Офисный рынок Москвы выходит за пределы привычных деловых районов быстрее со стороны предложения, чем со стороны спроса. По данным NF Group и «Сколково Парка», в январе—марте 2026 года ставки аренды офисов класса А за МКАД выросли на 29% год к году, внутри МКАД — на 11%. Периферия дорожает благодаря низкой базе, новому качественному предложению и дефициту земли в сложившихся деловых локациях, но высокая вакантность пока не подтверждает устойчивый спрос.
Рост с низкой базы
Средняя ставка аренды офисов класса А за МКАД по итогам первого квартала 2026 года достигла 21,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали NF Group и «Сколково Парк». Внутри МКАД показатель составил 41,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Центр остается почти вдвое дороже, но по скорости подорожания удаленные локации заметно его опережают.
IBC Real Estate дает более высокую оценку ставок, но фиксирует тот же вектор. По данным компании, в июне 2026 года офисы за МКАД стоили в среднем 30,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, внутри МКАД — 41,4 тыс. руб. Годовой рост составил 44% и 10% соответственно. За пять лет, по словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Елены Акатовой, аренда офисов за МКАД подорожала в полтора раза, внутри кольца — на 26%.
Резкий рост за пределами кольца не равен массовому перетоку арендаторов из центра. Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба связывает динамику с эффектом низкой базы и выходом большого количества качественного предложения. Для локаций, где ставки исторически были ниже, появление объектов более высокого класса способно заметно поднять средний уровень аренды даже без резкого расширения спроса.
За свободной землей
Сдвиг к удаленным локациям начинается с экономики строительства. В сложившихся деловых районах Москвы становится меньше свободных участков под офисные проекты, а высокая стоимость оставшейся земли увеличивает бюджеты реализации. Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян связывает интерес застройщиков к периферии именно с дефицитом площадок в центральных деловых зонах.
Меняется и качество проектов за МКАД. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова говорит, что строить объекты в отдалении от центра начали в том числе девелоперы, прежде ориентировавшиеся на премиальные бизнес-центры. Периферия уже не конкурирует только ценой: новые объекты пытаются продавать рынку более высокий класс продукта.
Отдельный импульс дает программа создания мест приложения труда. По оценке Олеси Дзюбы, в 2026–2027 годах в рамках этой программы может быть построено около 924 тыс. кв. м площадей, или 38,5% всего запланированного предложения за МКАД на этот период. Программа не объясняет весь рост, но поддерживает значительный объем коммерческого строительства в удаленных районах даже при неоднозначной арендной конъюнктуре.
Рынок при этом не уходит за кольцо целиком. По словам замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, 60% офисных площадей в Москве в 2026–2027 годах будут сданы в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Активность за пределами МКАД стала заметнее, но основной объем строительства остается ближе к сложившейся городской ткани.
Читайте также: Сдвиг офисного спроса за МКАД меняет размещение управленческих функций
Вакантность против ставок
Главное противоречие периферийного рынка — рост ставок при слабом поглощении площадей. По данным NF Group, в январе—марте 2026 года в районах за МКАД пустовали 22,1–27,6% офисов класса А. Внутри Садового кольца свободными были 1,8–7,1% помещений. Центр остается более плотным и ликвидным рынком; удаленным проектам еще предстоит подтвердить способность стабильно привлекать арендаторов.
Для девелопера высокая вакантность не всегда останавливает проект. Сигуш Бабоян говорит, что качественные бизнес-центры в удалении от центра привлекают покупателей-инвесторов, рассчитывающих на капитализацию и потенциальный рост арендного дохода. Такая модель поддерживает застройщиков, ориентированных не только на аренду, но и на продажу офисов.
Для арендатора картина сложнее. Офисы за МКАД дешевле центра в абсолютных ставках, но высокая доля свободных площадей указывает на незрелость деловой среды в таких локациях. Цена аренды здесь не может быть единственным аргументом: без устойчивого спроса и понятной ликвидности новая ставка остается скорее индикатором ожиданий девелоперов, чем доказательством сформировавшегося рынка.
Центр остается устойчивее
Меньшие темпы роста внутри МКАД не говорят об ослаблении центральных локаций. Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова связывает потенциал дальнейшего роста ставок в центре с двумя разнонаправленными факторами: высокий текущий уровень цен сдерживает подорожание, а низкая вакантность продолжает поддерживать рынок. Центр уже дорог, поэтому растет медленнее; дефицит свободных площадей делает его устойчивее периферии.
В IBC Real Estate считают, что разрыв между ставками в центральных и удаленных локациях продолжит сокращаться на фоне децентрализации ключевых районов и перетекания спроса на прилегающие к центру территории. Пока данные подтверждают ускоренный рост ставок за МКАД, но не сопоставимую с центром глубину спроса.
Периферийный офисный рынок Москвы проходит проверку на устойчивость. Девелоперы нашли за МКАД пространство для новых проектов, инвесторы — расчет на будущую капитализацию, городская программа — механизм увеличения предложения. Но решающим показателем станет не скорость роста ставок, а способность удаленных локаций снижать вакантность и удерживать арендаторов. Пока офисы за МКАД дорожают быстрее центра, но центр остается более зрелым рынком.
