12 сентября компания Knight Frank организовала пресс-тур по складским объектам Подмосковья для журналистов и экспертов рынка, в рамках которого проведена экскурсия по складским комплексам ПНК-Чехов и Заборье. Также специалисты Knight Frank рассказали о последних тенденциях на рынке логистики и складской недвижимости, представили обновленную классификацию складских комплексов.
Что нового на рынке?
По общему мнению девелоперов и логистических компаний, найти подходящий участок для строительства спекулятивной складской объектов (от 70га) в Подмосковье достаточно сложно, особенно в последние 2-3 года, поскольку процесс перевода земель из сельско-хозяйственного в промышленное назначение был практически заморожен.
На рынке использовали несколько «схем» для изменения статуса, но в этом случае компании несли высокие риски.
Сейчас в ситуации наметились изменения: Министерство инноваций и инвестиций Московской области запустило несколько проектов по повышению инвестиционной привлекательности региона, в том числе прорабатываются вопросы, связанные с переводом земель из одной категории в другую.
По данным Knight Frank, результатом этой работы стало оформление двух земельных участков в Подмосковье (менее чем за 2 месяца).
Если процедура перевода будет закреплена, то в ближайшей перспективе, можно ожидать массового перевода земель и, как следствие, снижения стоимости земли.
В последнее время все больше частных российских инвесторов стали уделять много внимания сегменту складской недвижимости и рынку складской логистики. Благодаря этому в Московском регионе начали строиться небольшие «частные» склады на 20-50 тысяч квадратных метров.
Спекулятивный рынок складских площадей класса «А», начал активно расти в 2004 г., и на конец первого полугодия 2013 составил 5 506 000 кв.м. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank, руководствуясь изменяющимися потребностями, выявили необходимость обновить и детализировать существующую классификации складских объектов, которая была представлена рынку более 10 лет назад.
Многие объекты класса «А», построенные в последние 3-4 года, отличаются от складов запущенных до кризиса. В условиях высокой конкуренции логистических парков (только в этом году ожидается ввод около 800 000кв. м) и повышения требований арендаторов, девелоперы вынуждены уделять особое внимание качеству проектов, повышая энергоэффективность и совершенствуя системы безопасности, стараясь тем самым привлечь арендаторов. Девелоперы начали ориентировать на более высокие стандарты при строительстве индустриальных зданий.
Эти объекты по ряду показателей превосходят параметры классического стандарта класса «А». По сути, появился новый класс «А+». Яркий пример класса «А+» - ПНК-Чехов.
Что значит «А+»?
Следуя по территории ПНК-Чехов, бросаются в глаза большие разворотные и парковочные площадки, логичная организация подъездных путей, качество покрытия, и др. – множество деталей, которые делают комплекс удобным для хранения и обработки грузов разных товарных групп. Площадь пятна застройки не превышает 45%.
Каждый корпус логистического парка при необходимости может работать, как независимый объект - расположение, отдельный въезд и автономные системы коммуникаций и электропитания.
ПНК-Чехов построен с использованием современных технологий и высокотехнологичных материалов. Это в значительной мере повышает его эффективность и безопасность, а так же снижение энергоёмкости (за счет эффективного использования дневного света, энергосберегающих ламп, автоматической системы освещения с датчиками движения, использования теплосберегающих технологий).
Сравнивать класс «А» и «А+» объективно непросто, поэтому Knight Frank предлагает участникам рынка, экспертному сообществу принять уточнения касательно классификации складов «класса А+»: в таблице ниже приведены измеримые отличительные особенности «А+» и класса «А».
Параметры
А+
А
Шаг колонн
12
12
Расстояние между пролетами
24
18
Покрытие пола
Сверхплоский пол с антипылевым покрытием
Бетонный пол с антипылевым покрытием
Нагрузка на полы
7 т./кв.м
5т./кв.м.
Количество ворот
1 на 800 кв.м.
1 на 1000 кв.м.
Нагрузка на пол мезонина
1,2 т/кв.м
1,2 т/кв.м
Температурный режим
Система отопления, обеспечивающая не менее +14 при наружной температуре воздуха до - 35С (исключая низкотемпературные режимы хранения)
Наличие системы отопления
Классификацию в новой редакции (2013г.) Вы можете посмотреть здесь
Заканчиваются отделочные работы в холодильном блоке для компании «Лента»,
Площадь около 5000 кв.м.
Транснациональные розничные корпорации и логистические операторы остаются основными драйверами развития логистических технологий и рынка складской недвижимости, поскольку работают в условиях жестокой конкуренции и вынуждены постоянно идти вперед, стремясь повысить эффективность бизнеса. Особое внимание они уделяют использованию инновационных технологий во всех сферах бизнеса, и в первую очередь в логистике. Поэтому, очень вероятно, через несколько лет необходимость пересмотра классификации складских объектов появится снова.
Будет ли востребован класс «В»?
Объекты класса «В» будут не менее востребованы в будущем, спрос на них будет стабильно расти, особенно в регионах.
В большинстве регионов РФ много недорогой земли и нет необходимости экономить каждый метр, как в Московской области и Санкт-Петербурге. В этих условиях возведение склада высотой более 8-10 метров - не целесообразно, поскольку подразумевает строительство с использованием дорогих технологий (пол, коммуникации, и т.п) и оборудования (высотные штабелеры, погрузчики).
Склады класса «В» идеально подходят для хранения и обработки товаров с низким коэффициентом оборачиваемости, с небольшими и средними объемами, не требующие специальных условий хранения (температура, влажность, и т.п.).
Автор – Полина Винокурова, менеджер по маркетингу, Логистическая компания MOLCOM.
Специально для отраслевого портала «Логистика»
