Девелоперы офисной недвижимости сохраняют высокую активность в ключевых деловых локациях Москвы — Москва-Сити, Центральном деловом районе (ЦДР) и Ленинградском коридоре. По оценке IBC Real Estate, к 2030 году в этих субрынках может быть введено суммарно 1,4 млн кв. м офисных площадей — на фоне замедления экономики и роста вакантности по городу в целом.
Кратко
К 2030 году в трех деловых субрынках Москвы заявлено 1,4 млн кв. м новых офисов.
61% будущего ввода приходится на Ленинградский коридор; ключевая точка концентрации — Ходынское поле (616 тыс. кв. м).
По Москве в целом вакантность в декабре 2025 года — 5%, прогноз на конец 2025 года — 5,2%.
При этом в ЦДР и Ленинградском коридоре вакантность снижается (3% и 2% соответственно), что отражает локальный дефицит качественного предложения.
В Москва-Сити вакантность выросла до 3,8% из-за ввода башни Space проекта iCITY, где свободно около 40% площадей.
Главный риск ближайших лет — перенасыщение в отдельных локациях и удлинение сроков экспозиции помещений.
Где сосредоточится новый ввод
По данным IBC Real Estate, распределение заявленного объема нового строительства к 2030 году выглядит так:
-
Ленинградский коридор — 61% от совокупного объема. Основная причина — наличие площадок под новое строительство и устойчивый спрос на размещение в локации. Отдельно выделяется Ходынское поле: к 2030 году здесь может появиться 616 тыс. кв. м офисов.
-
Москва-Сити — 36%. Локация удерживает высокий спрос; премиальные площади «вымываются» быстрее и по ценам выше среднерыночных, что поддерживает девелоперскую мотивацию выводить новые проекты.
-
ЦДР — 3%. Причина — дефицит территорий и ограничения по видам разрешенного использования; новые проекты здесь во многом завязаны на редевелопмент.
Рынок в целом охлаждается, но деловые ядра держат спрос
Картина по Москве неоднородна. С одной стороны, по городу в целом на фоне замедления экономики вакантность растет: 5% в декабре 2025 года и возможные 5,2% к концу года.
С другой стороны, ключевые деловые районы продолжают жить в логике локального дефицита:
-
ЦДР: вакантность 3% (—3,6 п. п. год к году).
-
Ленинградский коридор: вакантность 2% (—4 п. п. год к году).
Москва-Сити выделяется отдельно: вакантность 3,8%, рост на 2,9 п. п. год к году связан с вводом iCITY Space (около 40% площадей свободны). При этом IBC Real Estate ожидает, что качественные предложения в Сити продолжат быстро находить арендаторов и покупателей по ставкам и ценам выше среднерыночных.
Риск перенасыщения: почему это важно девелоперам и пользователям офисов
Высокие заявленные объемы строительства в «витринных» деловых районах несут очевидный риск: в части проектов сроки экспозиции могут увеличиться, а конкуренция — обостриться, особенно если макроэкономическая динамика продолжит сдерживать деловую активность.
При этом риски распределяются неравномерно: в локациях, где сохраняется дефицит качественных опций и поддерживается спрос, «подушка безопасности» выше.
Что это значит для логистики и операционных команд
Офисная статистика важна не сама по себе, а как индикатор концентрации бизнеса в конкретных районах — и связанной с этим нагрузки на городские сервисы.
-
Для операционных директоров и руководителей административно-хозяйственных служб концентрация офисов в отдельных кластерах означает рост требований к доступности сервисов «вокруг рабочего места» (питание, курьерские доставки, сервисное обслуживание).
-
Для 3PL/4PL-провайдеров и e-commerce-команд укрупнение деловых кластеров — это предсказуемый спрос на B2B-доставки «последней мили» в офисы и бизнес-центры (документы, техника, расходники, кейтеринг).
-
Для компаний-арендаторов выбор локации превращается в задачу управления стабильностью затрат и доступностью кадров: разные субрынки будут расходиться по скорости «вымывания» качественных площадей и срокам закрытия сделок.
«Сейчас на рынке продолжает усиливаться разрыв между деловыми субрынками. В целом рынок офисной недвижимости Москвы реагирует на стагнацию в экономике ростом вакансии. При этом в ключевых деловых районах мы наблюдаем сохраняющийся дефицит офисных помещений и практически полную законтрактованность наиболее качественных опций», — отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Частые вопросы по теме
Почему при росте вакантности по Москве в деловых районах она падает?
Показатели складываются из разных субрынков: в целом по городу вакантность может расти из-за ввода новых объектов и неравномерного спроса, тогда как в деловых ядрах дефицит качественных опций поддерживает почти полную законтрактованность.
Почему Москва-Сити показала рост вакантности?
Ключевой фактор — ввод башни Space проекта iCITY; IBC Real Estate оценивает долю свободных площадей там примерно в 40%, что статистически «поднимает» показатель по локации.
Где больше всего нового строительства до 2030 года?
Ленинградский коридор: 61% от заявленного объема нового строительства в трех ключевых деловых районах, при этом отдельный центр притяжения — Ходынское поле.
Есть ли риск перенасыщения офисами?
Да, IBC Real Estate прямо указывает на риски перенасыщения и удлинения сроков экспозиции на фоне высокого объема нового строительства, особенно в отдельных локациях.
Вывод
Москва входит в фазу, когда офисный рынок все сильнее «расслаивается»: общий фон — рост вакантности и осторожность экономики, локальная реальность — дефицит качественных площадей в деловых ядрах и высокая активность девелоперов. Для бизнеса это означает более жесткую конкуренцию за «правильные» локации и необходимость заранее просчитывать не только ставку аренды, но и операционные последствия выбора района — от доступности персонала до качества городской сервисной логистики.
