В IV квартале 2015 года ключевые показатели рынка складской недвижимости стабилизировались
Москва, 29 января 2016 года – По данным нового исследования рынка складской недвижимости компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, 2015 год стал ключевым с позиции кардинального изменения условий работы для всех участников складского рынка. Дисбаланс спроса и предложения сформировал уровень вакансии, характерный для зрелых рынков, что привело к существенному снижению ставок, которые отсекли несистемных девелоперов по критерию эффективности. Это находит отражение, в первую очередь, в объеме спекулятивного девелопмента. В целом, в стадии строительства на 2016 год анонсировано 686 тыс. кв. м, половина из которых строится под клиентов.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 2015 году совокупный объем строительства составил 694 тыс. кв. м, что на 57% ниже объемов 2014 года. В IV кв. 2015 г был введен всего один объект (10 000 кв. м), построенный под конечного пользователя. В отличие от 2014 года, в IV кв. 2015 года не было введено ни одного спекулятивного объекта. В стадии строительства на 2016 анонсировано 686 тыс. кв. м, из которых только половина доступна рынку. Например, к вводу в 2016 году заявлены распределительные центры Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные врата» (100 000 кв. м), а также Магнит в индустриальном парке «Орудьево» (56 000 кв. м).
СПРОС
Доля сделок более 30 тыс. кв. м (XXL- размера) достигла почти 50%: в течение года компании активно консолидировали площади, пользуясь выгодными условиями рынка. Этот процесс еще не завершён и продолжится в 2016 году.
Ключевые потребители - это ритейл, который аккумулировал 51% общего объема спроса. Так в 2015 году был закрыт ряд крупных сделок по аренде складов компаниями из торгового сектора: аренда компанией «Дочки-сыночки» 42 203 кв. м в складском комплексе «Логопарк Быково», расположенного в Московской области, и прямая аренда склада общей площадью 35 765 кв. м компанией «ОБИ» в современном складском комплексе класса А+, «Логопарк Север-2» в Солнечногорском районе Московской области.
Несмотря на геополитическую ситуацию, доля иностранных компаний в объеме спроса сохраняется на привычном уровне около 30%.
Структура спроса по бизнес-сектору, 2015 г., тыс. кв. м.
Источник: исследования и консалтинг CBRE
СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ
По итогам 2015 года вакансия сохраняется на уровне 1 млн кв. м
Совокупный объём свободных площадей по итогам IV квартала составил 1,07 млн. кв. м или 11,2% от объёма предложения в Московской области. Прирост доли свободных площадей оказался незначительным, составив всего 0,27 п.п.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средняя арендная ставка в 2016 году сохранится на уровне конца IV кв. 2015 года и составит 4 200-4 500 руб/кв. м год.
Средняя цена продажи новых зданий сохранится на уровне 40-45 тыс. руб.
Индексация арендной ставки в 2015 году устанавливалась от фиксированного базового размера и, как правило, равнялась индексу потребительских цен для рублевых договоров, но не более 10%.
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА В 2016 ГОДУ
По прогнозам CBRE, основополагающую роль в формировании трендов 2016 года будет играть спрос, причем важным фактором влияния на рынок будет являться не только его абсолютный объем, но и его структура.
Объём сделок в 2016 году ожидается на уровне 1 млн. кв. м, из которых порядка 400-500 тыс. кв. м будут вызваны ростом рынка, остальные сделки будут представлять оптимизацию уже занятых складских площадей.
Ритейл, как главный потребитель складских площадей, продолжит тренд на консолидацию логистических платформ, поскольку потенциал для заключения крупных сделок еще не исчерпан.
Девелопмент уже в 2015 году оказался в жестких требованиях, обусловленных текущим уровнем арендных ставок. В 2016 году продолжится движение по снижению себестоимости и повышению эффективности строительства, что будет снижать объемы спекулятивного строительства. В целом, потенциальный объем ввода 2016 года составляет 600-700 тыс. кв. м.
Объем вакансии продолжит плавное снижение, но ее показатель сохранится в течение года на уровне порядка 9-10%.
Основные показатели рынка, складская недвижимость Московской области
2013 год
2014 год
2015 год
Прогноз на 2016 год
Общее предложение на конец года, Класс А, млн. кв. м
7,18
8,78
9 516
10 123
Объем нового строительства, млн. кв. м
0,928
1,6
0,694
0,640
Объем заключенных сделок, млн. кв. м
1 230
0,943
1 205
1 000
Средняя ставка аренды, руб./кв. м /год
-
4300 - 5000
4200 - 4500
4 500
Доля свободных площадей, %
1,33
8,8
11,2
9,9
Ставка капитализации, %
11
12,5-13
12,5-13
12,5-13
Источник: исследования и консалтинг CBRE
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:
«Итоги 2015 года продемонстрировали повышенную деловую активность на рынке, что, безусловно, является позитивным сигналом. В течение года спрос был очень активным, его результаты сопоставимы с историческим максимумом 2013 года на уровне 1,2 млн. кв. м. С позиции рынка эта ситуация означает, что бизнес, имея опыт прохождения кризисов, в текущей ситуации грамотно использует открывшиеся возможности рынка и консолидирует логистические активы по комфортным коммерческим условиям. И этот тренд, заложенный в 2015 году, найдет свое продолжение и в текущем году. Как результат, мы прогнозируем объем сделок Московского региона 2016 года не ниже 1 млн. кв. м».
