Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают рекордно низкий объем нового офисного предложения за почти 20 лет – 133 300 кв. м. Объем нового предложения в ближайшие несколько лет останется достаточно небольшим по сравнению с докризисными годами, однако потенциал офисного строительства достаточно велик. Примерно 3 млн кв. м офисных объектов на начало 2019 года имеют проект или уже находятся в стадии строительства. Пятая часть этого объема (около 600 000 кв. м) – это заявленные объекты формата build-to-suit, строительство которых начнется после появления арендатора или покупателя. В портфеле практически каждого профессионального девелопера есть готовый проект, строительство которого может начаться, как только появится соответствующий интересант.
Если в 2019 году все объекты будут введены в срок, то объем нового предложения может оказаться в три раза больше значения предыдущего года - 460 000 кв. м. Однако, скорее всего, итоговая цифра составит примерно 80% заявленного объема.
Объем заявленного нового предложения
Источник: CBRE, IV квартал 2018 г.
Уровень свободных помещений продолжил снижаться как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В. Как следствие, в целом по рынку этот показатель также сократился и на конец 2018 года составил 11,2%. За последние 2 года доля свободных офисных площадей в бизнес-центрах класса А сократилась на 5,6 п.п. и достигла минимального за последние 6,5 лет (с конца II квартала 2012 г.) значения – 13%.
Учитывая прогнозируемые объемы спроса и предложения, в 2019-2020 гг. средний уровень свободных помещений сохранится на уровне близком к 11%.
Динамика объемов нового предложения, чистого поглощения и доли свободных площадей
Источник: CBRE, IV квартал 2018 г.
Объем новых сделок по аренде и приобретению конечными пользователями качественных офисных площадей по итогам 2018 г. составил 1,45 млн кв. м, что является максимальным значением за последние 10 лет. Представители финансового сектора формируют основной спрос на офисные площади (33%). В 2018 заметно возрос интерес к офисной недвижимости со стороны представителей сферы строительства и недвижимости (11%). Рост по сравнению с 2017 годом составил 5 п. п.
В то же время объем годового чистого поглощения снизился по сравнению с предыдущим годом на 150 000 кв. м и составил 525 000 кв. м. Это значит, что, хотя компании и переезжают активно, но большинство из них ориентированы на улучшение условий аренды или повышение качества помещений, а не на расширение занимаемого пространства.
Крупные сделки 2018 года
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Здание |
Класс здания |
|
Сбербанк |
162 000 |
Кутузовский пр-т, 32 |
A |
|
Правительство Московской области |
20 300 |
Паллау-РБ |
A |
|
ФСК ЕЭС |
18 600 |
Новион |
A |
|
Аэрофлот* |
18 500 |
Арбат 1 |
A |
|
OZON |
17 400 |
Башня на Набережной |
A |
|
Банк Авангард |
14 000 |
Лесная ул., 6 |
B |
|
ПИК |
12 900 |
Рассвет |
B |
|
Транснефть-Технологии |
12 700 |
ВЭБ Арена |
B |
|
Банк Зенит |
11 400 |
Лотос |
A |
|
X5 Retail Group* |
9 700 |
Оазис |
A |
|
Эталон |
9 200 |
ВТБ Арена |
A |
|
Трансмашхолдинг |
9 100 |
Ефремова ул., 10 |
B |
*Сделки CBRE
Источник: CBRE, IV квартал 2018 г.
Часть компаний, чьи договоры аренды заканчивались в 2018 году, решили остаться, однако их доля значительно сократилась. Если три года назад порядка 40% компаний предпочитали переезду продление договора, то в 2018 году остаться в текущем офисе предпочли уже около 18%.
Наибольший объем новых сделок - порядка 50% - в 2018 г. был заключен на территории от ТТК до МКАД. Объясняется это, в первую очередь, ограниченным предложением крупных офисных вакансий в центральной части города.
Учитывая прогнозируемое замедление темпа роста экономики в 2019 году, мы ожидаем, что объем поглощения офисной недвижимости в 2019 г будет ниже показателя 2018 года и составит примерно 400 000 кв. м. Однако, компании будут также активно переезжать, и объем новых сделок в следующем году составит порядка 1,4-1,5 млн кв. м.
После почти пяти лет стагнации в IV квартале 2018 г. был отмечен рост ставок аренды на отдельные объекты. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм в 2018 году была на уровне $750-850 за кв. м в год, для помещений класса А – в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год, все ставки без учета эксплуатационных расходов и НДС.
Сокращающийся объем вакансий, низкий объем нового строительства и достаточно большой объем спроса на качественные помещения в некоторых деловых районах образовывали локальные дефициты, и собственники некоторых бизнес-центров начали поднимать ставки аренды.
Рост ставок пока не носит повсеместный характер и, скорее всего, в среднем по рынку в 2019 году не превысит 5-7%. При этом в классе А изменение будет более ощутимым и может составить 5-10%, в сегменте класса В – до 5%.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«2018 г. для рынка офисной недвижимости запомнился как рекордами (максимальный с 2009 г. объём новых сделок), так и антирекордами (минимальный за почти 20 лет объем ввода новых площадей). Совокупность этих факторов обещает рост ставок, который уже наметился, но пока носит несистемный характер.
В 2019 г. объем нового строительства увеличится – девелоперы заявляют ко вводу в эксплуатацию почти в три раза больше объектов, чем в 2018 г.; однако выбор для крупных арендаторов останется минимальным. На фоне сохраняющейся высокой активности со стороны крупных пользователей сделки built-to-suit будут иметь место, а при сохраняющихся объёмах спроса тенденция к росту ставок аренды будет постепенно укрепляться».
