле «паралич» недвижимости позволил рынку поддерживать относительно здоровые показатели, поскольку задержка с вводом проектов в результате коронакризиса привела к более умеренному росту предложения и предотвращению возникновения концентрированного предложения в короткие сроки. В Буэнос-Айресе запрашиваемая ставка в самых дорогих локациях также упала на -20% (до $352,4/кв. м/год) в связи с ростом предложения.
Динамика ставок аренды офисных помещений премиум-класса в Азиатско-Тихоокеанском регионе I кв. 2019 г. – I кв. 2020 г.
|
|
|
2020 / 2019 |
||
|
Страна/Территория |
Рынок |
Премиум-аренда В US$ на кв. м |
Премиум-аренда В US$ на кв. м |
Динамика |
|
Гонконг |
Гонконг |
2 178,9 |
2 655,7 |
-18% |
|
Япония |
Токио |
1 079,8 |
925,6 |
17% |
|
Сингапур |
Сингапур |
942,2 |
966,9 |
-3% |
|
Австралия |
Сидней |
728,7 |
633,5 |
15% |
|
Китай |
Пекин |
588,2 |
655,1 |
-10% |
|
Индия |
Нью-Дели |
581,2 |
586,6 |
-1% |
|
Индия |
Мумбаи |
524,3 |
533,9 |
-2% |
|
Китай |
Шанхай |
463,1 |
504,2 |
-8% |
|
Новая Зеландия |
Окленд |
440,5 |
493,1 |
-11% |
|
Австралия |
Мельбурн |
433,9 |
355,5 |
22% |
|
Таиланд |
Бангкок |
414,4 |
422,7 |
-2% |
|
Австралия |
Перт |
379,3 |
- |
- |
|
Австралия |
Брисбен |
370,2 |
240,9 |
54% |
|
Тайвань |
Тайбэй |
338,6 |
329,0 |
3% |
|
Южная Корея |
Сеул |
338,2 |
365,3 |
-7% |
|
Китай |
Гуанчжоу |
323,6 |
335,4 |
-4% |
|
Новая Зеландия |
Веллингтон |
311,6 |
350,3 |
-11% |
|
Камбоджа |
Пномпень |
285,4 |
253,5 |
13% |
|
Филиппины |
Манила |
262,9 |
239,6 |
10% |
|
Индонезия |
Джакарта |
244,0 |
280,7 |
-13% |
|
Индия |
Бангалор |
231,0 |
- |
- |
|
Малайзия |
Куала-Лумпур |
176,6 |
180,5 |
-2% |
Источник: Knight Frank Research / NKF Research
Самая высокая запрашиваемая ставка аренда офисов премиального уровня в Азии и мире зафиксирована в Гонконге – $2 178,9/кв. м/год, причем в годовой динамике показатель упал на -18%. Многие арендаторы продолжали искать решения для экономии средств, например, сокращение арендной платы, отсрочку аренды или ее реструктуризацию, чтобы ослабить финансовое давление на бизнес. Поскольку правительство прогнозирует сокращение ВВП на 4 п.п. до 7% в 2020 году, арендаторы офисов будут оставаться осторожными в ближайшие месяцы.
В Токио ставки тоже высоки: $1 079,8/кв. м/год (+17% за год). На рынке прогнозируется ограниченное предложение в ближайшие годы, так как более 90% новых проектов 2020 года уже почти завершены, и в 2021-2022гг. практически не планируются ввод нового предложения.
Сингапур демонстрирует небольшое годовое снижение на -3% до $942,2/кв. м/год, и располагается на 3 строчке в регионе. Из-за опасений, связанных с эпидемиологической ситуацией, большинство компаний в ближайшем будущем, вероятно, приостановят осуществление планов по переезду и расширению площадей.
Максимальная положительная годовая динамика в Азиатско-Тихоокеанском регионе зафиксирована в Брисбене (+54% до $370,2/кв. м/год), Мельбурне (+22% до $433,9/кв. м/год) и Токио (+17% до $1 079,8/кв. м/год). Максимальные отрицательные изменения зафиксированы в Гонконге (-18% до $2 178,9/кв. м/год).
Динамика ставок аренды офисных помещений премиум-класса в Африке и на Ближнем Востоке I кв. 2019 г. – I кв. 2020 г.
|
|
|
2020 |
2019 |
|
|
Страна/Территория |
Рынок |
Премиум-аренда в US$ на кв. м |
Премиум-аренда в US$ на кв. м |
Динамика |
|
Нигерия |
Лагос |
798,4 |
- |
- |
|
ОАЭ |
Абу-Даби |
612,7 |
458,2 |
34% |
|
Кувейт |
Эль-Кувейт |
551,6 |
551,6 |
0% |
|
ОАЭ |
Дубай |
444,7 |
702,3 |
-37% |
|
Египет |
Каир |
419,0 |
- |
- |
|
Гана |
Аккра |
407,2 |
- |
- |
|
Саудовская Аравия |
Джедда |
388,6 |
302,6 |
28% |
|
Катар |
Доха |
383,5 |
472,1 |
-19% |
|
Саудовская Аравия |
Эр-Рияд |
277,8 |
397,3 |
-30% |
|
Бахрейн |
Манама |
222,9 |
254,8 |
-13% |
|
Замбия |
Лусака |
214,9 |
- |
- |
|
Южная Африка |
Йоханнесбург |
199,8 |
155,1 |
29% |
|
Южная Африка |
Кейптаун |
195,3 |
119,9 |
63% |
|
Кения |
Найроби |
193,4 |
193,4 |
0% |
|
Уганда |
Кампала |
191,7 |
- |
- |
|
Оман |
Мускат |
180,4 |
186,6 |
-3% |
|
Ботсвана |
Габороне |
107,4 |
- |
- |
|
Зимбабве |
Хараре |
95,6 |
- |
- |
Источник: Knight Frank Research / NKF Research
В Африке и на Ближнем Востоке лидируют Лагос ($798,4/кв. м/год), Абу-Даби (+34% за год до $612,7/кв. м/год) и Кувейт ($551,6/кв. м/год, динамика без изменений). Арендная активность на рынке Абу-Даби по-прежнему сдерживается, поскольку ключевые арендаторы – это компании, связанные с государственными структурами.
В данном регионе положительная динамика запрашиваемых ставок аренды в премиальных БЦ отмечается в Кейптауне (+63% до $195,3/кв. м/год), Абу-Даби (+34% до $612,7/кв. м/год) и Йоханнесбурге (+29% до $199,8/кв. м/год). Максимальные отрицательные изменения зафиксированы в Дубае (-37% до $444,7/кв. м/год).
[1] Без учета эксплуатационных расходов и НДС.
