Рынок коммерческой недвижимости в России демонстрирует умеренное восстановление. Ключевой тренд — не рост GLA в миллионниках, а географическое перераспределение в пользу городов с населением до 1 млн.
Обеспеченность торговыми площадями: курс на выравнивание
По прогнозу консалтинговой компании Nikoliers, к концу 2026 года обеспеченность торговыми площадями в России вырастет на 4% — с 216 до 225 кв. м на 1000 человек. В Москве и Санкт-Петербурге рост будет более умеренным: +6% и +4% соответственно. Но более значительное увеличение ожидается в регионах. Например:
-
Новороссийск — +44% (до 337 кв. м),
-
Владимир — +20% (до 331 кв. м),
-
Барнаул — +15% (до 542 кв. м),
-
Владивосток — +12% (до 389 кв. м),
-
Челябинск — +11% (до 429 кв. м).
Этот сдвиг указывает на устойчивую диверсификацию торговой инфраструктуры: насыщенные рынки уступают в темпах менее освоенным, где ещё сохраняется спрос на качественные торговые площади.
Где растёт: карта новых ТЦ первой половины 2025 года
За январь—июнь 2025 года в России было открыто 16 торговых центров общей площадью 203 тыс. кв. м, из которых более трети — в регионах Сибири:
-
Кемерово — ТРЦ «Гранд Сити» (28 тыс. кв. м),
-
Иркутск — ТРЦ «Солнце Молл» (13 тыс. кв. м),
-
Красноярск — ТЦ «Октябрьский» (5 тыс. кв. м),
-
Бийск — ТРЦ «Алтай Сити» (5 тыс. кв. м).
Также 7 объектов (66 тыс. кв. м) были введены в Московском регионе, включая:
-
Botanica Mall (28,5 тыс. кв. м),
-
АФИ Галерея на «Белорусской» (14,7 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге — оживление после паузы 2023 года:
-
ТРК «Небо» (25,7 тыс. кв. м, Мурино),
-
ТРЦ «Парк Молл» (35 тыс. кв. м).
Средние города — новая опора ритейла
50% новых открытий в I полугодии 2025 года пришлись на города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. Для сравнения, миллионники получили лишь 14% новых площадей. Такой же тренд был актуален в 2019 году, что указывает на возвращение к докризисной модели развития отрасли.
Кроме того, 22% открытий пришлись на города с населением 100–300 тыс., и 12% — на города 300–500 тыс. В этом сегменте проще получить участок, дешевле строительство, а конкуренция за арендатора ниже.
Прогноз до конца 2025 года: +500 тыс. кв. м
До конца 2025 года на рынок может выйти ещё 30 объектов общей площадью 502 тыс. кв. м, включая:
В Москве и области:
-
Прогноз — 271 тыс. кв. м, в 1,5 раза выше, чем в 2024 году.
В Санкт-Петербурге:
-
Hollywood МФТРК — крупнейший ТЦ России, 60 тыс. кв. м (II полугодие),
-
Объекты Kronung в ЖК «Солнечный город» (3,5 тыс. кв. м) и Новогорелово (11,8 тыс. кв. м).
В регионах:
-
Нижний Тагил — ТРЦ «Парк» (30 тыс. кв. м),
-
Новороссийск — ТРЦ AQUA Mall (27 тыс. кв. м).
По словам Юлии Кузнецовой, директора департамента торговой недвижимости Nikoliers:
«Несмотря на оживление, рынок по-прежнему развивается сдержанно. Крупных объектов — свыше 50 тыс. кв. м — практически не строится. Основные исключения: МФТРК Hollywood и ТРЦ Золотой в Екатеринбурге. Будущее зависит от макроэкономики, покупательской способности и точечной насыщенности рынков».
Рынок торговой недвижимости России вступил в фазу сбалансированного роста. На смену доминированию мегаполисов приходит региональная экспансия, поддержанная как девелоперами, так и ритейлерами. Основной спрос сосредоточен в средних по размеру городах, где сохраняется потенциал роста, а инвестиции дают прогнозируемую отдачу.
