По данным компании JLL, за первые три месяца 2015 года доля свободных площадей в готовых складских комплексах выросла до 10,4% по сравнению с 7,9% на конец 2014 года.
Увеличение показателя произошло в основном из-за большого объема ввода незаполненных складских объектов в 1-м квартале – около 80% вышедшего предложения оставалось вакантно по состоянию на конец марта.
В целом в 1-м квартале 2015 года в Московском регионе было введено около 349 тыс. кв. м складских площадей, большая часть из которых уже находилась на завершающей стадии строительства в конце 2014 года. Таким образом, результат 1-го квартала почти на 40% превысил показатель аналогичного периода прошлого года, а по итогам квартала рынок качественных складских площадей Московского региона достиг отметки в 11,5 млн кв. м.
Среди крупнейших проектов, введенных за прошедший квартал, стоит отметить ЛП «Софьино» (фаза 1; 91 тыс. кв. м), ЛП «Киевское-22» (фаза 1; 42 тыс. кв. м) и ЛП «Шерризон-Норд» (фаза 1; 55,6 тыс. кв. м). С точки зрения расположения, наибольший объем завершенных в 1-м квартале проектов пришелся на юго-восток и север Московского региона – 39% и 17% соответственно от совокупного квартального результата.
По оценкам JLL, в последующие девять месяцев года на рынок может выйти еще около 0,6 млн. кв. м качественной складской недвижимости, и, соответственно, совокупный объем нового предложения в 2015 году может составить около 0,93 млн кв. м. Среди планируемых к вводу в нынешнем году – новые здания в ИП «PNK – Чехов 3» (102 тыс. кв. м), ИП «PNK – Бекасово» (80 тыс. кв. м) и ЛП «Сынково» (фаза I, 28 тыс. кв. м). Несмотря на то, что ожидаемый объем нового предложения по итогам 2015 года окажется примерно на 40% меньше прошлогоднего, в абсолютном значении цифры текущего года по-прежнему смотрятся внушительно, уступая, помимо рекордного 2014-го, лишь проказателю 2009 года, когда на рынок вышло около 1,2 млн. кв. м новых складских площадей.
Динамика ввода складов в Московском регионе
Источник: JLL
«Из-за макроэкономической неопределенности и высокой стоимости заемных средств большинство девелоперов переходят на схемы built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса, а также переносят сроки ввода объектов, находящихся на ранней стадии девелопмента или вовсе отменяют строительство, - рассказывает Петр Зарицкий, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Новые проекты сейчас практически не начинаются, и при условии сохранения умеренного спроса мы ожидаем, что уровень вакантных площадей на рынке складов Московской области дальше расти не будет. В то же время будет увеличиваться разница между объемом свободных помещений в первичном качественном предложении – объектах, которые не были прежде заняты арендаторами и предлагающих привлекательные условия, - и вторичном».
Объем спроса на рынке складской недвижимости Московского региона в январе-марте текущего года оказался примерно равен результату аналогичного периода предыдущего года – объем купленных и арендованных площадей составил около 150 тыс. кв. м по сравнению со 130 тыс. кв. м в 1-м квартале 2014 года. Средний размер сделки также оказался сопоставим с величиной 1-го квартала прошлого года и составил 8,6 тыс. кв. м.
Основной спрос на складские помещения наблюдался со стороны дистрибьюторов (36%), в то время как традиционные лидеры рынка – операторы розничной торговли – оказались наименее активны по результатам 1-го квартала 2015 года с долей около 12% в общем объеме сделок. Тем не менее, мы отмечаем сохраняющийся отложенный спрос на покупку складских площадей со стороны торговых операторов, который может быть реализован во 2-й половине 2015 года, таким образом доля ритейлеров в общем объеме спроса по итогам года может значительно возрасти. С точки зрения географического распределения, спрос на качественные склады в первом квартале был сосредоточен в основном на южном и юго-восточном направлениях.
«По итогам 1-го квартала отмечается значительная активность арендаторов по пересмотру условий существующих договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки, однако, поведение участников рынка по-прежнему консервативно в части спроса на новые площади, - комментирует Петр Зарицкий. – В случае дальнейшей стабилизации курса рубля и внешнеполитической обстановки объем спроса на складские помещения по итогам 2015 года прогнозируется на уровне 800-850 тыс. кв. м., что сопоставимо с показателем 2014 года».
Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
Источник: JLL
Из-за высокой волатильности обменного курса, наблюдаемой в конце 2014 и в начале 2015 года, новые сделки на складском рынке заключаются преимущественно в рублях. При этом стала очевидна дифференциация ставок в зависимости от географического направления: с относительно дорогим предложением складских объектов на западе Московского региона и более дешевым предложением аренды на востоке. Среднерыночная ставка по новым контрактам составляет от 4,5 до 5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), максимальная – 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади. Средний уровень арендной платы (включая ставки по сделкам на новые площади и сделкам продления договора аренды) находится на уровне 105 долл. за кв. м в год на конец 1 квартала 2015 года.
Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона
Источник: JLL
