Офисный рынок Казахстана входит в фазу структурного дефицита: доля свободных площадей в объектах классов А и В снизилась до 4%, а в крупнейших деловых центрах — Алматы и Астане — качественные офисы фактически распроданы. Такая динамика отражает рост деловой активности и одновременно формирует ограничения для расширения бизнеса, включая логистические и сервисные компании, работающие в регионе.
Ключевые показатели рынка
-
Совокупная вакантность в классах А и В — 4% (—2 п.п. г/г).
-
Алматы: вакантность 3,2%, Астана — 5,1%.
-
Ставки аренды продолжают расти на фоне дефицита предложения.
-
Новое строительство сконцентрировано почти исключительно в Алматы.
-
Высокая ключевая ставка сдерживает девелоперскую активность.
Алматы: дефицит премиальных офисов и рост ставок
Алматы остаётся ключевым экономическим и деловым хабом Казахстана. По данным IBC Real Estate, в офисах классов А и В доля свободных площадей здесь снизилась до 3,2%, что на 1,7 п.п. ниже уровня прошлого года .
Особенно остро ощущается нехватка офисов класса А: вакантность в этом сегменте составляет 7,3%, при этом доступное предложение фактически сосредоточено в одном бизнес-центре. В классе В вакантность ещё ниже — 2,1%, что отражает переток спроса в менее премиальные объекты на фоне дефицита качественных опций.
Спрос поддерживает рост ставок аренды. Средневзвешенная запрашиваемая ставка в Алматы достигла 17,5 тыс. тенге за кв. м в месяц (+7% г/г), а в наиболее качественных проектах — до 29 тыс. тенге без учёта НДС и коммунальных услуг, но с учётом OPEX.
Астана: минимальная вакантность при слабом вводе новых объектов
В Астане ситуация развивается по иному сценарию. На фоне умеренной деловой активности и отсутствия нового строительства в 2025 году рынок также испытывает дефицит качественного предложения. Общая вакантность в классах А и В составила 5,1%, снизившись на 1,7 п.п. за год .
В классе В свободно лишь 0,6% площадей, причём почти всё предложение представлено небольшими блоками до 1 тыс. кв. м. Это ограничивает возможности для компаний, которым требуются крупные офисные пространства, включая региональные штаб-квартиры и операционные подразделения.
Средневзвешенная ставка аренды в Астане выросла до 13,2 тыс. тенге за кв. м в месяц (+5% г/г), что примерно на 25% ниже, чем в Алматы, однако потенциал дальнейшего роста сохраняется.
Строительство отстаёт от спроса
По состоянию на конец 2025 года общий объём качественных офисных площадей в Казахстане составляет 2,6 млн кв. м, что на 13% больше, чем годом ранее. Однако почти весь ввод новых объектов сосредоточен в Алматы. Ожидаемый объём нового строительства по итогам года — 63 тыс. кв. м, и он не компенсирует растущий спрос со стороны бизнеса.
В Астане в 2025 году не было введено в эксплуатацию ни одного офисного здания — исторический минимум для столицы. Такая асимметрия усиливает разрыв между регионами и повышает нагрузку на существующий фонд.
Денежно-кредитные условия как ограничивающий фактор
Эксперты IBC Real Estate отмечают, что высокая ключевая ставка и дорогое заёмное финансирование продолжают сдерживать девелоперскую активность. В условиях ограниченного предложения арендодатели демонстрируют минимальную гибкость, а ставки аренды удерживаются на высоком уровне.
Как подчёркивает Екатерина Белова, член совета директоров и руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, на рынке усиливается региональный дисбаланс:
«Деловая активность преимущественно сосредоточена в Алматы, где ставки аренды в среднем на 25% выше, чем в Астане. При этом сохраняются риски для дальнейшего развития офисного рынка под влиянием жёстких денежно-кредитных условий».
Что это означает для бизнеса и логистики
Дефицит офисной недвижимости — это не только проблема девелоперов. Для компаний, включая логистических операторов, 3PL-провайдеров и e-commerce игроков, он означает:
-
ограниченные возможности для расширения штаб-квартир и сервисных подразделений;
-
рост операционных затрат на размещение персонала;
-
усиление конкуренции за качественные объекты в ключевых хабах;
-
смещение спроса в сторону гибридных форматов и mixed-use проектов.
Вывод
Офисный рынок Казахстана входит в фазу структурного дисбаланса, где спрос устойчиво опережает предложение. Пока новое строительство не успевает за деловой активностью, качественные офисы остаются дефицитным ресурсом, а ставки аренды — фактором давления на бизнес. Для инвесторов и девелоперов это сигнал о долгосрочном потенциале рынка, для компаний — о необходимости заранее планировать пространственную и операционную стратегию в регионе.
