Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. По итогам девяти месяцев общий объем вложений в коммерческую недвижимость составил рекордные 565,5 млрд руб., что на 89% больше, чем годом ранее. Из них 44% — сделки с активами, ранее принадлежавшими иностранным компаниям и фондам (без учета сделок с производственными площадками). Всего с начала 2022 года объем покупок иностранных активов превысил 358 млрд руб. (без учета сделок с производственными площадками).
· С начала года активность инвесторов и продавцов на рынке инвестиций в недвижимость России была высокой: совокупный объем вложений в этот период достиг 565,5 млрд рублей, что превысило рекордное значение трех кварталов прошлого года на 89%.
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России
Источник: NF Group Research
Значительная часть сделок как в 2022, так и в 2023 году, пришлась на активы иностранных компаний и фондов. Только в 2023 года было реализовано коммерческих объектов на общую сумму более 249 млрд руб. (без учета сделок с производственными площадками) или 44% от общего объема вложений в первые девять месяцев 2023 года.
Помимо сделок, закрытие которых произошло в 2023 году (сеть Мега/IKEA, ТЦ «Метрополис» и прочие), можно выделить также следующие крупные продажи иностранных активов: БЦ «Comcity» (25-27 млрд руб.), ТРЦ «Охта Молл» (6,5-7,5 млрд руб.), БЦ «Военторг» (12-14 млрд руб.) и другие сделки.
Наибольший объем инвестиций в иностранные активы пришелся на торговую недвижимость — 62% в общем объеме сделок с иностранными активами в России. На втором месте — офисная недвижимость с долей в 17%, на третьем — склады с долей 12%. Также иностранные компании активно реализовывали площадки под девелопмент и гостиничные активы.
Структура реализованных иностранных активов в России по сегментам
Источник: NF Group Research
По словам Станислава Бибика, партнера NF Group, в 2023 году активность инвесторов на рынке остается высокой, показатели вновь бьют рекорды, причем реализуются в том числе трофейные активы. «Результат первых девяти месяцев говорит и об ожидаемом рекордном годовом объеме инвестирования, который мы оцениваем на уровне 600–700 млрд руб. При этом, в четвертом квартале ожидается замедление активности инвесторов, во-первых, по причине того, что большая часть наиболее интересных объектов иностранных компаний уже реализована, во-вторых, из-за повышения ЦБ ключевой ставки до 13%, что существенно повлияло на стоимость заемного финансирования».
В целом, с начала года наибольший объем инвестиций пришелся на сегмент торговой недвижимости, который занял в общем объеме вложений более 47% или 263 млрд руб. Среди крупнейших сделок этого периода — продажа сети торговых центров «Мега» шведской Ingka Centres, продажа ТЦ «Метрополис» (52–53 млрд руб.), продажа ТЦ Columbus (42–43 млрд руб.), продажа ТЦ «Невский центр» и другие.
На втором месте по объему инвестиций — сегмент площадок под девелопмент, на который пришлось 25% вложенных средств. Их доля в общем объеме рынка продолжает снижаться, однако в абсолютных цифрах результат соответствует значениям прошлого года — 138,8 млрд руб. против 136,9 млрд руб. годом ранее, что говорит о сохранении активности девелоперов и продолжении пополнения ими собственного земельного банка. К наиболее крупным сделкам с земельными участками можно отнести покупку группой компаний «Киевская площадь» земельного участка площадью 5 га за гостиницей «Украина».
В тройке лидеров также офисная недвижимость с долей в 16%. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали: покупка VK башни в БЦ SkyLight в Москве и «Дома Зингера» в Санкт-Петербурге, покупка башни в БЦ «iCity» мэрией Москвы.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок российского рынка, I–III кв. 2023 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
|
Сеть "Мега«/IKEA |
Торговая |
РФ |
«Газпромбанк» |
Конфиденциально |
|
ТЦ «Метрополис» |
Торговая |
Москва |
Balchug Capital |
52–53 млрд |
|
ТЦ Columbus |
Торговая |
Москва |
АО «ТПС Недвижимость» |
42–43 млрд |
|
Курорт Архыз |
Гостиничная |
Карачаево-Черкесия |
«Горные вершины» |
24–25 млрд |
|
Башня в БЦ «iCity» |
Офисы |
Москва |
Мэрия Москвы |
18–19 млрд |
|
ЗУ 5 га за гостиницей «Украина» |
Площадки под девелопмент |
Москва |
ГК «Киевская площадь» |
12–13 млрд |
|
Башня в БЦ SkyLight |
Офисы |
Москва |
VK |
11–13 млрд |
Источник: NF Group Research
Структура инвестиций в I–III кв. 2023 года по сегментам коммерческой недвижимости в России
Источник: NF Group Research
По профилю инвестора лидирующие позиции в структуре спроса заняли инвестиционные компании/частные инвесторы — их доля по итогам I–III квартала 2023 года составила 36% против 39% по результатам аналогичного периода 2022 года. Доля девелоперов составила 28% против 48% годом ранее. На банки пришлось 21% от объема вложений, также 15% вложили конечные пользователи.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость России в I–III кв. 2023 года по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
