Согласно новому исследованию ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, Москва отстает от большинства европейских городов по уровню обеспеченности качественных торговых площадей складами.
Новое исследование CBRE дает определение и анализ динамики движущих сил развития рынка складской недвижимости в московском регионе. В своем исследовании CBRE сравнивает Москву с Варшавой, Прагой и Парижем. Другие транспортно-логистические центры Европы, такие, как Хельсинки Копенгаген и Мадрид не рассматриваются, так как они обслуживают грузооборот в масштабах Европы.
Согласно данным, полученным в результате исследования, в настоящий момент показатель обеспеченности ритейла складскими площадями в московском регионе составляет 1,57 кв. м складов на 1 кв. м ритейла. В европейских городах, таких, как, например, Варшава, Прага и Париж, обеспеченность ритейла складами составляет 1,8 - 2,7 кв. м.
По данным на I полугодие 2013 г. уровень обеспеченности населения Москвы качественными торговыми площадями составляет 325 кв. м на 1 000 жителей. В большинстве европейских столиц этот показатель несколько выше: в среднем 500 кв. м/1000 жителей. Общая площадь качественных торговых объектов, анонсированных на 2014 – 2015 гг., составляет более 1,4 млн. кв. м., в результате чего уже в ближайшем будущем может быть установлен рекорд годового нового предложения качественных торговых центров (500-600 тыс.кв.м). В результате через 3-4 года Москва может догнать некоторые европейские столицы по уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями.
Соответственно, высокий текущий спрос на склады связан как с существующей недостаточной обеспеченностью ритейла складскими площадями, так и с ожидаемым быстрым ростом предложения качественных торговых площадей в ближайшие годы.
Итоговая дополнительная потребность рынка в складских площадях оценивается в 3,1 – 3,5 млн. кв.м., после чего рынок перейдет из стадии «рынка девелопера» в стадию «рынка арендатора», т.е. станет более зрелым. Это означает, что текущие высокие объемы нового строительства порядка 1 млн. кв.м. в год начнут постепенно снижаться до уровня 600 – 700 тыс. кв.м. в год.
Переход рынка в более зрелую фазу приведет к росту требований арендаторов к качеству складских площадей и возможному росту вакансии.
Расчет вариантов развития складского рынка Московского региона
Варианты
Прага
Средний
Париж
Уровень обеспеченности торговли складами, 1 кв. м склада на 1 кв. м ритейла
1,82
1,88
2,73
Потребность за счет обеспеченности 1кв. м ритейла складами,
млн. кв. м
1
1,2
4,5
Потребность в складах для обеспечения ими ввода новых ТЦ,
млн. кв. м
2,1
2,25
3,3
Итоговая потребность, млн. кв. м
3,1
3,45
7,8
Скорость нового строительства, млн. кв. м/год
0,8
Насыщение рынка, лет
3,8
4,3
9,7
Скорость нового строительства, млн. кв. м/год
1
Насыщение рынка, лет
3,1
3,4
7,8
Источник: Исследования CBRE.
С учетом текущих темпов нового строительства (порядка 0,8 - 1 млн.кв.м. в год), существующий потенциал спроса на склады может быть, в основном, удовлетворен девелоперами в течение 3-4,5 лет.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, сказал:
«Безусловно, настоящий отчет не является 100%-но правильным ответом на вопрос, когда же Московский рынок складской недвижимости достигнет своего насыщения. Тем не менее, предложенная методология позволит достаточно неплохо предсказывать предстоящий приход этой фазы, по крайней мере, за 1-1,5 года до данного события. Учитывая длительность строительного цикла в сегменте складской недвижимости, данный инструмент, как нам кажется, поможет игрокам рынка лучше строить планы своего развития, что является позитивом для всего рынка».
