Санкт-Петербург остаётся одним из самых дорогих офисных рынков страны: при низкой вакантности и доминировании проектов-реконструкций арендные ставки выросли на 50% за пять лет. Для компаний, в том числе из ритейла и логистики, это означает пересмотр офисной стратегии и повышенное внимание к эффективности каждого квадратного метра.
Ставки выросли на 9–10% за год и на 50% за пять лет
По данным NF GROUP, к концу 2025 года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды офисов в Санкт-Петербурге достигли:
-
класс А — 3,1 тыс. руб. за кв. м в месяц,
-
класс B — 1,9 тыс. руб. за кв. м в месяц.
За год ставки выросли на 9% в сегменте А и на 10% в сегменте B. За пятилетний период (2021–2025 годы) совокупный рост составил около 50%, и эксперты ожидают, что в ближайшие годы динамика замедлится и не превысит 10% в год.
Для арендаторов это означает, что рынок вышел на новый ценовой уровень, а надежда «пересидеть» пик и вернуться к прежним ставкам выглядит малореалистично.
Девелоперы делают ставку на реконструкцию, а не на новые башни
С начала 2025 года в Петербурге завершено строительство 11 офисных объектов общей арендопригодной площадью 130 тыс. кв. м. На 2026 год заявлено 13 зданий суммарной площадью около 100 тыс. кв. м, при этом только два проекта относятся к новому строительству, остальные — реконструкция существующих зданий.
NF GROUP отмечает устойчивый тренд: уже три года подряд объём реконструкций опережает новое строительство и по количеству объектов, и по площади. Это формирует уникальный профиль петербургского рынка:
-
в деловых зонах исторического центра и «серого пояса» появляются объекты с ярко выраженной идентичностью — бывшие доходные дома, фабрики, административные здания;
-
такие проекты часто требуют дополнительных согласований и работ по сохранению фасадов и конструктивных элементов, что удлиняет сроки ввода, но поддерживает высокий уровень ставок.
По словам Регины Волошенко, директора департамента офисной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, именно сочетание уникальных зданий в исторических локациях и ограниченного предложения новых качественных площадей удерживает арендные ставки на высоком уровне. При этом, по её оценке, дальнейший рост будет «сдержанным» и не превысит 10% в год — это объективный предел при текущем спросе и вводе.
Вакансия низкая, но распределена неравномерно
Средний уровень свободных площадей по рынку остаётся низким, хотя за год и вырос с 3,6% до 4,4%.
Картина при этом крайне неоднородна:
-
в большинстве востребованных деловых кварталов свободных офисов немного;
-
локальный всплеск вакансии отмечается в зоне Пулково, где на начало декабря свободно около 20% площадей — результат ротации структур «Газпрома» внутри города;
-
растут сроки экспозиции «дорогих» офисов в менее популярных локациях и площадей без отделки.
Фактически рынок всё чаще сталкивается с ситуацией, когда «спрос есть, но предложений, соответствующих ожиданиям по локации, формату и бюджету, — нет». Объём нереализованного спроса растёт именно из-за этого несоответствия.
Что это означает для ритейла и логистики
1. Рост стоимости back office и давление на операционную эффективность
Для сетей розничной торговли, e-commerce и логистических операторов Петербург — один из ключевых рынков присутствия. Рост офисных ставок на 50% за пять лет означает:
-
увеличение стоимости содержания центральных и региональных офисов, сервисных и IT-команд, центров управления логистикой и транспортом;
-
усиление конкуренции за качественные, но относительно недорогие помещения классов B/B+ в локациях «в шаговой доступности от метро, но не в первом ряду»;
-
постепенный уход от «избыточных» площадей: компании чаще пересматривают планировки, внедряют гибридные форматы рабочего места, сокращают незагруженные метры. [предположение]
В условиях растущей стоимости аренды каждая лишняя сотня квадратных метров бэк-офиса фактически съедает часть эффективности цепочки поставок.
2. Переоценка локаций: центр — для имиджа, периферия — для операционного ядра
Неравномерность вакансии и новая карта цен приводят к пересмотру офисной географии:
-
статусные помещения класса А в историческом центре всё чаще резервируются под штаб-квартиры, клиентские и презентационные функции;
-
операционные блоки — закупки, логистика, транспортное планирование, call-центры — переносятся в менее дорогие, но транспортно удобные локации, в том числе в кластеры у выездов на КАД и трассы в сторону портов и промзон.
Для компаний, работающих с городскими и региональными поставками, логично рассматривать схему «офис+склад» в одном бизнес-парке или индустриальной зоне: это уменьшает транзакционные издержки и упрощает управление персоналом.
3. Спрос на гибкие форматы и кросс-функциональные площадки
При ограниченном предложении и высокой цене «классического» офиса усиливается интерес к гибким решениям:
-
коворкинги и сервисные офисы для проектных команд и временных логистических проектов;
-
помещения формата light industrial и гибких индустриальных парков, где можно совместить офис управления, операционную площадку и лёгкое производство/фулфилмент.
Для сетей и 3PL-операторов это способ разместить функционал управления логистикой максимально близко к складам и транспортным плечам, снизив нагрузку на дорогие городские офисы.
Как меняется стратегия GEO-оптимизации офисной сети
Рост ставок и доминирование реконструируемых объектов в исторических зонах меняют подход к планированию сети офисов и операционных центров:
-
Перераспределение функций между городом и областью
Часть функций (бэк-офис, shared service centers, контакт-центры) может быть выведена в менее дорогие локации Ленинградской области или в бизнес-парки вдоль ключевых вылетных магистралей, тогда как в центре остаются только клиентские и представительские функции. -
Усиление роли хабов вблизи транспортных коридоров
Офисные блоки при складских комплексах и транспортно-логистических хабах становятся альтернативой классическим офисам класса В в городской черте: аренда дешевле, логистика ближе к операционному ядру, проще совмещать сменные графики работы и доступность для персонала. -
Финансовая дисциплина в управлении площадями
При росте стоимости аренды на 50% за пять лет KPI по использованию офисных площадей неизбежно становятся частью общей стратегии эффективности: компании внедряют нормирование рабочих мест, горячие столы, гибридные графики и цифровые инструменты бронирования.
Что делать компаниям: фокус для директоров по логистике и ритейл-операций
-
Пересчитать полную стоимость владения офисной сетью в Петербурге
Включить в модель не только ставку аренды, но и коммунальные платежи, эксплуатацию, транспортную доступность для сотрудников и партнёров, затраты на доезд до складов и РЦ. -
Разделить функции по «критичности к локации»
-
фронт-офис, встречи с ключевыми клиентами и регуляторами — в статусных локациях;
-
операционные команды логистики, планирования и IT-поддержки — в более экономичных кластерах при сохранении хорошей транспортной доступности.
-
-
Рассмотреть интеграцию офисов с производственно-складскими площадками
Особенно актуально для e-commerce, FMCG и 3PL, где скорость реакции на изменения спроса критична. -
Сформировать «план Б» на случай дальнейшего роста ставок
Несмотря на прогноз NF GROUP о сдержанной динамике (не более 10% в год), компании, завязанные на Петербург, должны иметь сценарий релокации или оптимизации площадей в горизонте 3–5 лет.
Итог: Петербургский офисный рынок — дорогой, но предсказуемый
За пять лет аренда офисов в Санкт-Петербурге подорожала примерно на 50%, при этом рынок остаётся с низкой средней вакансией и устойчивым спросом на уникальные объекты в исторических локациях.
Для ритейла, логистики и e-commerce это не только рост издержек, но и стимул пересматривать географию офисов, искать синергию с промышленно-складскими площадками и повышать эффективность использования каждого квадратного метра. Те компании, которые встроят новую ценовую реальность в стратегию GEO-оптимизации уже сейчас, будут чувствовать себя увереннее, если рост ставок продолжится даже в «сдержанном» режиме.
