Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали первичный рынок самых популярных загородных направлений – Рублево-Успенского и Новорижского шоссе и выяснили, что за 3 года Рублевка впервые уступила по среднему бюджету предложения Новой Риге на 4% – 148 млн рублей против 143 млн рублей, а разрыв в объеме спроса – почти в 2 раза.
За последние 4 года на рассматриваемых направлениях на рынок вышло 3 новых поселка и 5 новых очередей в уже реализующихся проектах. Лидером по количеству стартовавших проектов является Новорижское шоссе – за последние 3 года на данном направлении продажи стартовали в 2 новых поселках: Art.Eco в 30 км от МКАД и Park Fonte в 25 км от МКАД. На Рублево-Успенском направлении, в свою очередь, вышел только один новый проект – «Успенский Лес» в 21 км от МКАД. За рассматриваемый период на указанных направлениях вышли следующие очереди в уже реализующихся проектах: 3 очереди на Рублёвке – в поселках «Новое Николино», «Раздоры-2» и «Успенский Лес», на «Новой Риге» – в поселках Madison Park и Agalarov Estate. При этом стоит отметить, что наиболее активный период выхода новых проектов пришелся на 2016-2017 гг., в 2018 году на первичный рынок элитной загородной недвижимости не вышло ни одного нового поселка.
На первичном рынке элитной загородной недвижимости последние 3 года лидером по объему предложения является Новорижское шоссе. Несмотря на выход новых проектов: камерных – Art.Eco и более крупных – Park Fonte (182 лота), поглощение рынка происходило более высокими темпами. За последние 3 года объем предложения на Новорижском шоссе сократился на 16%, составив по итогам 2018 года 412 лотов, на Рублево-Успенском – на 8% с абсолютным показателем на конец 2018 года 303 лота. Таким образом, за 3 года на исследуемых направлениях вышло порядка 420 новых лотов, в то время как объем спроса за этот период был в 2 раза больше – около 760 лотов.
График 1. Динамика объема предложения, лотов
Источник: Knight Frank
График 2. Динамика объема спроса, лотов
Источник: Knight Frank
За последние 3 года Новорижское шоссе остается лидером и по объему спроса, также несмотря на тенденцию снижения показателя: в 2016 году на данном направлении было заключено в 6,4 раза больше сделок, чем на Рублево-Успенском (в абсолютном выражении 229 лотов против 36 лотов); по итогам 2018 года этот разрыв сократился до 1,8 раза в пользу Новорижского шоссе (в абсолютном выражении 143 лота против 80 лотов). В 2018 года наибольшим спросом на Рублёвке пользовались объекты в поселках «Раздоры-2», «Новое Николино», «Лион»), на Новорижском направлении – в «Ренессанс Парк», Art.Eco, Agalarov Estate. За 3 года на Новорижском шоссе было реализовано 586 лотов на сумму 32,7 млрд руб., на Рублево-Успенском направлении – 172 лота на сумму 20 млрд. руб. Если рассмотреть показатели за 2018 год: на Новорижском шоссе 143 сделки на сумму 10,8 млрд руб., на Рублево-Успенском направлении – 80 сделок на сумму 7,65 млрд руб.
Олег Михайлик, директор направления загородной недвижимости Knight Frank отметил, что за период 2016-2018 гг. мы наблюдаем разнонаправленную динамику по количеству проданных лотов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе. На Новой Риге объем спроса стал сокращаться, в первую очередь, из-за дефицита оставшегося ликвидного предложения в сегменте участков без подряда, которые пользовались наибольшим спросом последние несколько лет. Ликвидное предложение в сегменте коттеджей, отвечающее требованиям покупателя, в том числе и по соотношению «цена-качество», также постепенно вымывалось – всё это и привело к общей тенденции снижения количества сделок с 229 лотов в 2016 году до 143 шт. в 2018 году. На Рублево-Успенском направлении последние 3 года стабильным спросом пользовалось вновь поступавшее на рынок небольшими пулами новое предложение, отвечающее запросам покупателя, как в сегменте участков без подряда, так и в сегменте коттеджей («Новое Николино», «Успенский Лес», «Раздоры-2»). В результате, на Рублёвке стабильно невысокий спрос на давно реализующиеся поселки постоянно «подогревался» новыми объектами, что привело к росту количества сделок с 36 лотов в 2016 году до 80 лотов по итогам 2018 года Суммарный объем сделок на двух направлениях за 3 года снизился на 16%, несмотря на рост показателя отдельно на Рублево-Успенском направлении в 2,2 раза. Таким образом, мы наблюдаем «сжатие» первичного рынка, как по объему предложения, так и по объему спроса.
График 3. Динамика средней стоимости предложения коттеджей, млн руб.
Источник: Knight Frank
График 4. Динамика среднего бюджета сделки в сегменте коттеджей, млн руб.
Источник: Knight Frank
Также зафиксирована и разнонаправленная динамика среднего бюджета предложения в сегменте коттеджей на рассматриваемых направлениях за период 2016-2018 гг.: средняя стоимость коттеджа на Рублево-Успенском шоссе за 3 года снизилась на 27% с 195 млн руб. до 143 млн руб., в то время как на Новорижском шоссе этот показатель вырос на 26% со 118 млн руб. до 148 млн руб. Таким образом, по итогам последних трех лет средний бюджет предложения в сегменте коттеджей на Новорижском шоссе стал превышать аналогичный показатель на Рублево-Успенском направлении на 4%, а именно 148 млн руб. против 143 млн руб., что не могло не сказаться на отрицательной динамике продаж коттеджей на Новорижском шоссе в 2018 году. Резкий рост среднего бюджета предложения коттеджей на «Новой Риге» за последний год связан в основном с вымыванием лотов стоимостью до 100 млн руб., на долю которых пришелся 91% всех сделок в 2018 году. Снижение среднего бюджета предложения коттеджей на Рублево-Успенском направлении за последние 3 года связано как с изменением структуры предложения в целом, так и пересмотром застройщиками ценовой политики в сторону снижения.
За период 2016-2018 гг. на Новорижском шоссе средний бюджет сделки в сегменте коттеджей планомерно и стабильно рос, увеличившись на 23%: с 70 млн руб. в 2016 г. до 86 млн руб. в 2018 г. Средний бюджет сделки на Рублёвке за рассматриваемый временной интервал, наоборот, снизился в 1,4 раза с 164 млн руб. в 2016 г. до 115 млн руб. в 2018 г. Это объясняется заключением значительного объема сделок (58%) покупателями в бюджете до 100 млн руб.
