Украина и российские регионы упали в международном рейтинге в 2014 году, Москва сохранила свои позиции
Чикаго, Лондон, Сингапур, Москва, 19 июня 2014 года – Компания JLL и ее подразделение LaSalle Investment Management, специализирующееся на управлении инвестициями, представляют рейтинг прозрачности рынков недвижимости в мире – Global Real Estate Transparency Index 2014. Данное исследование проводится компаниями каждые два года на протяжении последних 15 лет – с 1999 года.
В 2014 году в рамках исследования Global Real Estate Transparency Index специалисты JLL рассчитывали показатель прозрачности на 102 мировых рынках недвижимости путем анализа 115 различных факторов. Эти данные помогают собственникам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности.
Согласно результатам исследования, по итогам 2014 года наиболее прозрачным рынком была признана Великобритания, тогда как США опустились на вторую строчку рейтинга. Помимо этого в список самых транспарентных стран входят Австралия, Новая Зеландия, Франция, Канада, Нидерланды, Ирландия и Финляндия. Таким образом, в топ-10 доминируют англоговорящие государства.
Многие из прозрачных рынков недвижимости располагаются в Европе, которая остается наиболее востребованным регионом со стороны зарубежных инвесторов. Важность такого фактора, как прозрачность, очевидна на примере Лондона, Парижа и городов Германии, - ключевых рынков для иностранного капитала. Значительно укрепили свои позиции в рейтинге страны Центральной Европы: так, Румыния и Сербия и вошли в список стран с лучшей динамикой показателя, заняв в этом списке, соответственно, 5-е и 12-е места по росту транспарентности.
Большинство участников рейтинга смогли улучшить свой индекс прозрачности, однако в небольшом числе стран наблюдается ухудшение ситуации. Среди них оказалась Украина и Россия (региональные города). Так, Санкт-Петербург опустился с 44-го на 59 место в списке рынков со средней прозрачностью (общее число баллов – 3,37 против 2,98 в 2012 году) и теперь располагается между Катаром и Бахрейном. В свою очередь российские регионы попали в список рынков с низкой прозрачностью, опустившись с 54 места на 70-е (3,63 балла против 3,28 в предыдущем рейтинге); соседями региональных городов в рейтинге являются Иордания и Макао.
Украина также утратила позиции в перечне рынков со средней прозрачностью и перешла в разряд стран с низкой прозрачностью. По итогам рейтинга 2014 года Украина занимает 74-е место (между Панамой и Кувейтом), опустившись с 61 позиции (3,71 балла против 3,46 баллов в прошлом рейтинге). Обстановка политической напряженности неблагоприятно сказалась на транспарентности рынка недвижимости, отмечают эксперты JLL.
В свою очередь Москва (в таблице – Россия Tier 1) смогла сохранить 37-е место в рейтинге и улучшить свои позиции в баллах – 2,82 против 2,90 в 2014 году. Москва располагается в одном ряду с Турцией, столицей Китая и Таиландом. Также российская столица по-прежнему входит в топ-20 стран с лучшими фундаментальными показателями – в этом рейтинге Москва также улучшила свой балл (2,38 против 2,47 в 2012 году).
Наиболее прозрачные и непрозрачные рынки недвижимости в мире в 2014 году
Примечание: Баллы в таблицах округлены до сотых; порядковые номера присвоены на основании неокруглённых значений баллов.
Tier 1, 2, 3 – города по степени значимости в стране. Так, в России Tier 1 – это Москва, Tier 2 – Санкт-Петербург, Tier 3 – все региональные города.
Источник: JLL, LaSalle Investment Management
Рынки недвижимости с лучшими фундаментальными показателями
Источник: JLL, LaSalle Investment Management
Рост транспарентности в 2012-2014 годах
Рынки, которые становятся более прозрачными, неизбежно начинают привлекать к себе внимание инвесторов и меняться в лучшую сторону, свидетельствуют данные JLL. Эта тенденция сегодня распространилась до одного из самых «отдаленных» регионов мирового рынка коммерческой недвижимости – стран Африки, расположенных к югу от Сахары. Сразу пять государств этого региона – Кения, Гана, Нигерия, Замбия и Маврикий – вошли в топ-10 стран с наилучшей динамикой показателя прозрачности за прошедшие два года. В условиях «нашествия» корпоративных арендаторов самые быстрорастущие экономики региона привлекают к себе все больше внимания участников мирового рынка инвестиций в недвижимость.
На 11-м месте в списке стран с самыми заметными улучшениями показателя прозрачности сектора недвижимости оказался Казахстан – 3,98 баллов в 2014 году против 4,09 баллов в 2012-м. При этом Казахстан в общем рейтинге Global Real Estate Transparency Index занимает 84-е место и пока относится к непрозрачным рынкам.
Рынки недвижимости с наилучшей динамикой показателя прозрачности
Источник: JLL, LaSalle Investment Management
Ключевые глобальные факторы, способствующие повышению уровня прозрачности рынка недвижимости:
- осознание на государственном уровне того, что низкая прозрачность негативно сказывается на объемах инвестиций и качестве жизни населения;
- внимание, уделяемое СМИ проблемам коррупции, скандалам и несчастным случаям в сфере строительства;
- повышение объемов внешних инвестиций как результат улучшения ситуации на рынке недвижимости;
- потребности «поколения двухтысячных» выводят на первый план вопросы открытого доступа к информации и практики экологически ответственного ведения бизнеса.
Исследование Global Real Estate Transparency Index свидетельствует, что страны Африки, расположенные к югу от Сахары, находятся на очень ранних этапах создания и формирования отрасли коммерческой недвижимости. Вместе с тем, их реакция на интерес со стороны инвесторов из других стран идентична той, что наблюдалась в регионах, наиболее активно развивавшихся с точки зрения прозрачности в предыдущие годы, а именно в странах MIST в 2012 году (Мексика, Индонезия, Южная Корея и Турция) и BRIC в 2010-м (Бразилия, Россия, Индия, Китай).
«Резкое улучшение показателей тех или иных стран обычно сопровождается ростом объемов прямых иностранных вложений в недвижимость, ведь активность инвесторов ускоряет процессы по обеспечению большей прозрачности, тогда как правительства стран осознают, что недостаточный уровень этого показателя будет препятствовать дальнейшему притоку средств, - комментирует Джереми Келли, Начальник глобального отдела исследований компании JLL. – Отличным примером может служить Кения. В прошлом году в этой стране наблюдался всплеск объемов прямых иностранных инвестиций, а в этом году страна сделала самый значительный прогресс в плане обеспечения прозрачности рынка недвижимости».
Так, правительство Кении инициировало целый ряд инфраструктурных улучшений в секторе недвижимости, в том числе перевод земельной книги в цифровой формат, углубленные исследования рынка и учреждение государственного инвестиционного фонда недвижимости (REIT). Эти меры позволили стране подняться в рейтинге с 67 места в 2012 году на 55 место в 2014 году.
Трансграничная активность – это ключевой фактор повышения прозрачности рынков, и в этом страны Африки ничем не отличаются от любого другого региона мира. Например, в Южной Америке наилучшие результаты в деле улучшения показателя прозрачности были достигнуты в Перу и Колумбии – странах, где наблюдается самая высокая активность международных инвесторов на рынке недвижимости. В других странах мира также наблюдается медленный прогресс.
В 2014 году ни одно из государств Азиатско-Тихоокеанского региона не попало в десятку стран, добившихся наибольших успехов в повышении прозрачности (для сравнения, в 2012 году таких было три). Основная причина этого – незначительный прогресс в улучшении доступности данных о рынке и медленные политические реформы. «То же самое относится и к другим рынкам, занявшим первые строчки в прошлых рейтингах, - Турции, ЮАР, Дубаю и Польше – хотя причины этого могут быть самыми разными, — заявил Крейг Пламб, Начальник отдела исследований стран Ближнего Востока и Северной Африки компании JLL. – В Польше медленный рост показателя прозрачности может быть объяснен тем, что многие иностранные инвесторы уже были в целом удовлетворены текущей ситуацией в этой стране. Что касается региона MENA, включающего страны Ближнего Востока и Северной Африки, здесь темпы реформ в условиях глобального экономического кризиса не сохранились на прошлом уровне, исключение составляет лишь Катар, который добился значительных успехов». Так, Катар занял второе место по росту показателя прозрачности за прошедшие два года.
Инновации
Страны, занимающие верхние строчки рейтинга, на собственном примере доказывают, насколько сильно уровень зрелости рынка зависит от грамотной и постоянной работы по улучшению прозрачности. Регионы с высоким уровнем данного показателя рынка недвижимости провели реформы, которые могут помочь другим странам, имеющим средний или низкий рейтинг прозрачности в течение многих лет. Как следствие, дальнейший прогресс стран, уже сейчас демонстрирующих высокую прозрачность (в основном, это англоговорящие страны), в значительной степени зависит от инноваций и технологических усовершенствований.
«Подобные инновации станут важнейшим фактором дальнейшего прогресса в деле повышения транспарентности рынков недвижимости. И это естественно. Молодое поколение, во всех смыслах мобильное, требующее доступа к информации всегда и везде, продолжит «цифровую революцию», а это значит, что рынок недвижимости должен будет соответствовать этим новым реалиям», - уверен Жак Гордон, Глава стратегического отдела компании LaSalle Investment Management.
О рейтинге
Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости, впервые опубликованный в 1999 году, составляется компанией JLL и ее подразделением LaSalle Investment Management на основе совокупности количественных рыночных данных и информации, собранной путем опроса международного бизнес-сообщества. Каждый рынок был проанализирован по 115 различным факторам путем сбора данных и опроса исследователей в регионах, а также бизнес-лидеров. Эти 115 факторов были сгруппированы в 13 тематических областей, которые в свою очередь объединены в пять категорий:
- оценка эффективности (25% от общего балла);
- фундаментальные факторы рынка (20%);
- раскрытие финансовой информации (10%);
- регулятивные и юридические аспекты (30%);
- процесс сделок (15%).
Сводный индекс для каждого рынка рассчитывается как сумма взвешенных оценок по 115 факторам. Оценки даются по шкале от 1,0 до 5,0, в которой 1,0 балл свидетельствует о полной прозрачности рынка недвижимости, а 5,0 баллов — о его полной непрозрачности. В зависимости от полученной оценки страны/рынки распределяются по пяти группам: «с высокой прозрачностью», «прозрачные», «со средним уровнем прозрачности», «с низкой прозрачностью» и «непрозрачные».
Для инвесторов индекс служит инструментом управления рисками, предоставляющим сравнительную информацию по многим странам мира. Он помогает разрабатывать взвешенные и обоснованные глобальные и региональные инвестиционные стратегии, а также расставлять страновые приоритеты. Индекс дает возможность корпоративным арендаторам более эффективно оценивать различные условия эксплуатации недвижимости в разных странах мира. Прозрачные рынки упрощают сравнение арендных расходов, помогают выбрать удачную стратегию (к примеру, продать недвижимость с сохранением ее аренды) и повышают эффективность сделок и управления объектами недвижимости.
