В ближайшие два года московский рынок офисной недвижимости войдёт в фазу сдержанного ввода новых площадей. Однако это затишье носит временный характер: уже с 2028 года девелоперы планируют масштабный вывод проектов, который к концу десятилетия способен заметно изменить баланс спроса и предложения в столице.
Кратко
Ввод офисов в 2026–2027 годах снизится относительно текущих уровней.
С 2028 года рынок ожидает резкий прирост нового предложения.
До 2030 года в Москве заявлено более 6 млн кв. м качественных офисных площадей.
Основной фокус девелоперов — продажа офисов, а не аренда.
Ценовая дифференциация по округам усиливается.
Динамика ввода: пауза перед масштабным расширением
По оценкам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., объём ввода офисной недвижимости в Москве в 2026 году может составить около 894 тыс. кв. м, что незначительно ниже показателя предыдущего года. В 2027 году темпы снизятся сильнее — до порядка 813 тыс. кв. м.
Начиная с 2028 года ситуация меняется радикально. На рынок заявлен ввод порядка 2 млн кв. м офисных площадей, а в 2029–2030 годах — ещё около 2,5 млн кв. м. Совокупно до конца десятилетия в столице планируется реализация 94 бизнес-центров классов A и B+, общей площадью свыше 6,2 млн кв. м. Если проекты будут реализованы в заявленные сроки, объём нового строительства почти вдвое превысит показатель предыдущих пяти лет, а общий офисный фонд Москвы вырастет примерно на четверть по сравнению с текущим уровнем.
Продажа вместо аренды: ключевая особенность нового предложения
Структура будущего ввода отражает изменение девелоперских стратегий. Лишь около 11% заявленных площадей предполагается выводить в арендный пул. Остальные объекты ориентированы на продажу, что усиливает тренд на формирование рынка офисов как инвестиционного и квази-жилого продукта для бизнеса.
Средняя заявленная стоимость квадратного метра в проектах с вводом до 2030 года оценивается примерно в 539 тыс. рублей. Самые высокие ценовые уровни фиксируются в южных и юго-восточных округах столицы, тогда как в северных и восточных районах ценник заметно ниже.
География строительства: ставка на запад и север
По объёму будущего предложения лидируют:
-
Западный административный округ — около 1,4 млн кв. м в 17 проектах;
-
Северный административный округ — порядка 1,15 млн кв. м;
-
Центральный административный округ — около 1,1 млн кв. м.
Минимальные объёмы нового строительства ожидаются в Новомосковском, Северо-Восточном и Восточном округах, где суммарный ввод за пять лет будет кратно ниже среднегородских показателей. Такая концентрация проектов усиливает конкуренцию именно в сформировавшихся деловых локациях, где спрос со стороны корпоративных пользователей традиционно выше.
Крупные и нишевые проекты: поляризация форматов
Среди наиболее масштабных проектов ближайших лет — «СберСити», One от MR Group, бизнес-центр «На Войковской», Sezar Tower и бизнес-квартал «Прокшино». Параллельно развивается и противоположный сегмент — компактные «офисные особняки» площадью до нескольких тысяч квадратных метров, ориентированные на небольшие компании и частных инвесторов.
Такое расслоение форматов указывает на поиск девелоперами устойчивых ниш в условиях меняющегося спроса и ограниченной доступности классической аренды.
Выводы
Московский офисный рынок входит в фазу структурной трансформации. Краткосрочное снижение объёмов ввода в 2026–2027 годах создаёт иллюзию стабилизации, однако уже во второй половине десятилетия рынок столкнётся с масштабным приростом предложения. Для корпоративных пользователей это означает расширение выбора и усиление конкуренции между проектами, а для инвесторов — необходимость более точной оценки локации, формата и стратегии выхода на рынок.
