Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. объем реализованных сделок составил $4,5 млрд., что на 17% меньше по сравнению с 2016 г., когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость достигал $5,4 млрд.
Комментирует Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci:
«Объем инвестиционных сделок в Европе ежегодно составляет от 250 до 300 млрд. евро, из которых 50-55 млрд. евро приходится на Германию. Инвестиции в недвижимости Польши или Чехии ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд. евро, что сопоставимо с показателями России. Сегодня, несмотря на колоссальный потенциал страны, в России рынок существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге, и поэтому сравнение с Польшей и Чехией не выглядит настолько удивительным.
При этом в последние годы инвестиционная активность угнетается политической напряженностью, изоляцией от международного рынка капитала, спадом в национальной экономике и ее структурными проблемами, колебаниями на международных сырьевых рынках».
Москва и Московская область продолжают оставаться наиболее привлекательными для инвесторов. В 2017 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость региона составил $3,9 млрд., что составляет 86% от общего объема. Москва остается центром притяжения для инвесторов. Доля инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составила 12% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $530 млн. Минимальное количество инвестиций было вложено в регионы - $110 млн. (2% от общего объема).
Объем и география инвестиций в недвижимость
Знаковые сделки 2017 г.
I. Самая «дорогая» сделка 2017 г. - продажа сети торговых центров «Вавилон». Общая сумма сделки составляет около $1 млрд.
II. АИЖК купил у «Галс Девелопмент» одну башню в IQ квартале (74 тыс. кв. м) – $429 млн.
III. Fosun Eurasia Capital & Avica приобрели «Воздвиженка-центр» («Военторг»). Сумма сделки составила $180 млн.
IV. Компания Raven Russia приобрела около 200 тыс. кв. м в комплексе «Логопарк Север 2». Сумма сделки составила $120 млн.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают российские инвесторы. По данным S.A. Ricci, в 2017 г. российские компании вложили в коммерческую недвижимость 89% от общего объема инвестиций, что в абсолютном выражении составляет $4 млрд. Экономические санкции и политическая напряженность с западными странами сдерживают интерес иностранных инвесторов к российской недвижимости. Иностранные компании вложили в 2017г в коммерческую недвижимость всего $480 млн. (11% от общего объема). По сравнению с предыдущим годом данный показатель больше на 2 п.п.
Структура инвестиций по происхождению
В 2017 г. традиционно офисная недвижимость оставалась привлекательным активом для инвесторов – на ее долю пришлось более $1,8 млрд. (40% от общего объема). С учетом общего снижения инвестиционной активности, по сравнению с предыдущим годом объем инвестиций в офисы сократился почти на 50% (в 2016 г. объем инвестиций составлял $3,5 млрд.).
Доля инвестиций в торговую недвижимость составила 40% от общего объема, что в абсолютном выражении составит $1,8 млрд. благодаря реализации самой крупной сделки 2017 г.: IMMOFINANZ продал 5 торговых центров «Вавилон». Доля инвестиций в торговую недвижимость в 2017г. стала самой крупной за последние 5 лет. Другая знаковая сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка торгового центра «Горбушкин двор» ($508 млн.). Однако следует учесть, что объект покупался для будущего редевелопмента с большой жилой составляющей.
В складскую недвижимость было вложено $255 млн. (6% от общего объема инвестиций). Наиболее крупная сделка в данном сегменте – покупка 200 тыс. кв. в СК «Логопарк Север 2» ($120 млн.). В 2016 г. объем инвестиций в складскую недвижимость составил $218 млн.
В 2017 г. состоялись две крупные сделки для будущего девелопмента: покупка проекта строительства небоскреба Grand Tower в «Москва-Сити» (сумма сделки $200 млн.) и покупка СК «Олимпийский» ($110 млн.) для редевелопмента и расширения объема и функциональных назначений.
В гостиничный сегмент было вложено минимальное количество инвестиций – около $98 млн.
Структура инвестиций по сегментам недвижимости
Инвестиционно-финансовые компании и девелоперы были самыми активными инвесторами в 2017 г. Доля девелоперских компаний составила 39% от общего объема ($1,8 млрд.). Инвестиционно-финансовые структуры приобрели недвижимости на сумму $1,9 млрд., что составляет 43% от общего объема.
Структура инвестиций по профилю инвестора
«В первом полугодии 2018 г. мы не ожидаем высокой инвестиционной активности, - прогнозирует Александр Морозов. - Совокупный объем инвестиций едва ли превысит $1-1,5 млрд. Традиционно внимание инвесторов в первую очередь будет обращено на офисную недвижимость в столице. Во втором полугодии активность будет более высокой и по итогам года совокупный объем инвестиций может составить $3,5-4,5 млрд. Однако, подчеркнем, многое будет зависеть от политической и макроэкономической конъюнктуры – ситуации вокруг выборов президента РФ, реализации санкций конгресса США, состоянии глобальных рынков».
Данный обзор основан на данных об известных сделках купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости в России
