Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на первичном рынке элитного загородного жилья Московского региона и отметили, что за 2018 год на рынок не вышло ни одного нового поселка, что повлекло за собой сокращение уровня спроса на 18%, рост среднего чека на коттеджи на 8% (до 108 млн руб.) и перераспределение спроса в сторону Рублево-Успенского шоссе, где в отличие от Новорижского не было такого значительного вымывания ликвидных лотов за последние пару лет.
По итогам 2018 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы экспонируется порядка 750 домовладений, что на 25% меньше, чем годом ранее. Общая стоимость предложения была зафиксирована на уровне 93,1 млрд руб. Сокращение объема предложения связано с отсутствием в 2018 году новых высокобюджетных проектов на загородном рынке. Так, например, в 2017 году рынок пополнился 2 новыми проектами (Art Eco и Park Fonte) и 3 новыми очередями в уже реализующихся поселках («Раздоры-2», Agalarov Estate и «Успенский Лес»); в 2016 – 1 новым поселком «Успенский Лес» и 2 очередями (в Madison Park и «Новое Николино»).
По итогам 2018 года наибольший объем предложения по-прежнему представлен форматом коттеджей – 49% от общего объема предложения. За год показатель снизился на 2 п.п. На такую же величину за год сократился и объем предложения земельных участков – до 27% от общего объема предложения.
Лидером по объему предложения остается Новорижское шоссе, где по итогам 2018 года представлено 53% всего предложения. На втором месте находится Рублево-Успенское шоссе – 40% от общего количества лотов, представленных в продаже от застройщиков.
Вместе со снижением объема предложения за год сократился и объем поглощения на 18%, составив по итогам 2018 года 260 лотов против 318 в 2017 году, что во многом обусловлено дефицитом качественного, отвечающего требованиям покупателя предложения от застройщиков. Важно отметить, что впервые за последние несколько лет на первичном рынке элитной загородной недвижимости доля сделок с коттеджами превысила долю сделок с земельными участками, что также связано с дефицитом оставшегося ликвидного предложения в сегменте участков без подряда. На долю коттеджей пришлось 44% от общего объема спроса, земельные участки заняли 39%, доля таунхаусов составила 17%.
Традиционно лидирующую позицию по числу сделок удерживает Новорижское шоссе, на долю которого пришлось 60% всех сделок. При этом существенно увеличился интерес покупателей к Рублево-Успенскому шоссе: за год его доля в общей структуре сделок выросла с 18% до 31%, а по количеству сделок рост составил 42%. Замыкает тройку лидеров Минское направление, его доля в структуре спроса осталась на прежнем уровне – 7%.
Как отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank, это связано с изменениями ценовой политики в некоторых проектах на данном направлении в сторону снижения, а также вымыванием в 2016-2017 гг. наиболее ликвидного предложения на Новорижском шоссе и, соответственно, переключением интереса покупателей к объектам Рублево-Успенского направления, где, в свою очередь, средняя стоимость предложения в сегменте коттеджей стала на 5,2% ниже (146 млн руб.), чем на Новорижском шоссе (154 млн руб.). Подобная динамика объясняется изменениями структуры предложения, произошедшими за втором полугодии 2018 года: существенный объем заключенных сделок с объектами, расположенными на Новорижском шоссе стоимостью менее 100 млн руб., и одновременно представленные к продаже лоты стоимостью более 500 млн руб. (площади домов превышают 1000 кв. м на участках более 50 соток) привели к росту среднего показателя цены в сегменте коттеджей на рассматриваемом направлении.
Средний бюджет проданного коттеджа в 2018 году составил 108 млн руб., что на 8% больше, чем годом ранее. Увеличение показателя, прежде всего, связано с ростом доли сделок в бюджете более 150 млн руб.: за 3 года доля сделок в таком бюджете в сегменте коттеджей выросла с 9% до 18%. В сегменте коттеджей на первичном рынке элитной загородной недвижимости в 2018 году было продано 114 домовладений, годом ранее – 104.
В 2018 году в сегменте таунхаусов на первичном рынке элитной загородной недвижимости было реализовано 45 лотов против 57 лотов в 2017 году. Средняя стоимость проданного таунхауса немного скорректировалась в большую сторону с 31 млн руб. до 35 млн руб. за год в связи с увеличением доли сделок в бюджете свыше 50 млн руб. с 12% до 16%. Таунхаусы в рассматриваемом бюджете реализуются на первичном рынке в проектах «Довиль» и «Трувиль» на Минском направлении.
По итогам 2018 года в сегменте земельных участков было реализован 101 лот, что на 45% меньше, чем в 2017 году. Резкое снижение количества сделок связано как с дефицитом ликвидного предложения в сегменте участков без подряда, так и с существенным ростом средней цены 1 сотки на Новорижском шоссе (с 1,5 млн руб. в 2016 году до 2,6 млн руб. в 2018 году), где проходит наибольшее количество сделок. Так, если в 2016 году на этом направлении доля сделок с земельными участками составляла 83%, то в 2018 году – уже 59%. Рост среднего показателя на Новорижском направлении связан с вымыванием в 2017-2018 гг. значительного объема (более 60%) лотов с ценой 1 сотки менее 2 млн руб. По итогам 2018 года средняя сделки за 1 сотку составила 2,2 млн руб. против 3 млн руб. в 2017 году. На Рублево-Успенском шоссе в структуре спроса средняя цена 1 сотки на протяжении 3-х лет оставалась неизменной и составляла порядка 3 млн руб.
