ЗПИФы растут

Объем сделок в недвижимости в составе активов ЗПИФ в 2023 году показал максимальный результат за всю историю наблюдений рынка.

Консалтинговая компания IBC Real Estate подсчитала, что за 11 месяцев 2023 года совокупный объем инвестиций в недвижимость РФ, приобретенных в составе активов ЗПИФ достиг 33 млрд руб. — это максимальное значение, по сравнению с годовыми показателями за всю историю наблюдений рынка. Инвесторами было закрыто 12 сделок, а совокупная площадь объектов недвижимости составила более 450 тыс. кв. м, что также является рекордным значением с 2000 года.

Динамика объема инвестиций в недвижимость в составе активов ЗПИФ, млрд руб.

Источник: IBC Real Estate

Согласно данным Банка России, доля недвижимого имущества и прав на него по итогам III квартала 2023 года составила 14% от общего объема активов в паевых инвестиционных фондах или 1,63 трлн руб. в абсолютных значениях. И несмотря на то, что доля сделок купли-продажи объектов в составе ЗПИФ в общем объеме инвестиционных транзакций не превышает 10%, за последние 5 лет все большее количество инвесторов передают свои активы под управление в закрытые паевые инвестиционные фонды. По подсчетам аналитиков IBC Real Estate, на настоящее время в ЗПИФ недвижимости внесено около 4 млн кв. м недвижимости, из которых более половины (2,2 млн кв. м) приходится на складской сегмент. В тройку лидеров также вошли — торговый (0,9 млн кв. м) и офисный (0,5 млн кв. м) сегменты.

Стоит отметить, что складские объекты традиционно являются наиболее привлекательными для управляющих компаний ввиду наименьших операционных расходов, стабильного денежного потока и относительно больших площадей, что отражается на структуре новых приобретений. Однако в текущем году инвестиционные вложения в основные секторы коммерческой недвижимости распределились уже более равномерно: на торговую недвижимость прошлось 43%, на складскую — 33%, на офисную — 20%.

Лидерами среди управляющих компаний по наращиванию активов в 2023 году стали: инвестиционная компания Central Properties, управлением активов которой занимается УК «Парус управление активами» (в 2023 году портфель компании пополнился складскими комплексами FM Logistic Дмитров и «Вэйлкорп», и торговым центром «Триумф Молл»), а также УК «Современные фонды недвижимости», ключевым приобретением которых стали 2 складских комплекса PNK Парк Шушары 3 и PNK Парк Валищево от компании PNK Rental.

Топ-5 крупнейших сделок 2023 года с объектами недвижимости для внесения в ЗПИФ

Источник: IBC Real Estate

«В условиях турбулентности экономики ЗПИФ недвижимости становятся все более популярным инструментом. Для розничных инвесторов — это возможность приобретения долей в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа. Для собственников недвижимости — реализация актива через последующую продажу паев», — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.

По данным Банка России, на конец сентября 2023 года в России сформировано 219 ЗПИФ недвижимости для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, общая стоимость чистых активов которых составляет 447 млрд руб. За 9 месяцев этого года появилось 5 новых фондов и еще 4 находится в стадии формирования. Для сравнения — в предыдущем году было сформировано только 3 фонда. Помимо вышеупомянутых имущественных комплексов ЗПИФ, значительная часть недвижимых активов включена в состав комбинированных фондов, предназначенных только для квалифицированных инвесторов. Количество комбинированных ЗПИФ составляет 1721, а совокупная стоимость частных активов превышает 8 256 млрд руб.

Согласно подсчетам IBC Real Estate совокупный годовой объем инвестиционных вложений в недвижимость России по итогам на середину декабря 2023 года составил уже 793 млрд руб., что на 59% превышает итоговый показатель 2022 года, который до этого считался рекордным. На финальной стадии переговоров находится еще ряд сделок, в том числе с иностранными продавцами, и в случае их закрытия, годовое суммарное значение транзакций может достигнуть 850 млрд руб. Такой беспрецедентно рекордный результат достигнут благодаря ряду исторически крупнейших сделок с активами иностранных собственников. В 2024 году аналитики IBC Real Estate ожидают стабилизацию темпов роста вложений в недвижимость, что преимущественно будет связано с высоким уровнем ключевой ставки в первой половине года, сокращением предложения, т.к. большинство иностранных компаний уже вышли из локальных активов, а также с усилением контрсанкционных мер. Таким образом объем инвестиций в 2024 году может составить 400-450 млрд руб., что также будет сопоставимо с высокими уровнями 2021-2022 годов.