В проектах редевелопмента в 2018 году заключено в 2 раза больше сделок, чем в 2017

Аналитики международной компании Knight Frank выяснили, что в годовой динамике объем предложения интересного сегмента элитной недвижимости – проектов редевелопмента – вырос всего на 5%, при этом спрос показал значительный прирост – почти в 2 раза. В перспективе 3 лет специалисты Knight Frank прогнозируют, что доля проектов редевелопмента может занять почти половину рынка элитного жилья из-за нехватки свободных площадок в центре Москвы.

В выборку аналитики Knight Frank включили все проекты редевелопмента на столичном элитном рынке, а именно существующие объекты недвижимости, в которых произошло изменение класса или функционального назначения, параметров и технических характеристик, в результате чего объект приобретает качественно новые свойства, повышающие его стоимость и ликвидность. Существует несколько вариантов редевелопмента объектов жилой недвижимости:

1. Реновация – существенное изменение объекта недвижимости, включая функциональное назначение, объем площадей, перевод в другой класс. К таким проектам, например, относятся проекты редевелопмента бывших промышленных объектов под жилье, когда фактически создается новый проект.  Это предполагает изменение и функционального значения объекта, в первую очередь, его ТЭПов (объем застройки, этажность т.д.). Например, «Рассвет Loft Stidio», Wine House.
2. Реконструкция – это комплекс строительных работ и технических мероприятий по изменению и улучшению основных характеристик объекта (планировочных решений, инженерной оснащенности, отделки мест общего пользования) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа. Относится, прежде всего, к историческим зданиям, в которых запрещено изменение фасада и серьезная перестройка дома. Застройщик может трансформировать только внутреннее оснащение, планировку, инженерию. К подобным проектам относится, например, дом Il Ricco.

По данным аналитиков Knight Frank, по итогам III квартала 2018 года объем первичного предложения в реконструируемых домах высокобюджетного сегмента насчитывает порядка 420 лотов, что составляет 19% от общего объема элитного предложения. В аналогичный период прошлого года объем предложения таких лотов был на 5% ниже – порядка 400 лотов или 17% от общего объема предложения. Вымывшееся с рынка предложение уравновесилось выходом новых проектов, в связи с чем объем предложения в проектах редевелопмента изменился несущественно.

В 2018 году стартовали продажи в следующих проектах редевелопмента: Manor (MR Group), «Большая Дмитровка IX» («Ингеоцентр»), «Дом Наркомфина» (ООО «Лига Прав»). На рынок поступило 149 лотов, тогда как прошлом году рассматриваемый показатель составлял 216 лотов в 4 новых проектах. Таким образом, в этом году объем нового поступившего предложения на 31% меньше, чем годом ранее. 

По итогам III квартала 2018 года в проектах редевелопмента было заключено 48 сделок общей стоимостью 4,7 млрд руб., что практически в 2 раза больше, чем в прошлом году, когда показатель составлял 25 сделок общей стоимостью 2 млрд руб., что во многом связано с повышением спроса на рынке в целом, а также ростом интереса со стороны покупателей к сегменту. Средний бюджет сделки в III квартале 2018 года составил 98 млн руб. против 81 млн руб. за аналогичный период 2017 года, что обусловлено более высоким классом проектов.

Аналитики Knight Frank отмечают, что большинство проектов реконструкции высокобюджетного сегмента реализуется именно с финишной отделкой, что удобно для многих покупателей: нет постоянного шума, пыльных работ, временных затрат. Лоты с отделкой можно приобрести в таких комплексах, как «Большая Дмитровка IX», Barkli Gallery, Cloud Nine, Roza Rossa, Bunin, Moss Apartments, «Дом Наркомфина», «Дом на Хлебном» и других. Доля лотов с отделкой составляет 53% от общего объема предложения в проектах редевелопмента.

Все элитные объекты редевелопмента расположены в Центральном административном округе, лидером по концентрации подобного предложения является Тверской район, на втором месте с равными долями – Замоскворечье и Якиманка.

Структура предложения на первичном рынке в проектах редевелопмента по районам (кластерам)

По словам Людмилы Потаповой, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank, доля проектов редевелопмента в перспективе 3 лет может вырасти до 50% от общего объема предложения. Это связано с тем, что в Центральном административном округе Москвы, где сосредоточен основной объем предложения элитного жилья, ощущается острая нехватка свободных участков под новое строительство, поэтому девелоперы переключаются на реконструкцию существующих зданий. Причем локации таких проектов могут быть наиболее привлекательными, например, в непосредственной близости от Кремля с видами на центр. Свободный участок под застройку с такими характеристиками найти практически невозможно. Стоит отметить, что на рынке есть застройщики, которые специализируются именно на таком формате реализации проектов, например, KR Properties с проектами Roza Rossa, «Рассвет Loft-Studio», «Кузнецкий Мост 12», Depre Loft и другими, ВМС Девелопмент с проектами Il Ricco, «Дом с Атлантами», «Столешников, 7».

Минимальный бюджет покупки в таких проектах составит 22,7 млн руб.  – квартира площадью 28,7 кв. м с финишной отделкой в проекте «Дом Наркомфина». Максимальный бюджет зафиксирован в проекте «Дом на Хлебном» – почти 600 млн руб. за двухуровневый пентхаус 345 кв. м с финишной отделкой, террасой и видом на Кремль.

Как отмечает Людмила Потапова, главное преимущество элитных проектов редевелопмента заключается в их исторической уникальности, что придает домам нематериальную ценность, свой неповторимый шарм. Однако следует отметить, что с точки зрения девелопмента эти проекты являются достаточно сложными и дорогими. Помимо реставрации фасада, девелоперам приходится решать такие вопросы, как замена перекрытий и усиление несущей способности стен, интеграция современных инженерных систем в существующее зданий и многие другие. По этой причине стоимость реконструкции в большинстве случаев выше стоимости нового строительства. Иногда, если речь идет о реконструкции памятника архитектуры регионального значения, в котором под охраной находятся даже интерьеры, это превышение может достигать 50%.

По словам Сергея Решоткина, Председателя совета директоров «ВМС Девелопмент», зачастую, застройщики проектов реновации и приспособления к современному использованию сталкиваются с необходимостью согласовывать практически каждый шаг, имея в собственности объект культурного наследия. Данный статус предполагает определенный перечень ограничений, способный повлиять на смещение сроков ввода в эксплуатацию. Ряд трудностей может ожидать девелопера на этапе проектирования подземного паркинга, реализация которого в подобных объект ограничена, либо вовсе исключена. Тем не менее, существует несколько возможностей, способствующих решению проблемы с нехваткой машиномест: приобретение машиномест в близлежащих комплексах, строительство наземного паркинга на собственной территории или ее обустройство под размещение необходимого количества мест на улице.

Проекты редевелопмента на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости

Источник: Knight Frank, 2018