На горизонте двух лет московский офисный рынок входит в фазу «отложенного ввода». Девелоперы переносят сроки и осторожнее запускают новые проекты: себестоимость строительства и отделки растёт, кадровый дефицит сдерживает темпы работ, а спрос после пиковых значений начинает остывать. При этом парадоксальным образом арендные ставки и цены продажи, согласно прогнозам консультантов, продолжают повышаться — даже на фоне ожидаемого роста доли свободных площадей.
Для компаний, которые планируют офис как часть операционной инфраструктуры (штаб-квартиры, коммерческие подразделения 3PL/4PL, офисы при распределительных центрах, центры клиентского сервиса), эта комбинация факторов означает простую вещь: в 2026–2027 годах выигрывать будут те, кто заранее управляет сроками, бюджетом fit-out и гибкостью площадей, а не «догоняет рынок» в момент принятия решения.
Что меняется в предложении: прогноз по вводу и причины переноса проектов
Оценки по вводу в Москве на 2026–2027 годы сходятся в одном: после выхода на рынок проектов, заложенных 3–4 года назад, объём нового строительства начнёт снижаться.
-
По одному прогнозу, ввод офисов в 2026 году может составить 893 тыс. кв. м (—2,5% год к году), а в 2027 году — 813 тыс. кв. м (—9%).
-
По другой оценке, к концу 2026 года новый ввод составит 718 тыс. кв. м (—4%), а в 2027 году снизится до 550 тыс. кв. м (—23%).
Ключевой «механизм» снижения — перенос сроков ввода 20–30% заявленных объектов, то есть часть предложения уходит вправо по срокам.
Причины переноса носят не конъюнктурный, а структурный характер:
-
рост себестоимости строительства и затрат на отделку;
-
дефицит рабочей силы;
-
задержки из-за низкой заполненности отдельных бизнес-центров и невыгодности вывода объектов в условиях роста налоговой нагрузки;
-
ошибки планирования сроков у части менее опытных девелоперов, пришедших на рынок под влиянием программ, стимулирующих создание рабочих мест, а также проектов комплексного развития территорий.
Прогноз ввода офисов и динамика спроса в Москве
| Показатель | 2026 | 2027 | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Ввод офисов (оценка 1) | 893 тыс. кв. м (—2,5%) | 813 тыс. кв. м (—9%) | прогноз консультантов |
| Ввод офисов (оценка 2) | 718 тыс. кв. м (—4%) | 550 тыс. кв. м (—23%) | альтернативная оценка |
| Объём сделок (спрос) | 1,25 млн кв. м (прогноз) | н/д | 2025: 1,4 млн кв. м (—38%) |
| Доля переносов заявленных вводов | 20–30% объектов | — | перенос сроков ввода |
Спрос остывает: почему компании осторожнее с расширением
На стороне спроса в 2025 году уже зафиксировано существенное снижение активности: объём сделок сократился на 38% год к году, до 1,4 млн кв. м, а прогноз на 2026 год — 1,25 млн кв. м.
Одна из причин — изменение продуктовой стратегии девелоперов: растёт доля офисов без отделки, а арендаторам, наоборот, всё чаще нужны решения, требующие минимальных инвестиций для быстрого въезда. Этот разрыв между тем, что выходит на рынок, и тем, что проще «приземлить» в бюджете арендатора, становится отдельным источником трения.
Управленческий вывод: офис перестал быть исключительно «символом роста» — он снова стал капиталоёмким активом, где решение всё чаще принимается через призму окупаемости вложений в отделку и инженерную адаптацию.
Главный парадокс 2026 года: вакансия может вырасти, а ставки — тоже
Даже при ожидаемом увеличении доли свободных площадей прогнозируется рост ценовых индикаторов:
-
арендные ставки в офисном сегменте в 2026 году могут вырасти на 5–6% год к году;
-
цена продажи офисных объектов — на 6–8%.
Эта связка выглядит неинтуитивно только на первый взгляд. На практике она часто возникает, когда рынок испытывает одновременное давление:
-
со стороны затрат (строительство и отделка дорожают, рабочей силы не хватает);
-
со стороны структуры предложения (часть объектов «не готова» под быстрый въезд);
-
со стороны временного лага (ввод сегодня — результат решений 3—4-летней давности, а не текущей конъюнктуры).
По сути, рынок проходит стадию, когда стоимость «готовности к эксплуатации» (качество, инженерия, отделка, сроки въезда) начинает значить больше, чем просто метраж.
Почему это важно для логистики и цепей поставок
На первый взгляд офисный рынок — не профильная тема для логистики. Но для цепей поставок он важен минимум в трёх измерениях.
Офис как часть инфраструктуры сервисной логистики
У крупных логистических операторов офисные площади — это не только «управленческий этаж». Это диспетчерские, центры планирования, клиентские команды, ИТ и контроль качества, которые должны быть рядом с транспортными узлами, сортировками и РЦ. Когда ввод замедляется, а ставки растут, стоимость таких «пристегнутых» функций увеличивается и влияет на себестоимость сервиса.
Fit-out как скрытая статья CAPEX
Сдвиг в сторону офисов без отделки означает: значительная часть затрат переносится на арендатора.
Для бизнеса это превращает переезд/расширение в проект с логистикой поставок материалов, привлечением подрядчиков и рисками сроков — по сути, в мини-стройку. В условиях дефицита рабочей силы и удорожания отделки риски нарушений сроков становятся такими же критичными, как задержки оборудования на складе.
Программы «мест приложения труда» как фактор локации
Государственные механизмы стимулирования строительства офисов через создание рабочих мест упоминаются как важный фактор текущей волны проектов.
Для компаний из логистики это означает, что новые офисные кластеры могут формироваться там, где меняется транспортная доступность и где появляются новые центры деловой активности — а значит, пересматриваются маршруты «офис—склад—клиент» и требования к подбору персонала.
Что дальше: «окно» 2028 года и риск перегрева ожиданий
Отдельные прогнозы допускают, что после провала 2026–2027 годов ввод может вернуться к росту уже в 2028 году — до 2 млн кв. м офисной недвижимости.
Однако ключевая оговорка — не все проекты будут реализованы и введены в срок, то есть рынок сохраняет высокую неопределённость по фактическому предложению.
Для корпоративных арендаторов это означает: 2026–2027 годы — период, когда лучше выигрывать за счёт планирования и контрактных механизмов, а не надеяться на «дешёвые метры из нового ввода».
