Московский офисный рынок взял паузу, но не стал рынком дешевого выбора для арендаторов. По прогнозу CMWP, объем сделок с офисной недвижимостью в Москве по итогам года может снизиться на 13%, до 1,3 млн кв. м, однако уже в 2027 году в компании ждут роста на 27%, до 1,65 млн кв. м. Между текущим охлаждением спроса и дефицитом качественных площадей формируется разрыв, который будет определять рынок ближайших лет.
После сильных лет
Снижение активности проявилось уже в первом квартале. По данным IBC Real Estate, за январь—март в Москве было продано и сдано в аренду 180 тыс. кв. м офисной недвижимости — на 42% меньше, чем годом ранее. Годовой прогноз CMWP мягче, но направление то же: сделки идут медленнее, компании осторожнее выбирают площадки, часть решений переносится.
Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова связывает охлаждение с высокой базой прошлых лет: тогда рынок реализовал значительную часть отложенного и инвестиционного спроса. Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба указывает на малодоступное заемное финансирование. В таких условиях компании не торопятся и чаще рассматривают более бюджетные варианты.
Это больше похоже не на отказ от офисов, а на задержку решений. Компании остаются на рынке, но дольше считают экономику переезда, аренды или покупки.
Дефицит внутри паузы
Охлаждение спроса не привело к заметному росту свободного предложения. По данным старшего директора CMWP Полины Афанасьевой, доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы по итогам января—марта составила 5,3%, увеличившись всего на 0,7 процентного пункта год к году.
Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян говорит о недостатке качественных площадей. Замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов отдельно выделяет нехватку крупных блоков, доступных в аренду.
При таких вводных снижение числа сделок не дает арендаторам той свободы выбора, которая появляется при существенном росте вакансии. На рынке меньше активности, но качественный офис в нужной локации и подходящего размера остается ограниченным ресурсом.
Сроки ввода тоже работают не в пользу быстрого расширения выбора. По оценке Елены Акатовой, из примерно 1 млн кв. м офисной недвижимости, заявленной к вводу в этом году, около 30% может быть перенесено. Значительная часть нового предложения уже реализована конечным пользователям.
Новые метры в такой конфигурации не полностью попадают в открытую аренду. Рынок формально расширяется, но доступных арендных блоков становится меньше, чем предполагает общий объем строительства.
Ставка на 2027 год
CMWP связывает восстановление спроса с 2027 годом. Полина Афанасьева прогнозирует, что объем сделок с бизнес-центрами в Москве в следующем году вырастет на 27%, до 1,65 млн кв. м. В 2028 году, по прогнозу компании, показатель увеличится еще на 21% год к году, до 2 млн кв. м.
Олеся Дзюба связывает разворот тренда с ожидаемым снижением ключевой ставки ЦБ. Более доступное финансирование способно вернуть к сделкам компании, которые сейчас откладывают решение или выбирают более осторожный сценарий.
Восстановление спроса должно совпасть с ростом нового строительства. По данным Полины Афанасьевой, ввод офисной недвижимости в Москве в 2027 году может увеличиться на 11% год к году, до 680 тыс. кв. м, а в 2028 году — еще на 16%, до 790 тыс. кв. м. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова считает, что повышенный объем нового строительства может стать импульсом для рынка; по ее оценке, спрос восстановится не только со стороны крупных компаний, но и среди малого и среднего бизнеса.
Новые площади не всегда становятся арендой
Даже при увеличении ввода арендный рынок может получить ограниченный объем новых площадей. Сигуш Бабоян указывает, что около 60% объектов, заявленных к вводу в 2027–2028 годах, будут реализовываться через продажу, а не через аренду.
Для арендаторов важен не только сам факт строительства, но и то, в каком формате площади выходят на рынок. Если значительная часть новых бизнес-центров уходит в продажу или заранее занята конечными пользователями, рост предложения слабо снижает давление на арендные ставки.
В этой конфигурации ставки поддерживаются не только спросом. Низкая вакансия, нехватка крупных арендных блоков, переносы ввода и высокая доля объектов под продажу ограничивают эффект от текущего охлаждения.
Для арендаторов окно может оказаться уже, чем кажется
Компании, рассчитывающие на более выгодные условия из-за снижения сделок, могут столкнуться с другим рынком. Текущая пауза связана с дорогим финансированием и высокой базой прошлых лет, а не с избытком качественных офисов. Когда ограничения по финансированию ослабнут, часть отложенного спроса может вернуться одновременно с вводом объектов, которые лишь частично пополнят арендный сегмент.
Поэтому 2027 год станет не только проверкой спроса, но и проверкой глубины предложения. Если прогноз CMWP реализуется, конкуренция за качественные площади может усилиться раньше, чем рынок сформирует заметный запас свободных арендных блоков.
Вывод
Московский офисный рынок охлажден по объему сделок, но не по условиям для арендаторов. Спрос временно снизился, вакансия остается низкой, качественных площадей не хватает, а будущий ввод не полностью поступит в аренду. При таком балансе восстановление активности в 2027–2028 годах вряд ли само по себе сделает офисы дешевле: ограничением останется доступность подходящих площадей.
