Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank выяснили, что по предварительным итогам в 2020 году во французскую экономику будет проинвестировано от €20 до €25 млрд (на 34-47% меньше, чем в 2019 году). Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость страны (офисы, ретейл и склады) по состоянию на III квартал 2020 года составил €16,3 млрд, что на 26% меньше прошлогоднего показателя (€22,1 млрд). Наибольшая доля инвестиций за год (68%) пришлась на сегмент офисной недвижимости. При этом доля участия иностранных инвесторов снизилась на 18 п.п. в период с I по III квартал 2020 года, что обусловлено ухудшением эпидемиологической обстановки в мире.
После резкого падения на 38% в I-II кварталах объем инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в III квартале стал постепенно увеличиваться и составил €4,7 млрд, на 8% превысив показатель предыдущих трех месяцев. В 2020 году в коммерческую недвижимость страны будет проинвестировано €20-25 млрд: это на 34-47% меньше, чем в 2019 году, при этом динамика за 10 лет варьируется от -14% до +8%. Текущая инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости эквивалентна показателям 2018 года и на 19% превышает среднее значение за 10 лет: общий объем вложений в сегменты офисной, торговой и индустриальной недвижимости составил €16,3 млрд.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Среди сделок на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Франции лидируют договоры на сумму более €100 млн – с января было зарегистрировано 45 сделок на сумму €10,2 млрд, что составляет 62% от общего объема. Большинство из них (36 из 45) было зарегистрировано в Парижском регионе. В прошлом году за тот же период была совершена 51 крупная сделка на общую сумму €13,1 млрд.
Распределение сделок в зависимости от суммы, все типы активов
Источник: Knight Frank Research, 2020
В связи с высоким уровнем эпидемиологической неопределенности французское правительство приняло решение о введении повторного карантинного режима с 30 октября. Данное обстоятельство негативно отразились на активности иностранных инвесторов, доля которых значительно снизилась (40% в III кв. против 58% в I кв.). Тем не менее, наиболее активными игроками инвестиционного рынка все еще остаются иностранные инвестиционные компании (LaSalle, Patrizia, Ivanhoe Cambridge), хотя их доля и уменьшилась до 30% с 47% в прошлом году.
Распределение сделок французских и иностранных инвесторов, все типы активов
Источник: Knight Frank Research, 2020
С начала 2020 года 60% от общей суммы инвестиций в экономику страны пришлось на ее резидентов. Такой показатель был обусловлен активностью французских инвестиционных фондов недвижимости (SCPI / OPCI) – их доля с начала 2020 года составляет 29%.
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В 2020 году инвестиционные стратегии столь же разнообразны, как и предлагаемые активы на французском рынке недвижимости. Некоторые инвесторы менее склонны к риску, отдавая предпочтение самым безопасным и стабильным сегментам (элитное жилье, складская и премиальная офисная недвижимость), которые выступили “бенефициарами” кризиса и обеспечивают устойчивый доход даже в пандемию. Другие же заинтересованы в дисконтах, предлагаемых на определенные виды активов, например, на объекты ретейла. К слову, во Франции по-прежнему можно найти ограниченное предложение коммерческой и жилой недвижимости со скидкой до 15%, которым активно интересуются иностранные и местные покупатели».
Офисная недвижимость
В офисную недвижимость Франции с января 2020 года было инвестировано €11 млрд, или 68% от общего объема. В сравнении с прошлогодними показателями падение объема инвестиций в сегмент составило 34%.
Количество сделок, превышающих €100 млн, остается значительным: 35 сделок с начала 2020 года, 41 – за тот же период в 2019 году и 34 – в 2018 году. Сделки среднего масштаба (от €50 до €100 млн) демонстрируют следующую динамику: 17 сделок в 2020 году, 31 – в 2019 году и 30 – в 2018 году). В Париже общий объем инвестиций в офисы с января составил около €4,6 млрд, 46% из которых – инвестиции в центральный деловой район (CBD). Это на 26% меньше, чем в прошлом году. Однако количество сделок на сумму более €100 млн во французской столице увеличилось с 11 до 16 за год.
В III квартале 2020 года на французских инвесторов приходилось подавляющее большинство сделок с офисами. Их доля стабильно растет с января и достигла 63% от общего объема инвестиций в сегмент к концу сентября. Иностранных инвесторов гораздо меньше – они осуществили 37% вложений в офисы Франции.
Торговая недвижимость
Несмотря на довольно неблагоприятную обстановку для ретейла, на конец III квартала 2020 года в розничную торговлю было инвестировано €2,8 млрд, что идентично показателям прошлого года и почти на 20% больше значений 2018 года.
Лидирующую позицию по доле инвестиций в сегменте занимают торговые центры (46%) и объекты стрит-ретейла (28%), которые по-прежнему испытывают на себе негативное влияние уменьшения числа иностранных туристов в Париже.
Со II квартала иностранные инвесторы все реже вкладываются во французский рынок ретейла. Их доля составила всего 10% с начала 2020 года по сравнению с 37% за аналогичный период прошлого года. Рынок почти полностью управляется французскими гражданами, особенно национальными инвестиционными фондами недвижимости (SCPI / OPCI).
Складская и индустриальная недвижимость
После рекордных значений I квартала активность инвесторов на рынке снизилась и общий объем вложений в складской сегмент с начала года составил €2,5 млрд. Хотя этот показатель упал на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, он все еще на 63% выше среднего показателя за последние десять лет.
На рынке индустриальной недвижимости по-прежнему доминируют иностранные инвесторы, в частности представители из Северной Америки. Последние совершили 39% всех сделок с начала 2020 года. Повышенная активность иностранных игроков привлекла в сегмент инвестиционные фонды – на них приходится 76% инвестиций в индустриальные объекты.
