CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2018 года.
Макроэкономика
2017 год прошел под знаком благоприятных новостей, способствующих улучшению делового климата. На протяжении года в сторону улучшения были пересмотрены прогнозы по ключевым макроэкономическим показателям, на основании которых можно делать выводы о постепенном выходе экономики России из рецессии, в которую страна вступила в 2014 году.
После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Кроме того, прогнозируемая средняя цена на нефть, а также российский рубль укрепились относительно уровня предыдущих трех лет.
По итогам 2017 года ожидается, что инфляция приблизится к 2,5-2,8%, что значительно ниже первоначального целевого уровня и является минимальным значением в современной истории страны.
Одним из ключевых событий в экономике страны стало снижение ключевой ставки ЦБ. На протяжении 2017 года Банк России придерживался сдержанной денежно-кредитной политики в соответствии с принципами инфляционного таргетирования. В 2017 году ключевая ставка, вслед за позитивной статистикой по уровню инфляции, была пересмотрена 5 раз в сторону понижения и на сегодняшний день находится на уровне 8,25%. Ожидается, что в 2018 году Центральный Банк продолжит политику по снижению ключевой ставки.
Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE
По предварительным итогам 2017 года объем инвестиций в недвижимость России достигнет уровня 4,75 млрд. долларов (или 280 млрд. рублей), что сопоставимо с показателем прошлого года. При этом, структура инвестиций существенно изменилась по сравнению с прошлым годом.
Доля сделок с участием иностранного капитала в объеме инвестиций 2017 года продемонстрирует рост до уровня 16% против всего 4% в 2016 году.
В распределении инвестиций по секторам также произошли изменения. Наибольшая доля инвестиций по предварительным итогам года пришлась на сегмент торговой недвижимости, достигнув 38%. Важно отметить, что впервые с 2013 года доля сделок по покупке объектов торговой недвижимости превысила долю инвестиций в офисный сегмент.
В 2017 году доля сделок по покупке объектов недвижимости со стороны компаний государственного сектора значительно сократилась по сравнению с показателем 2016 года, снизившись с 34% до 12%. В то время как количество сделок с институциональным капиталом выросло.
Инвестиции в недвижимость Московского региона по-прежнему доминируют в объеме инвестиций. Так, по итогам 2017 года доля инвестиций в объекты Московского региона составила 80% против 73% в 2016 году. Увеличиваясь на протяжении 2 лет, доля сделок по покупке объектов недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 года достигла 16% (4% по итогам 2015 года и 11% в 2016 году).
Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года. По итогам 2017 года средние ставки капитализации на премиальные объекты находятся в диапазоне 9,00-9,50% для объектов офисной недвижимости, 9,25-9,75% - для объектов торговой недвижимости и 11,75-12,25% для объектов складской недвижимости.
В условиях благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей, повышения доступности финансирования, а также восстановления рынка недвижимости, мы ожидаем постепенный рост объема инвестиций до уровня 5,25 млрд. долларов в 2018 году.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
По предварительным итогам 2017 года на рынке офисной недвижимости можно говорить о стабильности основных показателей. Однако, несмотря на сопоставимые с 2016 годом значения, 2017 год отметился изменением как структуры предложения, так и характера спроса.
Структура нового предложения. По предварительным итогам объем нового строительства в 2017 году достигнет 344 тыс. кв. м, что лишь на 8% выше объема предыдущего года. В структуре введенных в эксплуатацию офисных площадей, в отличие от 2016 года, преобладают офисы класса А. Доля этого сегмента по предварительным итогам 2017 года составит 87% против 22% в 2016 году.
Кроме того, на рынке сохраняется большой объем объектов, строительство которых анонсировано ранее или приостановлено и может быть возобновлено при более благоприятном состоянии рынка, либо по схеме build-to-suit под конкретного клиента. Объем строящихся объектов и проектов, которые потенциально могут быть реализованы при определенных условиях, в 2018-2019 годах составляет 1,1 млн. кв. м. Из них 40% (по оценке на текущую дату) могут быть достроены под клиента.
Доминирующий спрос на класс А и снижение вакансии в классе. Объем новых сделок по предварительным итогам 2017 года достигнет уровня 1,1 млн. кв. м, что сопоставимо с показателем предыдущего года. При этом, структура спроса также изменилась – доля сделок по покупке офисных площадей снизилась до уровня 14%, в то время как в 2016 году составляла 36%. По предварительным итогам объем чистого поглощения превысит значения 2014 и 2015 года и достигнет уровня 2016 года и будет преимущественно сформирован офисными площадями класса А.
На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года. Важно отметить, что наиболее динамичное снижение произошло на рынке офисов класса А (-2,6 п.п.).
Снижение активности гос. сектора. Примечательно, что в 2017 году снизилась активность компаний государственного сектора. Если в 2016 году объем новых сделок с гос. структурами достиг уровня 382 тыс. кв. м, то по предварительным итогам 2017 года компании с государственным участием арендовали и приобрели под собственное использование порядка 165 тыс. кв. м. Активность компаний негосударственного сектора, напротив, возросла до уровня докризисных 2012-2013 годов.
Смена баланса арендатор-арендодатель. Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке. Так, на протяжении 2017 года усиливался дефицит качественного офисного предложения крупных объемов (10 000 кв. м и более), особенно ощутимый в наиболее развитых деловых районах.
Прогноз на увеличение ставок аренды. Ставки аренды сохранялись на стабильном уровне в 2017 году. Средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А находится в диапазоне 18 000-30 000 руб./кв. м/год, а на офисы класса В – 12 000-21 000 руб./кв. м/год. По нашим прогнозам, в 2018 году возможна коррекция диапазонов средних запрашиваемых ставок аренды в сторону постепенного увеличения – в сегменте класса А в пределах 5-10% и в сегменте класса В – на 2-3%. При этом, запрашиваемые ставки аренды на премиальные офисы в 2018 году не изменятся и будут находится в диапазоне $750-850 кв. м/год. Все ставки указаны без учета эксплуатационных расходов и НДС.
Общий прогноз. В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности мы ожидаем постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 тыс. кв. м. По нашим прогнозам, объем новых сделок по аренде и покупке офисных площадей незначительно превысит показатель 2017 года и составит 1,1-1,2 млн. кв. м, при этом чистое поглощение увеличится до 600 тыс. кв. м.
Склады
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости, CBRE
Стабилизация экономической ситуации создала предпосылки для усиления деловой активности на рынке складской недвижимости. Многие компании, ранее занимавшие выжидательную позицию, вернулись к реализации своих складских проектов.
Объём сделок по итогам года должен превысить наши изначальные ожидания на 100 тыс. кв. м и составить порядка 1,1 млн. кв. м, что на 10% превышает результаты 2016 года. В то же время спрос укрупняется – растёт объём сделки в среднем по рынку и продолжается активность в сегменте больших сделок (Wildberries заключили сделку ген подряда на 145 тыс. кв. м, РЦ Утконос купил здание общей площадью 68,7 тыс. кв. м в логистическом парке Ориентир Север, X5 Retail Group арендовала built-to-suit здание в логистическом парке Ориентир Запад 2 - 45 тыс. кв. м).
Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 гг. - 252 тыс. кв. м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.
Объёмы строительства в 2017 г. существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.
Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1.3 млн. кв. м. В то же время в его структуре произошли существенные изменения: средняя площадь вакантного блока сократилась с 15,4 тыс. кв. м по состоянию на конец 2016 г. до 11,5 тыс. кв. м в настоящий момент. Избыток предложения, присутствующий на рынке, на сегодняшний день равномерно распределён по Московской области: на рынке больше нет огромных пустующих зданий.
Ставки аренды, продемонстрировавшие минимальные значения в конце 2016 года и начале 2017 года, в I квартале увеличились до 3 500 руб. за кв. м, после чего стабилизировались на этом уровне, который сохраняется в течение всего 2017 года.
Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.
В первую очередь это касается технологий строительства самих складских зданий. С одной стороны, на рынке присутствуют качественные стандартизированные склады в минимальной комплектации, которые предлагаются по довольно низким ценам и могут быть построены в сжатые сроки - от 6 месяцев. С другой стороны, продолжает развиваться и совершенствоваться сегмент built-to-suit зданий: мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, узкие и вытянутые склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн ритейлеров. Кроме того, девелоперы улучшают дополнительную инфраструктуру: в логистических парках появляются столовые, гостиницы, шаттлы для доставки персонала от ближайших ж/д станций.
В прошедшем году на рынке был анонсирован ряд новых крупных проектов ключевых системных девелоперов. Логистические парки запускаются на таком исторически дефицитном направлении, как Новорижское шоссе: логистический парк «Ориентир Запад» от девелопера Ориентир - общая площадь 400 тыс. кв. м; и проект PNK Парк Новая Рига от PNK Group общей площадью 300 тыс. кв. м. Также остаются востребованными новые площадки в интересных локациях на уже насыщенных складскими площадями направлениях Подмосковья: PNK Парк Коледино (52 тыс. кв. м) на Симферопольском шоссе, а также ещё два проекта от PNK Group на Новорязанском шоссе – PNK Парк Жуковский (500 тыс. кв. м) и PNK Парк Софьино (34 тыс. кв. м).
В новом году мы ожидаем дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн. кв. м - помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 г. На рынок должно выйти около 600-700 тыс. кв. м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Мы ожидаем постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.
Региональные складские рынки
Мы наблюдаем активное развитие региональных складских рынков, которые становятся важной составляющей российского складского рынка. Объём спроса растёт последние два года и по итогам 2017 года должен составить около 450 тыс. кв. м, что составляет 25% всех сделок уходящего года.
Основу спроса в регионах продолжают генерировать крупные компании продуктового ритейла. Девелопмент на этих рынках по большей части ориентирован на built-to-suit проекты, востребованные этим сегментом, нежели на спекулятивное строительство.
В 2017 году мы наблюдали существенное снижение объёма вакансии, связанное с отсутствием нового спекулятивного строительства. Общая площадь вакантных площадей в течение года сократилась с 533 тыс. кв. м до 461 тыс. кв. м в абсолютном выражении. Доля свободных площадей с отметки 8.9% опустилась до 7.2%.
Если рассматривать отдельные рынки, в особенности города-миллионники, то во многих регионах качественных свободных складских площадей практически нет. Как следствие, арендные ставки на таких рынках достаточно комфортны для девелоперов и зачастую оказываются выше ставок аренды в Московской области.
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве
По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.
Средний уровень вакансии на 2017 год составляет 10%, показатель незначительно снизился по сравнению с 2016 г. Несмотря на то, что уровень вакантности в целом высок, как правило, в каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. В 2018 году тренд на снижение вакансии продолжится: ожидается сокращения до 9%.
Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6.3% - до 487 кв. м / 1000 жителей, против 458 в 2016 году. Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года - Vegas Кунцево (GLA - 113 тыс. кв. м).
Среди крупнейших новых московских центров 2017 года также стоит отметить: ТЦ Видное Парк (27 тыс. кв. м) и 4Daily (25 тыс. кв. м).
В 2018 году на Московском рынке ожидается рост показателя ввода новых торговых площадей. Порядка 281 тыс. кв. м новых торговых площадей должно выйти на рынок, что на 26% больше строительства в текущем году. При этом некоторые объекты 2018 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены. Среди крупнейших новых центров 2018 года: «Остров мечты» (105 000 кв. м GLA), «Каширская Плаза» (72 000 кв. м GLA).
В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).
Одним из основных трендов уходящего года стал рост популярности внутригородских торговых центров в зонах доступности общественного транспорта.
Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17,4 тыс. кв. м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.
Торговые помещения, Регионы
Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE
Уходящий 2017 год запомнится следующими тенденциями: динамика рынка коммерческой недвижимости в 2017 году продолжила отражать последствия кризиса 2014-2015 гг., когда многие проекты заморозились, а начало строительства новых проектов приостановилось. Последствия посткризисного периода также ярко отразятся и в 2018 году (по прогнозу, объёма ввода новых торговых площадей составит рекордно низкие за последние 12 лет - 124 тыс. кв. м), после этого мы ожидаем окончательную стабилизацию рынка. В этом году мы все чаще видим предпосылки для начала постепенного восстановления рынка в 2018-2019 гг.
По итогам 2017 года прирост торговых площадей в России составит порядка 429 тыс. кв. м, из которых 48% (206 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 70% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах – на 78%. Среди крупнейших новых региональных центров 2017 года стоит отметить Мегамаг в Ростове-на-Дону (40 000 кв. м GLA), Ривьера в Липецке (61 000 кв. м GLA), Galaxy в Барнауле (65 400 кв. м GLA).
В 2018 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей – до уровня 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше 2017 года. При этом некоторые объекты 2018 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены.
В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Томск, Киров, Ханты-Мансийск, Пятигорск, Махачкала, Ноябрьск, Якутск и другие.
Выходят на рынок новые объекты торговой недвижимости в крупных городах, которые в последние несколько лет считались перенасыщенными торговыми объектами. Это связано с тем, что существующие объекты перестали отвечать современным тенденциям рынка и морально устарели. К таким городам, в которых появляется потенциал для нового строительства, относится Казань.
Фокус девелоперов также начинает смещаться в сторону городов Московской области. Большой потенциал здесь имеют те объекты, которые обладают удачной локацией с большой зоной охвата, хорошей покупательской способностью населения, а также в соседстве с сильными якорными операторами (например, ТРЦ Пушкино Парк в соседстве с гипермаркетом Гиперглобус, Леруа Мерлен, Декатлон и Дарвин).
Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. На сегодняшний день средний показателей вакансии для городов-миллионников держится на уровне 2016 года и составляет 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2017 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. Также довольно активно в региональных городах развивались DIY ритейлер Leroy Merlin (13 региональных магазинов в 2017), магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки. Региональные ТЦ активно подхватили столичный тренд, когда на смену устаревшим форматам ритейлеров приходят крупные современные развлекательные парки. При проектировании новых объектов собственники уделяют особое внимание увеличению доли развлекательной составляющей, а также площадям, занимаемым фуд-кортом и ресторанами.
Также из глобальных событий уходящего года следует отметить выход фэшн-ритейлера Uniqlo за пределы двух столиц и открытие в Нижнем Новгороде и Казани.
Гостиницы
Татьяна Белова, заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE
По итогам 2017 года туристический поток в Москву, по предварительным оценкам, составит 17,9 млн. человек, что всего на 2,3% больше показателя 2016 года. 2018 год ожидается более активным, по прогнозам Департамента спорта и туризма города Москвы, туристический поток должен вырасти до 21 млн. человек, из которых ожидаемый поток туристов на Чемпионат мира по футболу составит порядка 1 млн. человек.
Рост туристического потока обусловлен увеличением количества туристов, путешествующих внутри страны, а также увеличением количества туристов из стран Юго-Восточной Азии.
С точки зрения операционных показателей гостиничный рынок Москвы демонстрирует постепенный рост, рост доходности на номер (RevPAR) по итогам года составит, по нашим прогнозам, от 2 до 7% в зависимости от сегмента.
В 2018 году рынок продолжит постепенный рост, небольшой всплеск будет связан с проведением Чемпионата мира по футболу, но в целом по году он будет сопоставим с 2017 годом.
С начала 2017 года в Москве открылось 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 799 номеров. Открывшийся Park Inn Измайлово на 109 номеров – результат ребрендинга уже существующей гостиницы, остальные гостиницы представляют собой новое строительство. Открытия произошли практически во всех сегментах (кроме люксового сегмента) – от Upper Upscale (Hyatt Regency Petrovsky Park) до бюджетного сегмента (Ibis Budget Panfilovskaya).
Регионы пополнились 8 гостиницами современного стандарта (1 281 номер), в том числе двумя отелями в Санкт-Петербурге (Lotte и Hilton Expoforum), Marriott в Воронеже, Sheraton в Нижнем Новгороде, двумя гостиницами Hilton Garden Inn в Волгограде и Оренбурге и Ibis в Иркутске. В Якутске в июне 2017 года отель Полярная Звезда вошел в сеть Azimut.
На 2018 год в Москве и Московской области анонсировано 8 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 2 308 номеров, в регионах заявлено к открытию 11 гостиниц современного стандарта с общим номерным фондом 1 802 номера. Основная часть заявленных проектов – это отложенные проекты, которые планировались к открытию в текущем году.
