Урбанизация и сокращение жизненного пространства населения являются ключевыми стимулами развития рынка складов индивидуального хранения (self storage) в Европе, свидетельствуют результаты исследования[1], проведенного Федерацией европейских ассоциаций складов индивидуального хранения (FEDESSA) и компанией JLL.
Несколько интересных цифр:
- В 2015 году число складов индивидуального хранения в Европе выросло на 7,1% - до 2,6 тысяч, а общий объем рынка достиг 7,5 млн кв. м (увеличение на 4,9%).
- Более 80% складов индивидуального хранения в Европе сконцентрированы всего в шести странах. Абсолютный лидер – Великобритания (39%).
- Средний уровень обеспеченности складами индивидуального хранения в Европе – 0,015 кв. м на душу населения. Для сравнения, в США – 0,72 кв. м.
- В Европе в среднем на 1 млн жителей приходится 5,3 склада индивидуального хранения.
- Средняя площадь склада индивидуального хранения в Европе составляет 4,3 тыс. кв. м.
- Доля занятых площадей в сегменте выросла в 2015 году с 74% до 78%.
- 400 млн евро – объем сделок в Европе по покупке компаний, занимающихся складами индивидуального хранения, в 2015 году.
В настоящее время 72% населения Европы живет в городах, и ожидается, что к 2020 году этот показатель вырастет до 80%. В таких крупных европейских странах, как Великобритания, доля населения, живущего в городах, уже сейчас доходит до 82%, во Франции – до 80%. В городской среде увеличивается дефицит пространства, сокращается количество квадратных метров на человека в жилых помещениях, притом что цены на недвижимость растут.
К примеру, в Лондоне число жителей в нынешнем году установило новый исторический максимум в 8,6 млн человек и, по прогнозам, превысит 10 млн человек к 2030 году. Цены на жилую недвижимость в течение последних пяти лет росли на 8% в год, в результате чего доля населения, арендующего жилье, увеличилась с 17% в 2001 году до более чем 25% на сегодняшний день. Кроме того, средняя площадь двухкомнатной квартиры в Лондоне в настоящее время составляет всего 47 кв. м, подтверждая тенденцию к уплотнению пространства. В районах с высокой плотностью застройки, особенно в странах с высоким уровнем социально-экономического развития, активно используются склады индивидуального хранения.
Рынок self storage в Европе продолжает расти: за прошедший год число таких объектов увеличилось на 7,1% - до 2,6 тыс. складов, и на 4,9% по общему объему площадей – до 7,5 млн кв. м. Основная часть общего предложения складов для индивидуального хранения в Европе – более 80% - располагается всего в шести странах. Крупнейшим является рынок Великобритании (39% от общего числа объектов в Европе), далее следуют Франция (13%), Нидерланды (11%), Испания (10%), Германия (6%) и Швеция (5%). Наибольшее количество новых объектов (около 50) за последние 12 месяцев появилось в Великобритании.
Средний уровень обеспеченности складами индивидуального хранения в Европе составляет 0,015 кв. м на душу населения, тогда как самый высокий показатель, втрое превосходящий среднеевропейский, наблюдается в Великобритании, Нидерландах и Швеции. Для сравнения, на более развитых рынках США и Австралии обеспеченность складами индивидуального хранения составляет 0,72 и 0,17 кв. м на человека соответственно, что свидетельствует о потенциале этого формата в Европе. Однако учитывая ряд факторов, в том числе доступность и стоимость земли, маловероятно, что показатель обеспеченности пространством для индивидуального хранения в Европе когда-нибудь достигнет того же уровня, что и в США.
Обеспеченность складами индивидуального хранения стран Европы (кв. м на душу населения)
Источник: JLL, FEDESSA
Еще один показатель, характеризующий рынок, — количество складов индивидуального хранения на 1 млн человек в стране. В Европе в среднем на 1 млн жителей приходится 5,3 объекта, а самые высокие цифры характерны для Нидерландов (в среднем 16,6), Великобритании (15,8) и Исландии (15,2).
Средняя площадь склада индивидуального хранения в Европе составляет 4,3 тыс. кв. м, при этом размер объектов очень сильно варьируется и может как не доходить до 1 тыс. кв. м, так и превышать 10 тыс. кв. м. За год объем занятых площадей в объектах self storage в Европе увеличился с 74% до 78%. Средняя ставка аренды находится на уровне 340 евро за кв. м в год.
Средняя ставка аренды в сегменте складов индивидуального хранения в Европе
Источник: JLL, FEDESSA
«На большинстве европейских рынков сегмент складов индивидуального хранения демонстрирует устойчивые признаки роста с точки зрения расширения площадей, девелопмента и появления новых игроков, - комментирует Ренни Шафер, глава Федерации европейских ассоциаций складов индивидуального хранения. – Кроме того, мы видим беспрецедентную консолидацию отрасли, поскольку крупные операторы, которые ранее росли в основном за счет девелопмента новых объектов, в настоящее время приобретают уже существующие компании. В качестве примеров можно привести покупки Shurgard в Германии и Нидерландах, Big Yellow в Великобритании и недавнее приобретение City Self Storage компанией Blue Space в Испании».
Следует отметить, что приток капитала в европейскую коммерческую недвижимость за последние несколько лет значительно возрос. В первой половине 2015 года объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость Европы вырос на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достиг 102 млрд евро, причем 40% из этих сделок были закрыты в Великобритании. Сегодня многие инвесторы «вытесняются» из «традиционных» секторов в крупных городах и проявляют больше активности в «альтернативных» областях, таких как объекты медицинского назначения, жилье для студентов и склады индивидуального хранения. На долю такой альтернативной недвижимости сегодня приходится 17% всех инвестиционных сделок в Европе против 10% в 2010 году.
«Операторы складов индивидуального хранения ожидают роста спроса на свои услуги – согласно исследованию, для удовлетворения существующего уровня спроса в Европе необходимо строить больше объектов self storage. Такие рынки, как Великобритания и Нидерланды, становятся все более зрелыми, и по европейскому региону в целом мы наблюдаем высокий интерес инвесторов и девелоперов к данному сектору – опытные игроки стремятся выходить в новые сегменты, которые демонстрируют устойчивые показатели роста. Только в этом году в секторе складов индивидуального хранения было потрачено более 400 млн евро на покупку существующих компаний», - отмечает Олли Сондерс (Saunders), глава направления альтернативной недвижимости компании JLL.
[1] В рамках исследования были изучены основные рынки Европы, не включая Россию и Украину.
