1 октября 2014 года в отеле Lotte Москва состоялась X Юбилейная ежегодная конференция, посвященная рынку складской недвижимости «ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА», организованная международной консалтинговой компанией Knight Frank.
В мероприятии приняли участие более 400 экспертов российского рынка, среди которых представители девелоперских компаний, фондов недвижимости, логистических операторов, розничных и дистрибьюторских сетей, производителей FMCG-товаров и др. Конференция традиционно прошла при поддержке генерального партнера – британского фонда Raven Russia, специализирующегося на инвестировании и строительстве складских комплексов класса А в крупнейших городах России.
На конференции выступили ведущие девелоперы, ритейлеры, логистические операторы, инвесторы, экономисты и аналитики рынка, в числе которых Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS, Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS, Антон Струченевский, старший экономист Sberbank CIB, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, Марат Магкеев, вице-президент «ДИКСИ Групп», Сергей Лысенков, операционный директор LOGISTICS PARTNERS, Дмитрий Тихонов, директор по продажам «СТС Логистикс», Татьяна Никифорова, генеральный директор логистической компании Magnat Logistics, Александр Головизнин, директор направления логистических и аналитических исследований компании «Морстройтехнология», Руслан Суворов, вице-президент Radius Group, Давит Манукян, соучредитель «КИФАТО МК» и учредитель «Комитас», Дмитрий Овсянников, коммерческий директор Smile Logistix.
В рамках практических сессий и панельных дискуссий эксперты обсудили итоги первого 10-летия существования российского складского рынка и влияние на него текущей экономической ситуации в сравнении с кризисом 2008 г.
Вячеcлав Холопов отметил: «Политика взаимных санкций привела к созданию нестабильного и плохо прогнозируемого инвестиционного климата в стране, в результате чего на складском рынке возрос интерес к сегменту краткосрочной аренды и использованию услуг ответственного хранения. Отсутствие доступа к дешевому финансированию приведет к замораживанию ряда проектов во всех сферах недвижимости, в том числе складской. Мы увидим укрупнение складского рынка как в части девелопмента, так и в части потребления; как и в 2009 году, с профессионального рынка уйдет ряд компаний среднего масштаба, а основным генератором спроса на качественные складские помещения будут являться крупнейшие торговые сети, которые продолжат развиваться на рынке. В 2008-2009 гг. мы столкнулись с глобальным финансовым кризисом, но было возможно предсказать, как он будет развиваться, в то время как сегодняшняя ситуация – преимущественно российское явление, при этом носящее политический характер, и прогнозировать развитие ситуации в средне- и долгосрочной перспективе невозможно. Однако, как и в прошлый раз, вопрос экономической эффективности выходит на первый план».
Текущий 2014 год был отмечен рядом изменений на рынке складской недвижимости, связанных с макроэкономической и политической ситуацией.
- Прирост качественных складских площадей в московском регионе с начала года составил 857 тыс. кв. м, что на 63% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. По итогам III квартала 2014 г. общий объем предложения достиг 8,7 млн кв. м, причем 78% общего объема предложения относится к классу А и на 69% сформирован новыми объектами, а на 31% - очередными фазами существующих комплексов. По итогам I–III кварталов 2014 г. географическая структура объектов нового строительства распределилась следующим образом: на юго-восток пришлось 26% от всего объема введенных в эксплуатацию площадей, на юге объем нового предложения составил порядка 31%, на севере – 29%. Остальная часть пришлась на северо-западное, западное и восточное направления.
- Общий объем поглощения качественных складских площадей на рынке России по итогам трех кварталов 2014 г. составил порядка 733 тыс. кв. м, что почти на треть меньше, чем в аналогичном периоде 2013 г. Около 66% всех сделок аренды и покупки пришлось на Московский регион. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области было арендовано и приобретено конечными пользователями около 6%. Остальные 28% – сделки на рынках регионов страны. Интерес к складской недвижимости в региональных городах продолжает увеличиваться: по сравнению с I–III кварталами 2013 г. в аналогичном периоде 2014 г. доля региональных сделок увеличилась на 20 процентных пунктов. Более половины всех сделок в регионах пришлось на Новосибирск, Ростов-на-Дону, Екатеринбург и Тольятти.
- Основными потребителями складских помещений остаются крупные торговые сети и дистрибьюторы, которые в ряде случаев расширяются за счет вытеснения малого и среднего бизнеса. В I–III кварталах 2014 г. торговые компании (розничная торговля и дистрибьюторы) арендовали и приобрели практически половину (около 51%) от всего объема сделок на рынке московского региона, что сопоставимо с аналогичным показателем 2013 г. На долю транспортных и логистических компаний пришлось около 23% всего объема поглощения, производственных компаний – 20% (против 11% в аналогичном периоде прошлого года). Доля операторов online-торговли в 2014 году снизилась на 7 процентных пунктов и составила 3%.
- В течение первых трех кварталов 2014 г. цена предложения 1 кв. мв складских комплексах класса А сохранялась на уровне конца 2013 г. Заявляемая цена по-прежнему варьируется в пределах $1200‑1400 (без учета НДС). В течение I‑III кварталов 2014 г. средняя заявляемая ставка аренды оставалась на уровне 120 $/кв. м/год в классе А (triple net – без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Важно отметить, что в зависимости от направления и удаленности от города наблюдается дифференциация ставок, которые могут варьироваться в пределах от 110 $/кв. м/год до 135 $/кв. м/год.
Прогнозы
До конца 2014 г. в московском регионе к выходу на рынок заявлено порядка 650 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако, по прогнозам аналитиков Knight Frank, будет введено в эксплуатацию порядка 70% от планируемого объема. Таким образом, по итогам 2014 г. общий объем нового предложения может составить порядка 1,3 млн кв. м качественных площадей, что превысит значение рекордного 2007 г. Анализ текущей активности позволяет утверждать, что в IV квартале 2014 г. на российском рынке качественной складской недвижимости будет арендовано и приобретено конечными пользователями порядка 400‑450 тыс. кв. м. При этом на рынок московского региона придется не менее половины от ожидаемого объема поглощения. Вместе с тем, общий объем поглощения качественных складских площадей может превысить показатель 2010 г., однако будет несколько ниже (до 25%), чем в 2011 и 2012 гг. Растущий дисбаланс между спросом и предложением в совокупности с увеличением сроков заключения договоров аренды и продажи может привести к увеличению доли вакантных площадей до 9% до конца 2014 г.
Тем не менее, до конца 2014 г. дальнейшего снижения заявляемых ставок аренды не прогнозируется. Коррекция в сторону понижения возможна только в рамках переговорного процесса. Так, заявляемые арендные ставки сохранятся на уровне 110‑130 $/кв. м/год (triple net), при этом можно ожидать увеличения количества предложений по аренде помещений в российских рублях и сокращения сроков договоров аренды.
