Государственные инвестиционные фонды оказывают существенное влияние на глобальные рынки недвижимости
Европа является несомненным фаворитом, на долю которого приходится 80% от ожидаемых инвестиций
В рынки Великобритании будет инвестировано 85 млрд. долл. США; ключевые целевые рынки также включают Италию, Германию, Францию, Испанию
Лондон – Москва, 19 июня 2014 - По данным исследования ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, ожидается, что в течение ближайших десяти лет вложения инвесторов с Ближнего Востока в иностранные рынки коммерческой недвижимости составят 180 млрд. долл. США.
Основной причиной увеличения потоков капитала с Ближнего Востока в глобальные рынки является серьезное несоответствие между отсутствием институциональной недвижимости на внутренних рынках и огромной покупательской способностью в регионе. Европа является наиболее предпочтительным рынком, на долю которого приходится 80% от общей суммы инвестиций в 180 млрд. долл. США (около 145 млрд. долларов США), которые планируется инвестировать в течение ближайших 10 лет. Приток ближневосточных инвестиций в Великобританию составит приблизительно 85 млрд. долл. США, а в рынки континентальной Европы - 60 млрд. долл. США. Ключевые целевые рынки включают Францию, Германию, Италию и Испанию.
В период с 2007 года до конца 2013 года на глобальных рынках недвижимости был зарегистрирован существенный приток капитала с Ближнего Востока в размере 45 млрд. долл. США, что в семь раз превосходит сумму инвестиций на внутреннем рынке этого региона. Учитывая 20 млрд. долл. США, которые были инвестированы в коммерческую недвижимость за пределами региона в течение последних двух лет, имеются все основания полагать, что уровень заинтересованности игроков ближневосточного рынка и размер их инвестиций в прямую недвижимость увеличивается.
Источник: исследования CBRE, RCA
*Вся коммерческая недвижимость и гостиницы, только иностранные капиталы.
В настоящее время государственные инвестиционные фонды Ближнего Востока (ГИФ) входят в число крупнейших и наиболее влиятельных источников капитала, на долю которых приходится 35% активов под управлением ГИФ в мире. Если сравнивать с западными и азиатскими ГИФ, на долю этих фондов приходится самая маленькая доля альтернативных активов (9% всего портфеля). Дальнейшее увеличение инвестиций ближневосточных ГИФ, пусть даже небольшими частями, добавляется к огромной сумме инвестируемого капитала, оказывающей существенное влияние на глобальный рынок коммерческой недвижимости.
Средний целевой показатель инвестиций в недвижимость глобальными ГИФ составляет 7,9%[1]. Если применить этот показатель к управляемым ближневосточным ГИФ активом в размере 2,2 трлн. долл. США, общая сумма вложений составит приблизительно 175 млрд. долл. США. CBRE проанализировала несколько сценариев, включая более быстрый и более медленный рост активов под управлением ГИФ; согласно консервативной оценке, в ближайшие десять лет инвестиции ближневосточных ГИФ в глобальную недвижимость составят 130-140 млрд. долл. США. Если к этому показателю прибавить ожидаемые расходы частных инвесторов c Ближнего Востока, а также расходы компаний по работе с недвижимостью и девелоперов, получается сумма в размере около 180 млрд. долл. США, которая включает иностранные инвестиции и инвестиции в глобальные рынки, которые будут осуществлены в течение ближайших десяти лет.
Ник Маклин, управляющий директор по Ближнему Востоку, CBRE, прокомментировал:
«Стратегия «покупать и владеть», которой придерживаются многие инвесторы на Ближнем Востоке в своем регионе, и возникающий в связи с ней дефицит возможностей заключать сделки приводят к высокому уровню неудовлетворенности спроса в этом регионе. В сочетании с растущим доверием к глобальным рынкам и потребностью в диверсификации объем иностранных инвестиций существенно вырос. Эта тенденция должна сохраниться, а учитывая новые источники капитала, поступающего с Ближнего Востока, особенно из Саудовской Аравии, которые должны войти на рынок в течение ближайших нескольких лет, спрос на недвижимость растет быстрыми темпами.
С начала глобального финансового кризиса ГИФ с Ближнего Востока стали одним из наиболее значительных источников капитала на глобальном рынке недвижимости. Спрос со стороны этих институтов в течение последних нескольких лет обеспечивает высокую ликвидность многих развитых рынков недвижимости по всему миру. Эта тенденция продолжится. А с привлечением новых источников капитала на Ближнем Востоке, в особенности из Саудовской Аравии, которые нацелились выходить на рынок в ближайшие несколько лет, важность этого региона на глобальном инвестиционном горизонте неоспорима».
В 2013 году почти 90% всех ближневосточных инвестиций в коммерческую недвижимость за пределами внутреннего рынка приходилось на Европу. Такая ситуация сильно отличается от ситуации с азиатским капиталом, география которого расширилась за последние 18 месяцев. В то время как объем инвестиций в рынки Америки и Азиатско-Тихоокеанского региона будет расти, большая часть (80%) прямых инвестиций Ближнего Востока будет направлена в Европу, поскольку на европейском рынке имеются все возможности для диверсификации, культурной адаптации, высокой ликвидности и прозрачности рынка.
Около 85 млрд. долл. США из всех инвестиций будут направлены в Великобританию, в то время как рынки континентальной Европы получат 60 млрд. долл. США, что почти в пять раз превышает прямые инвестиции, осуществленные ближневосточными инвесторами в течение предыдущих десяти лет. Ключевыми целевыми рынками являются Германия и Италия, в то время как испанский рынок, в частности гостиничный сектор, является объектом для стратегических инвестиций. В течение последних лет Франция установила тесные связи с инвесторами на Ближнем Востоке и предлагает широкий выбор трофейных активов, поэтому этот рынок будет и дальше пользоваться высоким спросом на профильные проекты и сектора.
Джонатан Халл, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, CBRE, сказали:
«Подавляющее большинство инвесторов с Ближнего Востока предпочитают долгосрочные инвестиции и стремятся сохранить свои средства и получить высокодоходные активы вместо использования конъюнктурного подхода, направленного на получение краткосрочной выгоды. В рамках этой стратегии предпочтение отдается первоклассным зданиям на основных рынках и зачастую очень крупным. Все инвестиции в основном нацелены на офисный сегмент, хотя в течение последних нескольких лет повышенный интерес проявляется к торговой недвижимости, что подтверждается рядом сделок по приобретению недвижимости на центральных улицах Лондона и Парижа, а также в провинциальных городах Великобритании и Франции. Также отмечается повышенное внимание к гостиничному сектору, которое берет свое начало в гостиничном секторе на внутренних рынках».
Ирина Пилипчук, отдел исследований рынка и консалтинга в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, CBRE, прокомментировала:
«Культура, открытость и благоприятное налоговое законодательство являются существенными факторами, заставляющими покупателей с Ближнего Востока обратить свое внимание на Европу, и Великобританию в частности. Тесные исторические, политически и экономические отношения, а также недавно принятое правительством Великобритании решение стать первой немусульманской нацией, выпустившей исламские облигации, отвечающие требованиям шариата, - все это обеспечивает привлекательность Европы для инвесторов с Ближнего Востока».
Пока ожидается некоторый рост интереса к американскому рынку, потребность инвесторов с Ближнего Востока во включении в свой портфель инвестиций, деноминированных в валютах, отличных от долларов США, будет препятствовать привлекательности недвижимости в качестве актива для покупки. По оценкам CBRE, приток инвестиций в регион составит приблизительно 10% капитала (около 18 млрд. долл. США). Этот показатель составляет средний годовой оборот инвестиций около 1,8 млрд. долл. США, что существенно больше 1,2 млрд. долл. США, инвестированных в 2013 году, - суммы, которая и так являлась относительно высокой по текущим меркам.
Преимущества в виде диверсификации, которые предлагает Азиатско-Тихоокеанский регион, могут привести к изменению стратегии, которой придерживаются ближневосточные инвесторы. Количество сделок, совершенных в регионе, увеличилось, но как быстро такой интерес перерастет в более активные сделки по приобретению недвижимости, а не в небольшое количество сделок с крупными активами, нам еще предстоит увидеть. CBRE ожидает, что оставшиеся 10% суммы в 180 млрд. долл. США будут направлены в Азиатско-Тихоокеанский регион.
Источник: исследования CBRE, RCA
*Вся коммерческая недвижимость и гостиницы.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований, CBRE в России, сказал:
«Российский рынок коммерческой недвижимости для инвесторов из Ближнего Востока в значительной мере остается terraincognita. С 2007 года они вложили в российскую недвижимость лишь около 1 млрд. долларов, причем основной вклад пришел от Израиля. Во многом слабая активность суверенных фондов и частных игроков Ближнего Востока связана с неэкономическими причинами. Текущая геополитическая ситуация также не способствует их преодолению. Тем не менее, в долгосрочной перспективе роль инвесторов из данного региона на российском рынке будет увеличиваться и вести работу с ними целесообразно».
[1] Обзор рынка недвижимости Preqin, ноябрь 2013
