Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой. Вследствие этого итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга могут превысить значения 2016–2020 годов.
Согласно предварительным данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg), объем инвестиций в недвижимость к концу 2022 года может достичь 90–100 млрд руб. Наблюдается сокращение вложений в площадки под девелопмент, которые все же остаются лидирующими в структуре инвестирования, занимая долю 55%, – к концу года на них придется около 55 млрд рублей. Объем инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости достигнет 45 млрд рублей, что в 2,7 раза больше, чем было зафиксировано в 2020 году. Наибольший объем вложений в площадки под девелопмент был направлен на приобретение участков для строительства жилья или апартаментов – 50,1 млрд рублей. Оставшиеся 3,8 млрд распределились между площадками под девелопмент складской и гостиничной недвижимости. В 2023 году драйвером рынка останутся площадки под девелопмент жилой недвижимости, однако их доля будет сокращаться, а доля коммерческой недвижимости расти, в том числе и за счет сделок с активами иностранных компаний.
В этом году на рынок недвижимости вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям, которые прекратили свою деятельность на территории России. Благодаря политике ЦБ РФ в части поддержания деловой активности и снижения негативного влияния санкционного режима на экономику локальные инвесторы получили возможность приобрести объекты иностранных компаний. При этом и экономический спад, и рост инфляции оказались более сдержанными, чем прогнозировалось ранее. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и усиление давления на экономику России, изменения не оказали существенного влияния на объем рынка инвестиций в недвижимость.
По предварительным оценкам, в 2022 году совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга составит 90–100 млрд рублей. Ожидается, что по мере нормализации ситуации приток инвестиций из дружественных стран вырастет, однако подавляющую долю рынка будут формировать все же локальные инвесторы.
Наблюдается увеличение инвестиций в офисную, складскую, торговую, а также гостиничную недвижимость. Если в 2021 году на эти сегменты совокупно пришлось 33% объема вложений (56,6 млрд рублей), то по предварительным оценкам 2022 года показатель уже составил 45%, или 43,3 млрд рублей в абсолютных значениях.
По итогам года на готовые объекты коммерческой недвижимости придется около 45 млрд руб., что на 24% меньше, чем в прошлом году, но в 2,7 раза больше, чем было зафиксировано в 2020 году. В структуре инвестиций в готовые объекты лидером станет офисный сегмент, доля которого прогнозируется на уровне 47%. Второе место займет индустриальная и складская недвижимость с долей в 19%.
Динамика распределения долей инвестиций по классическим сегментам в Санкт-Петербурге
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 55% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить около 55 млрд рублей.
Динамика объемов инвестиций в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, млрд руб.
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
Наибольший объем вложений в площадки под девелопмент был направлен на приобретение участков для строительства жилья или апартаментов – 50,1 млрд рублей. Оставшиеся 3,8 млрд распределились между площадками для девелопмента складской и гостиничной недвижимости.
Структура инвестиций в площадки под девелопмент по планируемому типу недвижимости в Санкт-Петербурге в 2021–2022 гг.
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
Порядка 60% инвестиций в недвижимость приходится на девелоперов. В 2023 году ожидается рост доли непубличных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими активов зарубежных компаний, которые продаются с дисконтом.
Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg), отмечает: «В 2022 году на рынок инвестиций в недвижимость оказали сильное влияние внешние факторы, которые привели к структурным изменениям. Стало очевидно, что иностранные инвесторы из Азии пока не готовы вкладываться в российские активы, а западные глобальные компании не согласны продавать недвижимость по сниженной цене. С большой вероятностью эти тенденции продолжат оказывать влияние на рынок до снятия ограничений. В 2022 году основной объем вложений пришелся на активы в московском регионе, но мы надеемся, что эта тенденция будет скорректирована в следующем году благодаря увеличению доли Санкт-Петербурга за счет сделок, запланированных в декабре и в I квартале 2023 года».
