Офисный рынок Санкт-Петербурга в ближайший год пополнится только офисами класса В

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, с c января по сентябрь 2023 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 10 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 100 000 кв. м. Это в два раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Несмотря на большой объем ввода офисных площадей класса А — 61 000 кв. м — до осени 2024 года не прогнозируется завершения строительства новых объектов этого класса, что приведет к снижению вакантности. Доля свободных площадей в среднем по рынку к концу сентября 2023 года снизилась до 9,3%. Из 530 бизнес-центров Северной столицы 311 заполнены арендаторами на 100%, но только в 29 оставшихся зданиях можно арендовать или купить большие офисные блоки (от 3 000 кв. м).

По итогам девяти месяцев 2023 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 10 новыми объектами арендопригодной площадью 100 000 кв. м, что в два раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Из них пять зданий относятся к классу А («Сенатор» на Миллионной улице, д. 5, «Сенатор» на Миллионной улице, д. 6, «Сенатор» на проспекте Медиков, д. 7, а также «Тесла» и «М22»), три — к классу В («Обводный двор», Boiler House и «Сенатор» на улице Одоевского), а также два офисных центра предлагаются на продажу («Георг Ландрин» и «Сабировский»).

Несмотря на большой объем ввода бизнес-центров класса А с начала 2023 года (61 000 кв. м), до осени 2024 года не прогнозируется завершения строительства новых бизнес-центров высокого класса, предназначенных для сдачи в аренду.

Ключевые строящиеся офисные центры в Санкт-Петербурге

Источник: NF Group Research

Общий объем свободных офисов снизился с 451 000 кв. м в конце 2022 года до 391 000 кв. м к началу октября 2023 года. Офисные центры, введенные в эксплуатацию в 2023 году, заполнены уже на 20%. А площади, которые освободились после ухода международных компаний, с отделкой и меблировкой, на 90% заняты новыми арендаторами (за исключением тех, которые выставлены на продажу).

Средний показатель вакантности снизился до 9,3%. В классе А вакантно 12% площадей, в классе В — 7,9%.

Динамика объема свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам

Источник: NF Group Research

В структуре вакантных офисов доля класса А составляет 44% или 172 600 кв. м, доля класса В — 56% или 218 000 кв. м. Столь крупная доля свободных площадей высокого класса наблюдается впервые на офисном рынке Санкт-Петербурга за последние восемь лет. Это обусловлено единовременным выходом на рынок большого количества бизнес-центров класса А. Тем не менее, новое предложение в ближайший год будет пополняться только офисами класса В, что приведет к постепенному вымыванию с рынка ликвидного предложения в классе А.

Растет количество бизнес-центров, которые заполнены на 100%. В конце 2022 года их было 277, а к началу октября 2023 года их количество увеличилось до 311. С другой стороны, уменьшается количество действующих офисных центров (с 36 до 29), в которых можно арендовать или купить крупные офисные блоки от 3 000 кв. м. Общее количество бизнес-центров класса А и В в Санкт-Петербурге достигло 530 к концу третьего квартала 2023 года.

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, отмечает, что ситуация на рынке офисной недвижимости снова перешла в руки арендодателей. Почти все офисы, которые освободились после ухода международных компаний, уже заняты. К середине осени 2023 года отмечается стабилизация ставок аренды на уровне 1 900–2 300 рублей за кв. м, включая НДС в офисах класса А, и 1 100–1 800 рублей — в офисах класса В. Дисконты от запрашиваемой арендной ставки предлагаются только крупным арендаторам.