По предварительным итогам 2017 года на складском и офисном рынках был достигнут баланс спроса и предложения, который в 2018 году приведет к увеличению объема нового строительства в складском сегменте и к небольшому росту арендных ставок в офисном, к такому выводу пришли аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank.
В сегменте торговой недвижимости, несмотря на низкую вакансию, объем ввода в 2018 году будет ниже, чем в текущем. Дефицит предложения будет стимулировать девелоперов производить реконцепцию существующих торговых центров.
- На рынке офисной недвижимости Москвы сложилась парадоксальная ситуация: при средней вакансии по рынку в 14,7%, в разных классах объектов и локациях она сильно разнится. Например, в офисах А класса она составит по итогам 2017 года 18%, а в B классе – 13,7%. Офисы в районе МКАДа пустуют (средняя вакансия – 30%), а в отдельных районах внутри ТТК средняя доля вакантных площадей доходит до 10%.
- По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константина Лосюкова, в 2018 году ожидается небольшой рост арендных ставок, в пределах 4-6%, в основном, в бизнес-центрах расположенных в основных деловых районах Москвы (Павелецкий, Белорусский, в офисных центрах вдоль Ленинградского и Ленинского проспектов, а также в «Москва Сити»). На текущий момент средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А составили 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В – 13,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
- Объем поглощения на рынке офисной недвижимости Москвы по итогам 2017 года составит около 600 тыс. кв. м, что в целом соответствует темпам поглощения прошлого года. Объем ввода будет находиться на уровне 305 тыс. кв. м и данное значение является минимальным, начиная с 2000 года. По словам Константина Лосюкова, с 2014 года девелоперы заняли выжидательную позицию и при благоприятной ситуации на рынке ожидать объемов нового строительства в пределах 500-600 тыс. кв. м в год можно не ранее 2020 года.
- Самыми активными арендаторами на офисном рынке в 2017 году стали компании из сектора IT и телекоммуникаций, а также госструктуры – на их долю в сделках пришлось по 16-19% площадей.
- Сегмент торговой недвижимости Москвы также заканчивает год с антирекордом: самым низким за последние пять лет объемом ввода новых торговых площадей в размере 280 тыс. кв. м (GLA). В следующем году данный показатель, по прогнозам, будет еще ниже – 211 тыс. кв. м. Соответственно, вакансия на рынке продолжит снижаться: если в 2016 году она составляла 12,9%, в 2017 году – 8,5%, то в 2018 году – 8%.
- При этом размер арендных ставок за последние три года не поменялся, в среднем по рынку для операторов торговой галереи он колеблется от 0-55 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных платежей) и от 3 тыс. руб. до 18 тыс. руб. для якорных арендаторов.
- По словам руководителя отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании KnightFrank Евгении Хакбердиевой, несмотря на сравнительно небольшой объем заявленных проектов в ближайшие 2-3 года, многие сетевые девелоперы внимательно изучают рынок Москвы и вполне возможно, уже в 2018 году несколько знаковых проектов выйдут на рынок.
- В 2017 году на рынок Московского региона было выведено около 550 тыс. кв. м складских площадей, общее предложение достигло 13,2 млн. кв. м, объем сделок составил 1 млн кв. м. На фоне низкого объема нового строительства и стабильно высокого спроса, доля вакантных площадей в Московском регионе продолжает снижаться, и к концу 2017 года закрепится на уровне 8,2%. Несмотря на снижение доли вакантных площадей, запрашиваемая ставка аренды в классе А также падала. В 2017 году составила 3,7 тыс. руб за 1 кв. м в год, сократившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7,5%.
- В течение последних 10 лет основными арендаторами и покупателями складских площадей в Московском регионе были ритейлеры – на их долю приходилось до 50% от общего объема сделок. В 2017 году в связи с двумя крупными сделками в сегменте online-торговли, доля ритейлеров составила 20%, а сегмент e-commerce нарастил долю с 3% в 2016 году до 32% в 2017 году. Также в структуре сделок выросла доля сегмента built-to-suit: в 2017 году она составила около 30%, в 2016 году – 17%.
- По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank Владислава Рябова, ключевыми трендами 2017 года можно обозначить появление новых складских девелоперских проектов, снижение вакантности и в то же время арендной ставки, развитие онлайн ритейла, усиление конкуренции BTS проектов с готовыми складами, рост доли сделок по покупке складских площадей, а также земельных участков для последующего строительства складов со стороны пользователей площадей.
В 2017 году крупнейшие складские девелоперы анонсировали запуск новых проектов. Компания PNK Group в текущем году приступила к реализации пяти новых парков на территории Московского региона общей запроектированной площадью около 1 млн. кв. м, а компания «Ориентир» в 2018 приступит к строительству логопарка «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе общей площадью около 400 тыс. кв. м.
