Предложение качественных складских помещений в Москве не успевает за спросом, хотя объемы строительства вернулись к рекордным докризисным показателям. До конца года в московском регионе будет построено порядка 1 млн кв. м, а поглощено может быть 1,2 млн кв. м. Дефицит пришел не только в класс А, но и в менее качественный класс B. И поскольку Москва все еще занимает одно из последних мест в Европе по обеспеченности складами, ажиотаж на рынке складской недвижимости обеспечен еще на два-три года.
И побольше, побольше
Эксперты наблюдают рекордно высокую активность на рынке складской недвижимости. Ажиотажный спрос здесь эксперты начали отмечать в конце прошлого года. К концу же третьего квартала нынешнего года были разобраны почти все площади, запланированные на 2013 год, и многие из тех, ввод которых придется на следующий.
По подсчетам Cushman & Wakefield, за первые три квартала 2013 года в московском регионе в общей сложности было арендовано и куплено более 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, это почти столько, сколько было востребовано в прошлом году.
Годовой объем строительства складских площадей в 2013 году станет максимальным за последние четыре года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Он увеличится на 59% по сравнению с прошлым годом и достигнет 950 тыс. кв. м. А на 2014 год заявлен еще более значительный объем – 1,4 млн кв. м. Пополнение складского рынка московского региона новыми площадями лишь немного не дотягивает до докризисного рекорда – 1,15 млн кв. м в 2007 году, отмечают в Colliers International в России.
Несмотря на такие темпы, на рынке практически не осталось свободных площадей, считает руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. «Доля вакантных помещений в готовых объектах не превышает 1%, так как большинство вышедших на рынок в третьем квартале складских площадей (82%) были сданы или проданы до окончания строительства», – отметил он. Дефицит сохранится в ближайшие полгода, так как практически на все проекты четвертого квартала и на треть площадей 2014 года уже заключены договоры аренды или продажи, отмечают в Jones Lang LaSalle.
Качество в количестве
Первые объекты класса А стали появляться в России сравнительно недавно – в 2005–2006 годах. Всего сегодня в Москве насчитывается от 7,7 млн (по оценке Knight Frank) до 9,4 млн кв. м качественных складов (по оценке Jones Lang LaSalle). Из них на класс B приходится от 19 до 26%.
Новых складов класса B сегодня практически не строится – из 1,25 млн кв. м, заявленных на следующий год (Knight Frank), только 7%, по данным Colliers International, придется на класс B. «Впрочем, заполняемость класса В продолжает оставаться на высоком уровне, и ее снижения не прогнозируется, в ближайшее время она будет на уровне 98%», – прогнозирует партнер, региональный директор складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International в России Владислав Рябов.
По мнению коммерческого директора холдинга «Строительный альянс» Александра Никишова, девелоперам невыгодно строить склады более низкого качества при практически равноценной стоимости возведения объектов класса А и B. «Наша задача в рамках девелоперской деятельности – оптимизация расходов и увеличение доходности объекта, которые возможны лишь за счет внедрения современных технологических решений, энергоэффективности и применения инноваций, – объясняет г-н Никишов. – А это, несомненно, класс А».
Затраты на строительство комплексов класса B ниже лишь на 5–10%, а спросом в основном пользуются объекты класса А, где ставки аренды на протяжении последних двух лет составляли 135–145 долл. за 1 кв. м в год, говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов. Ставка на класс В варьируется в диапазоне от 115 до 120 долл. за 1 кв. м в год. По данным Colliers International, готовые объекты в среднем предлагают по 1350 долл. за 1 кв. м, строящиеся и проектируемые – в среднем по 1250 долл.
Несмотря на дефицит площадей, на рынке московского региона в последнее время действительно наблюдается снижение спроса на складские объекты класса В. «По итогам 2013 года доля сделок аренды и покупки складских площадей класса В может составить около 8% от общего объема поглощения, – считает г-н Холопов. – Это на 10 п.п. ниже, чем в 2011 году». Всего же по итогам 2013 года объем аренды и покупки складов может достигнуть 1,2 млн кв. м, повторив показатель 2012 года, говорят в Jones Lang LaSalle.
В Москве станет как в Париже
Спрос на складские помещения в 2013 году формируют торговые операторы и производственные компании. Именно они, по подсчетам аналитиков Jones Lang LaSalle, являлись основными арендаторами современных складских комплексов с января по сентябрь, занимая 40 и 28% рынка соответственно.
Причем в ближайшие несколько лет ритейл будет еще более активно порождать спрос на качественные складские площади. По уровню обеспеченности торговых операторов складами Москва отстает от большинства европейских городов, выяснили в международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE. Эксперты сравнили Москву с Варшавой, Прагой и Парижем и подсчитали, что показатель обеспеченности ритейла складскими площадями в московском регионе составляет 1,57 кв. м складов на 1 кв. м ритейла. В европейских городах этот показатель составляет 1,8–2,7 кв. м.
Такой дефицит придется как-то восполнять. Кроме того, спрос на складские помещения подстегнет и быстрый рост предложения качественных торговых площадей, который ожидается в Москве в ближайшие два года, прогнозируют в CBRE. На 2014–2015 годы придется рекордное предложение качественных торговых центров: общая площадь таких объектов, анонсированных на эти годы, составляет более 1,4 млн кв. м.
В целом по обеспеченности складами Москва занимает одно из последних мест в Европе, отставая от Парижа, лидирующего по этому показателю, почти в два раза, отмечают в Knight Frank. Объем современных складов в московском регионе составляет 7,2 млн кв. м, в Париже – около 12 млн кв. м.
Дополнительную потребность московского рынка в складских площадях эксперты CBRE оценили в 3,1–3,5 млн кв. м. Когда она удовлетворится, рынок станет зрелым, перейдя из стадии «рынка девелопера» в стадию «рынка арендатора». В результате объемы нового строительства начнут постепенно снижаться с нынешнего уровня (почти 1 млн кв. м. в год) до 600–700 тыс. кв. м в год.
Игра в классы
Большое количество новых специализированных складов с современной инженерной инфраструктурой потребовало обновления частично устаревшей классификации. В этом году компания Knight Frank прописала 22 параметра для класса A+ и A и 13 параметров для класса B.
Так, например, класс А и тем более А+ может быть присвоен только новому объекту. Как правило, это одноэтажные здания. В свою очередь, склады класса B могут быть объектами реконструкции и иметь несколько этажей. Кроме того, если высота потолков в классе А должна быть не меньше 12 м, то в классе B допускается высота потолков от 6 м. Еще одним важным параметром является максимально возможная нагрузка на пол, который в высококачественных складах должен иметь антипылевое покрытие. Для складов класса А+ и А она должна быть 7 т/кв. м и 6 т/кв. м соответственно, для класса B достаточно 4 т, а специальное покрытие может и не присутствовать. Ниже требования и к докам: в классе B их должно быть не меньше одного на 1,5 тыс. кв. м площади, на 1 тыс. кв. м – в классе А и на 800 кв. м – для А+.
Впрочем, эксперты рынка не во всем согласны с предложенным подходом и расходятся в нюансах. Например, в Jones Lang LaSalle отмечают, что в зданиях класса А должен быть бетонный пол с рабочей нагрузкой от 5 т/кв. м, тогда как в классе В напольное покрытие может не иметь антипылевого покрытия и должно выдерживать от 3 т/кв. м.
Различаются также и подходы участников рынка к тому, может ли склад терять в классности. «Тот или иной класс присваивается складскому комплексу в зависимости от технических характеристик, которые со временем не меняются, поэтому переход от класса А к классу B и наоборот не происходит», – уверена заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Полина Шипицына.
Иного мнения придерживается старший консультант отдела исследований рынка CBRE Оксана Федулова. С течением времени, с развитием систем логистики, технологий складской логистики требования изменяются, и необходимо учитывать, что отличия класса А от класса В, В+, В- на разных этапах развития рынка будут разными, полагает г-жа Федулова. При этом наиболее технологически оснащенные склады обычно устаревают быстрее других.
Так, в Европе доля класса B превышает объем А и А+, что связано в первую очередь с постепенным переходом в более низкий класс морально и физически устаревающих объектов.
Сергей Синицын
