JLL подводит итоги 1-го квартала 2014 года на рынке качественных складов
Москва, 22 апреля 2014 года – По оценкам аналитиков JLL, в 1-м квартале 2014 года в Московском регионе было введено 252 тыс. кв. м складских площадей, что более чем в два раза превосходит показатель аналогичного периода 2013 года, когда на рынок вышло 113 тыс. кв. м. Таким образом, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране в начале года, объем ввода нового предложения складов продолжил рост. По итогам прошлого квартала, рынок качественных складских площадей Московского региона достиг отметки 10 млн кв. м.
Среди крупнейших проектов, введенных за первые три месяца 2014 года, стоит отметить «Технопром Бритово» (первая фаза площадью 80 тыс. кв. м), ПЛК «Северное Домодедово» (45 тыс. кв. м) и новый складской корпус в ТЛК «Томилино» (28,5 тыс. кв. м).
Динамика ввода складов в Московском регионе
Источник: JLL
Объем проектов, заявленных на 2014 год, составляет 1,8 млн кв. м, но эксперты JLL полагают, что фактический ввод нового предложения складских площадей в 2014 году не превысит 1,6 млн кв. м. Однако и этот объем может стать рекордным с 2008 года.
Среди планируемых в 2014 году проектов – новые здания в индустриальном парке «Южные Врата» (200 тыс. кв. м), складском комплексе «PNK-Чехов» (124 тыс. кв. м), ЛП «Сынково» (119 тыс. кв. м) на южном направлении, а также новые проекты на северном направлении: «PNK-Северное Шереметьево» (192 тыс. кв. м), ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м), ЛП «Радумля» (100 тыс. кв. м) и «Логопарк Север 2» (первая фаза, 100 тыс. кв. м).
Несмотря на впечатляющие объемы ввода нового предложения, снижающийся темп экономического роста уже начал оказывать влияние на спрос. В 1-м квартале 2014 года активность спроса на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизилась: объем купленных и арендованных площадей составил 130 тыс. кв. м, что на 32% ниже показателя аналогичного периода 2013 года. Аналитики JLL прогнозируют, что до конца года будет куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м складов (снижение 17% к показателю 2013 года).
Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
Источник: JLL
Несмотря на то, что девальвация рубля в первую очередь отразилась на финансовой деятельности торговых операторов, у которых начались проблемы с внесением арендных платежей в долларах, компании этого сектора по-прежнему остаются одним из основных драйверов спроса на складские площади Московского региона. Так, на ритейлеров пришлось более 30% от совокупного объема сделок в 1-м квартале 2014 года. Схожая доля спроса (31%) пришлась и на логистических операторов.
Снижение спроса в 1-м квартале 2014 в сочетании с существенными объемами ввода складских объектов привели к росту уровня вакантных площадей до 2,5% с 1,36% на конец 2013 года. Базовый прогноз уровня вакантных площадей в 2014 году составляет 5%, однако эксперты JLL допускают, что при дальнейшем ухудшении ситуации в экономике прогноз может быть пересмотрен в сторону увеличения.
Петр Зарицкий, Директор по России и СНГ, Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, отмечает: «На протяжении 2013 года мы наблюдали, как рынок складских площадей Московского региона становится все более форвардным: в связи с острой нехваткой складских площадей почти все проекты были куплены или арендованы к моменту завершения строительства, доля объектов, вышедших на рынок уже заполненными, могла достигать 100%. По результатам 1-го квартала 2014 года, в связи с высокими объемами завершенного строительства и умеренной активностью спроса, этот показатель снизился до 57%: 108 тыс. кв. м из 250 тыс. кв. м, вышедших на рынок за январь-март, остаются свободными и предлагаются в аренду».
По итогам 1-го квартала 2014 года среднерыночная ставка аренды снизилась до 130 долл. за кв. м в год против 135 долл. за кв. м в год в 4-м квартале 2013 года. В то же время максимальные ставки аренды складов в Московском регионе остались на уровне 140 долл. за кв. м в год.
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
Источник: JLL
Ослабление курса рубля приводит к компрессии ставок, выраженных в долларах и характерных для качественных складских площадей в Московском регионе. В условиях роста волатильности национальной валюты, крупные девелоперы готовы обсуждать вариант привязки арендной ставки к валютному коридору, а более мелкие девелоперы начинают предлагать рублевые ставки.
«Еще одним фактором, влияющим на среднерыночные показатели арендных ставок, является географическая дифференциация новых проектов, – дополняет Петр Зарицкий. – Такой тренд, как появление различий в арендных ставках в зависимости от географического положения, постепенно усиливается. Завершение строительства целого ряда крупных проектов в 2014-2015 годах ведет к высокой конкуренции, в частности на северном направлении, таким образом, оно перестает быть дефицитным, как это было ранее».
