168 тыс. кв. м складских площадей введено в эксплуатацию в регионах России с января по июнь 2016 г., что меньше аналогичного показателя 2015 г. более чем в 2 раза (360 тыс. кв. м) и является минимальным значением с 2011 г. (150 тыс. кв. м), отмечают аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя предварительные итоги I полугодия 2016 года на рынках складской недвижимости 17 региональных городов России.
В исследование вошли такие города как Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Краснодар, Воронеж, Челябинск, Тула, Красноярск, Калуга, Пермь, Владивосток, Уфа, Тверь, Хабаровск.
- Ограниченный доступ к заемному финансированию, его высокая стоимость, а также значительный объем вакантных площадей стали причинами замедления строительной активности на складском рынке России. На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 г. в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.
- Наибольший объем ввода в эксплуатацию с января 2015 г. по июнь 2016 г. пришелся на Екатеринбург (105,4 тыс. кв. м) и Челябинск (105,8 тыс. кв. м).
- Одной из тенденций текущего времени является расширение географии складского рынка. Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения (например, Смоленск, Тюмень, Ульяновск и т. д.), и представляют собой преимущественно распределительные центры крупных торговых сетей.
- На данный момент запрашиваемая ставка аренды на качественные складские помещения в регионах варьируется в диапазоне 300–500 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Относительно прошлого года верхняя и нижняя границы диапазона ставок аренды снизились на 10%.
- Договоры аренды заключаются на короткий срок (1–3 года). Широкий диапазон ставок аренды обусловлен сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей в отдельно взятом регионе, а также их качества. Стоит отметить, что в тех регионах, где наблюдается дефицит качественного предложения, ставка аренды может вдвое превышать среднюю для объектов аналогичного качества в других городах
- По состоянию на июнь 2016 г. на региональном рынке свободно около 800 тыс. кв. м складских площадей классов А и B, что сопоставимо с аналогичным показателем в Московском регионе. Наибольший объем вакантных площадей сконцентрирован в Ростове-на-Дону – 30,5% объема рынка региона, а также в Краснодаре и Челябинске – 31,5% и 42,1% соответственно.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по складской, индустриальной недвижимости, земле, KnightFrankRussia&CIS, отметил: «На региональных рынках мы наблюдаем логичные с точки зрения девелопмента изменения – торможение развития проектов и переход к предложению по принципу «строительство под ключ», усиление роли региональных девелоперов и снижение активности федеральных. Но масштаб рынка имеет значение: так, объем вакантных площадей во всех региональных качественных логоцентрах практически равен тому количеству пустующих складов, которые мы наблюдаем в московском регионе – а это значит, что любая серьезная арендная сделка, например, на 10-20 тыс. кв. м., существенно меняет уровень вакансии в регионе, в то время как в Московской области для этого необходимы объемы поглощения на порядок выше. Скорее всего, неспешное развитие региональных проектов продолжится, но в ближайшие два-три года не стоит ожидать появления грандиозных логистических центров, построенных не для нужд конкретного клиента».
График 1. Динамика прироста качественных складских площадей на региональных рынках
Источник: Knight Frank Research, 2016
Таблица 1. Ключевые показатели рынков складской недвижимости России*
Регион
Общий объем качественных складских площадей по состоянию на июнь 2016 г. (классы А и В), тыс. м2
Численность населения на 1 января 2016 г., тыс. чел.
Оборот розничной торговли в 2015 г., млрд руб.
Объем качественных складских площадей на 1 млрд руб. оборота розничной торговли, тыс. м2/млрд руб.
Уровень вакантных площадей, %
Арендные ставки, руб./м2/месяц**
Москва
12 086
19 648,8
6 035,4
2,00
8,7
450-600***
Санкт-Петербург
2 860
7 004,5
1 455,9
1,93
5,4
400-600***
Екатеринбург
924,5
4 330,0
1 035,7
0,89
3,8
400-480
Новосибирск
859,1
2 762,2
444,4
1,93
8,4
360-480
Самара
504,5
3 205,9
622,9
0,80
9
350-420
Ростов-на-Дону
477,3
4 236,0
824,9
0,58
30,5
360-490
Казань
459,9
3 868,7
776,2
0,59
13,2
380-450
Нижний Новгород
407,7
3 260,3
625,1
0,65
1,5
400-480
Краснодар
321,2
5 513,8
1 160,6
0,29
31,5
340-480
Воронеж
306,2
2 333,5
463,7
0,66
11,4
300-420
Челябинск
228,6
3 500,7
513
0,45
42,1
370–480
Тула
199,8
1 506,4
253,4
0,79
9,4
380-510
Красноярск
156,9
2 866,5
473,4
0,33
25,7
320-380
Калуга
147,7
1 009,8
168,9
0,87
44,4
500
Пермь
144,6
2 634,4
478
0,30
6,2
380-430
Владивосток
87,9
1 928,9
341,7
0,26
6,3
495
Уфа
85,3
4 071,1
784,6
0,11
0,6
350-460
Тверь
39,8
1 304,7
211,1
0,19
25,1
310-380
Хабаровск
34,3
1 334,5
271,6
0,13
1,4
-
Источник: Росстат, Knight Frank Research, 2016
*Основные показатели приведены по субъектам РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга, для которых указаны совокупные данные по городу и области)
** Арендные ставки с учетом НДС и операционных расходов. В случае, если складские объекты являются мультитемпературными комплексами, ставка аренды будет выше на 20–35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования
*** Широкий диапазон запрашиваемых ставок аренды объясняется сильной дифференциацией ставок в зависимости от направления и удаленности от МКАД (КАД)
