Москва получает крупнейший за многие годы объем новых офисов, но компании, которым нужны качественные площади, по-прежнему сталкиваются с ограниченным выбором. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года в столице введено 560 тыс. кв. м офисов — максимум для полугодия с 2014 года. Значительная часть этих площадей строится под собственные нужды крупных компаний, реализуется заранее или не выходит в открытый рынок.
Новые метры не всегда становятся предложением
В первом полугодии 2026 года в Москве завершены 15 бизнес-центров совокупной офисной площадью 560 тыс. кв. м. Это в 12 раз больше, чем за аналогичный период 2025 года, когда рынок получил 48 тыс. кв. м.
IBC Real Estate прогнозирует, что по итогам 2026 года в Московском регионе может быть введено 875 тыс. кв. м офисных площадей. Если показатель будет достигнут, год станет одним из самых сильных для рынка за последнее десятилетие. В компании при этом допускают корректировку прогноза: часть проектов может быть перенесена по срокам ввода.
Для арендатора общий объем строительства имеет ограниченную ценность. Компания выбирает не квадратные метры как абстрактную категорию, а конкретный блок с нужной локацией, классом здания, отделкой, ставкой, качеством управления и сервисом. В этом смысле рекордный ввод не равен рекордному выбору.
Почему рынок остается тесным
По оценке IBC Real Estate, 27% прогнозируемого объема нового строительства в 2026 году, или 237 тыс. кв. м, приходится на представительства крупных компаний. Среди таких проектов — штаб-квартира Яндекса, объекты Фонда развития территорий, Т-Университета и СБЕРа.
Еще 43% прогнозируемого объема, или 378 тыс. кв. м, были реализованы до ввода в эксплуатацию либо не вышли в открытый рынок. Для аренды и продажи доступно около 260 тыс. кв. м — 30% ожидаемого годового объема нового строительства.
Новые здания появляются, но значительная часть площадей уже имеет пользователя или изначально не предназначена для свободной аренды и продажи. Компании, которые рассчитывали на резкое расширение выбора за счет нового строительства, получают куда более узкий набор вариантов.
Читайте также: Рост офисного ввода в Москве не снял вопрос доступности площадей для бизнеса
Вакантность выросла, дефицит не исчез
Противоречие особенно заметно в качественном сегменте. В первом полугодии 2026 года около 90% нового ввода пришлось на офисы класса А. Одновременно вакантность в этом классе выросла в два раза год к году и достигла 10%.
Общий уровень вакантности на офисном рынке Москвы составил 7,2%, увеличившись на 2,7 процентного пункта за год. В классе B+ свободными оставались 6,1% площадей, что на 1,7 процентного пункта выше прошлогоднего уровня.
В классе А на показатель заметно повлиял выход на рынок крупного проекта Moscow Towers площадью 170 тыс. кв. м. Такие объекты способны быстро менять рыночную статистику, но потребность арендатора в подходящем блоке закрывают не всегда.
IBC Real Estate указывает, что вакантные помещения, соответствующие желаемым параметрам арендаторов, представлены единичными лотами. Для крупного корпоративного пользователя имеют значение не только свободные площади в здании, но и возможность разместить команду в нужном формате, уложиться в бюджет, получить готовую отделку или согласовать ее условия, сохранить приемлемые эксплуатационные расходы.
Свободных площадей становится больше, но ликвидные варианты с нужным набором характеристик остаются ограниченными.
Ставки не спешат вниз
Рост вакантности пока не разворачивает ставки по всему рынку. По данным IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по Москве достигла 32 тыс. руб. за кв. м в год, увеличившись на 10% год к году.
Часть этого роста в IBC Real Estate связывают с техническим фактором: на рынок вышли более дорогие блоки. Дополнительное давление формируют капитальные и операционные затраты арендодателей.
В премиальном сегменте ценовая динамика сильнее. В офисах Prime средневзвешенная ставка достигла 80,4 тыс. руб. за кв. м в год, прибавив 16% год к году. В уникальных по качеству и локации объектах ставки поднимаются до исторических максимумов.
При этом рынок не движется в одном направлении. В проектах с длительной экспозицией ставки начали снижаться, а собственники стали гибче в переговорах. Для арендаторов это создает точечные возможности, но не отменяет дефицит наиболее качественных и ликвидных вариантов.
Что учитывать компаниям
Для бизнеса риск связан с неверным чтением headline-цифр. Рекордный ввод офисов не гарантирует, что подходящих площадей станет достаточно, а рост вакантности не обязательно ослабляет переговорную позицию собственников.
Компании, которые планируют переезд или расширение, вынуждены оценивать рынок детальнее: какая часть нового строительства действительно доступна, какие блоки уже заняты или реализованы, насколько свободные площади соответствуют требованиям по классу, расположению, отделке и размеру. Общая вакантность остается лишь начальной точкой анализа.
Московский офисный рынок в 2026 году растет количественно, но дефицит качественного предложения сохраняется структурно. Пока большая часть новых площадей не выходит в открытую аренду и продажу, рекордное строительство будет быстрее менять статистику, чем реальный выбор для арендаторов.
