В 2025 году девелоперы вывели на первичный рынок Москвы рекордный объем офисной недвижимости. Для руководителей компаний это не просто статистика, а окно возможностей: закрепить новую локацию, оптимизировать стоимость владения и заранее зафиксировать качественный офис в растущих деловых кластерах.
Кратко
В 2025 году в Москве стартовали продажи в 37 новых офисных проектах совокупным проектным объемом около 1,2 млн кв. м — почти вдвое больше, чем годом ранее.
На начало декабря в этих проектах на продажу предлагается 522 тыс. кв. м, что составляет 53% всего предложения офисов на первичном рынке.
84% новых объектов относятся к классу А, еще 16% — к классу B+, что говорит о смещении рынка в сторону более качественного продукта.
Более 70% новых площадей будут введены в эксплуатацию не раньше чем через три года; пик ввода ожидается в 2028 году (45% объема).
Рынок децентрализуется: 73% проектов расположены между ТТК и МКАД, еще 8% — за МКАД; внутри ТТК — лишь 19%.
Средневзвешенная цена стартов продаж в 2025 году — 446,7 тыс. руб. за кв. м, что всего на 3% выше уровня 2024 года; на начало декабря она выросла до 458,0 тыс. руб.
Лидеры по числу запущенных проектов и совокупному объему — девелоперы MR Group и Forma (ГК ПИК), начавшие продажи в шести проектах каждый.
Что происходит на рынке офисной недвижимости Москвы
По предварительным итогам NF GROUP, 2025 год стал рекордным по числу новых офисных проектов, вышедших на рынок с предложением площадей в продажу: запущены продажи в 37 бизнес-центрах общей проектной площадью порядка 1,2 млн кв. м. Этот показатель почти вдвое превысил результат 2024 года, когда на рынок вышел 21 проект.
На начало декабря в этих объектах в продаже находится около 522 тыс. кв. м, что составляет 53% всех офисных площадей на первичном рынке. Для сравнения: по итогам 2024 года доля новых офисов в общем объеме предложения была 39%. Таким образом, первичный рынок в 2025 году стал ключевым источником офисных площадей для компаний, рассматривающих покупку, а не аренду.
Для генерального директора и директора по развитию это означает: окно для стратегической покупки «офиса будущего» открыто именно сейчас, пока объём предложения максимален, а цены растут умеренно.
Структура нового предложения: класс, формат и размер блоков
Новая волна проектов смещает рынок в сторону более качественного продукта. Офисы класса А формируют 84% нового предложения (31 проект), ещё 16% (6 проектов) приходится на объекты класса B+.
Большинство бизнес-центров реализуются не целиком, а поэтажно или блоками: из 37 проектов только четыре выставлены на продажу единым объемом, остальные — в формате лотов разного размера. Это соответствует запросу компаний среднего и крупного масштаба, которым нужен контролируемый, но не избыточный по площади офис.
Отдельный тренд — рост доли лотов площадью 1 000–3 000 кв. м: за год она увеличилась на 40 п.п.. Девелоперы сознательно выводят на рынок блоки, сопоставимые с половиной или целым этажом. Это реакция на дефицит аналогичных площадей в аренду: многие компании предпочитают зафиксировать права собственности на стратегический офис, а не зависеть от будущей аренды.
При этом доля «мелкой нарезки» — небольших блоков — немного сократилась (минус 6 п.п., до 42%), но по-прежнему остаётся значимой. Это важный сегмент для профессиональных инвесторов и компаний, собирающих портфель небольших помещений с последующей сдачей в аренду.
География: децентрализация и формирование новых деловых кластеров
Одно из ключевых изменений 2025 года — продолжение децентрализации офисного рынка.
-
73% новых проектов, вышедших с продажами, находятся в зоне между ТТК и МКАД.
-
8% — за пределами МКАД.
-
Лишь 19% — внутри Третьего транспортного кольца.
В уже сформированных деловых районах (Белорусский и Ленинградский направления, ММДЦ «Москва-Сити») стартовали продажи только в 16% новых проектов. 27% пришлись на формирующиеся кластеры — «Большой Сити», «Ходынка», «Южный Порт». Более половины — 57% — расположены вне устоявшихся или развивающихся деловых кластеров.
Для директора по логистике офисной инфраструктуры и HR-директора это означает переход к полицентричной модели города: сотрудники всё чаще будут работать в локациях, ближе к месту проживания, а не только в традиционных деловых зонах. Это влияет на:
-
требования к транспортной доступности (МЦК, МЦД, выезды на магистрали);
-
нагрузку на корпоративную транспортную логистику;
-
распределение сервисов и складских мощностей «офисного» формата (архивы, сервисные помещения).
Цены: почему рекордное предложение не раскрутило инфляцию
На фоне рекордного количества новых проектов ценовая динамика выглядит сдержанной.
-
Средневзвешенная цена стартов продаж в 2025 году — 446 692 руб. за кв. м (с НДС, если применимо), что на 3% выше уровня 2024 года.
-
К началу декабря 2025 года средневзвешенная цена предложения достигла 458 043 руб. за кв. м, превысив показатель декабря 2024 года лишь на 2%.
Самый высокий уровень стартовых цен зафиксирован в IV квартале 2025 года — 628 тыс. руб. за кв. м. Этот всплеск связан с выходом на рынок отдельных объектов в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость квадратного метра традиционно выше, чем в других районах.
Умеренный прирост цен, несмотря на рекорд предложения, объясняется географическим фактором: значительная часть новых проектов находится за пределами центральных деловых зон, где базовый уровень стоимости ниже. Для корпоративных покупателей это создаёт возможность зафиксировать качественные площади класса А по сравнению привлекательной для долгосрочных стратегий цене.
Кто строит: лидеры среди девелоперов
Среди девелоперов, выводящих офисы на продажу, MR Group и Forma (ГК ПИК) стали лидерами сразу по двум параметрам — числу новых объектов и совокупному проектному объему. В 2025 году продажи стартовали по шести проектам у каждого из них.
Для корпоративного заказчика это сигнал: крупнейшие игроки рынка нацелены на долгосрочное присутствие в сегменте офисной недвижимости, а выбор проектов от системных девелоперов снижает риск недостроя и повышает прогнозируемость качества управления объектом.
Стратегические выводы для корпоративных покупателей и инвесторов
С точки зрения директора по развитию, CFO и собственника бизнеса 2025 год формирует несколько практических выводов:
-
Планирование наперёд. Более 70% новых площадей будут введены в эксплуатацию не раньше чем через три года, а около 45% — в 2028 году. Для компаний, которые планируют рост и релокацию штаб-квартиры или ключевых подразделений, сейчас — момент, когда можно забронировать или выкупить будущие площади на этапе строительства.
-
Оптимизация формата владения. Рост доли блоков в диапазоне 1 000–3 000 кв. м облегчает покупку «офиса под себя» без избыточного метража. Это особенно актуально для компаний среднего масштаба и IT-структур, для которых важна гибкость планировок и возможность создавать собственную среду для сотрудников.
-
Децентрализация — шанс снизить операционные расходы. Выбор локации за пределами традиционных деловых зон позволяет сократить расходы на владение и улучшить транспортную доступность для сотрудников, живущих в спальных районах на западе и северо-западе Москвы.
-
Инвестиционная стратегия. Сегмент небольших лотов сохраняет значительный объем (42%), что важно для инвесторов, формирующих портфель помещений с последующей сдачей в аренду.
По оценке NF GROUP, в ближайшие годы доля офисов в структуре вводимых площадей будет оставаться доминирующей — около 70% ежегодно. При этом уже сейчас часть помещений, изначально приобретённых инвесторами, начинает выходить на рынок аренды, что в перспективе может привести к более сбалансированному предложению после периода ограниченного объема арендного продукта.
Риски и на что смотреть при выборе проекта
При формировании стратегии покупки офисных площадей стоит учитывать несколько ключевых рисков:
-
Географический риск. Локации вне сформированных деловых кластеров могут развиваться неравномерно. Важно оценивать перспективы транспортной инфраструктуры, соседние проекты и планы города по развитию территории.
-
Риск переизбытка в отдельных сегментах. Высокий объем ввода к 2028 году может привести к усилению конкуренции между объектами одного класса и локации. Для покупателя это плюс на этапе входа, но важно оценивать долгосрочную ликвидность.
-
Риск смены статуса площадей. Часть приобретённых инвесторами офисов может выйти на рынок аренды, усиливая предложение и влияя на ставки. Для компаний, покупающих офис «под себя», это увеличивает выбор вторичного продукта, но для инвесторов — усложняет задачу по обеспечению целевой доходности.
-
Риск недостроя и качества эксплуатации. Выбор девелопера с сильным треком (как у крупных игроков, лидирующих по числу проектов) снижает вероятность сбоев по срокам и качеству сервисов.
Частые вопросы о рынке продажи офисов в Москве в 2025 году
1. Стоит ли компании покупать офис сейчас или подождать, пока объекты будут построены?
Если компания уверена в долгосрочной потребности в собственном офисе, покупка на этапе строительства даёт возможность зафиксировать цену и выбрать оптимальный блок по площади и планировке. Риски связаны прежде всего с выбором девелопера и локации.
2. Какие площади сейчас наиболее востребованы у корпоративных покупателей?
Согласно данным NF GROUP, заметно выросла доля блоков 1 000–3 000 кв. м, сопоставимых с половиной или целым этажом. Это удобный формат для штаб-квартир и крупных подразделений средних и больших компаний.
3. Не приведёт ли рекордный объем нового строительства к снижению стоимости офисов?
Пока наблюдается умеренный рост цен — около 3% по стартам продаж и 2% по средней цене предложения к концу года. Возможное давление на цены будет зависеть от темпов поглощения и доли площадей, которые инвесторы выведут на аренду.
4. Как децентрализация офисов влияет на логистику сотрудников?
Полицентричная структура деловой застройки сокращает время в пути для части сотрудников и снижает нагрузку на центральные транспортные узлы. С другой стороны, компании вынуждены более внимательно планировать расположение офисов относительно ключевых контрагентов и инфраструктуры.
5. Что важнее при выборе: класс бизнес-центра или локация?
В сегменте покупки офисов под собственные нужды оптимальной считается комбинация: класс А или качественный B+ с прозрачной эксплуатацией и локацией, учитывающей транспортную доступность для сотрудников и клиентов. При этом тренд на децентрализацию показывает, что «правильная» локация уже не ограничивается традиционными деловыми центрами внутри ТТК.
Выводы и практические шаги для компаний
-
Провести ревизию офисной стратегии. Оценить, насколько текущая локация и формат владения соответствуют планам компании на 5–7 лет.
-
Сформировать короткий список проектов. Учитывать класс, локацию, сроки ввода, репутацию девелопера и доступные форматы блоков.
-
Сравнить модели владения и аренды. Для ключевых подразделений с долгим горизонтом планирования покупка может оказаться выгоднее аренды.
-
Заложить временной лаг. С учётом того, что значительная часть площадей будет готова через три и более года, важно заранее синхронизировать планы бизнеса, релокации и роста команды.
-
Оценить влияние на логистику сотрудников и клиентов. При выборе децентрализованных локаций учитывать доступность общественного транспорта, дорожных узлов и парковочной инфраструктуры.
При грамотном выборе проектов и локаций рекордный объём новых офисов в Москве становится для компаний не только показателем активности девелоперов, но и возможностью выстроить устойчивую офисную инфраструктуру на годы вперёд.
