ИТОГИ 2005 ГОДА И ПЕРСПЕКТИВЫ
Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения. Компания Swiss Realty Group представляет в данной статье итоги развития рынка складской недвижимости в 2005 году и прогноз на перспективу.
Прошедший 2005 год стал знаковым для рынка складской недвижимости: началось строительство таких высококачественных логистических комплексов, как "Ленинградский терминал", ЛТ "Пушкино", терминал "Крекшино", причем существенная часть помещений сдана в аренду еще на этапе строительства. Было заявлено о запуске и других крупных проектов, во многом определяющих судьбу рынка на ближайшие годы.
Однако по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости рынок качественных складских помещений развит слабо, по-прежнему практически отсутствуют свободные площади. Относительно небольшие объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями в получении земельных участков под него. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, так как все еще существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.
Предложение
Объем нового строительства качественных складских помещений класса А и В в 2005 году составил примерно 320 тыс. кв. м, что оказалось существенно ниже прогнозируемой величины. Стоит отметить, что ни один из крупных (около 100 тыс. кв. м и более) проектов, заявленных к сдаче в 2005 году, полностью так и не был введен в эксплуатацию.
Общий объем предложения профессиональных складских помещений класса А и В в Московском регионе по-прежнему остается на чрезвычайно низком уровне и составляет менее 45 % от общего предложения складских помещений, при этом на класс А в настоящий момент приходится не более 750 тыс. кв. м.
Условно Московский регион разделен на три зоны: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Строительство складских помещении в столице в настоящий момент нерентабельно: слишком высока цена земли и отсутствуют подходящие участки, в связи с чем здесь эффективнее использовать небольшие склады в составе торговых и офисных центров.
В 2005 году основное строительство разворачивалось на расстоянии 1-25 км от М КАЯ при этом безусловное лидерство по общему объему предложения по-прежнему занимают Ленинградское и Ярославское направления. Порядка 30 % общего строительства в 2005 году пришлось на юго-восточное направление, где, в частности, были введены в эксплуатацию складской терминал "Т. Б. М. " , складской комплекс "Суртек" и др.
В 2005 году возросла доля договоров предварительной аренды и обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Если раньше большинство договоров заключали на 3-5 лет, то сейчас - на 8-10. Так, в строящемся терминале на Ленинградском шоссе на 30 % площадей уже заключены договоры аренды, а сетью универмагов "Фамилия" подписаны два договора аренды на 16 тыс. кв. м в комплексе "Томилино" (600 тыс. кв. м, Новорязанское ш. , склады классов А и В) сроком на десять лет.
Одной из тенденций 2005 года является увеличение средней площади новых проектов, среди которых стоит отметить ЛТ "Крекшино" общей площадью 300 тыс. кв. м, "Пушкино" - 211 тыс. кв. м, логистический комплекс "Белый Парк" - 800 тыс. кв. м, который планируют ввести в эксплуатацию в 2007 году.
Девелоперами строительства новых складов выступают и российские, и иностранные компании, такие, как FM Logistic, Hines и AIG Lincoln, наметившие реализовать в ближайшие годы ряд крупных проектов.
Спрос
Спрос на высококачественные складские помещения в 2005 году был стабильно высоким и превышал существующее предложение примерно в два раза. В основном спрос определяли сети супер- и гипермаркетов, магазины электроники, производители и логистические операторы. Наиболее востребованы были помещения площадью от 4 тыс. до 10 тыс. кв. м.
Кроме того, отмечен возрастающий спрос на гораздо большие площади (от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м).
В прошлом году обозначилась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. Примерно 30 % потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД. В основном их интересовали наименее загруженные транспортные артерии - Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе.
В конце 2005 года большим спросом также пользовались складские комплексы на юго-западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.
Цены
По сравнению с другими европейскими столицами арендные ставки на складские помещения Московского региона сохраняются на очень высоком уровне.
В течение года наблюдался незначительный рост цен на высококачественные складские помещения, чему причиной их острая нехватка.
По состоянию на конец 2005 года уровень арендных ставок в классе А остановился на отметке 150-160 долл. США за 1 кв. м в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляет 110-130 долл. США.Основные события
Подписано соглашение о передаче складских помещений компании "Кулон", находящихся на ул. Дорожной и Новорижском ш. , институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.
Инвестиционная компания Coalco заявила о планах построить в течение семи лет 1 млн. кв. м складов в Подмосковье.
Крупный западный инвестор Raven Russia Limited планирует инвестировать 500 млн. фунтов в покупку и строительство складов в России.
Русская инвестиционная группа объявила о строительстве складских комплексов в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах общей площадью 300 тыс. кв. м. В настоящий момент по данным проектам идут согласования и работа с потенциальными арендаторами.
В 2005 году было заявлено о ряде крупных проектов, которые запланировано реализовать в течение ближайших пяти-шести лет: "Евросклад инвест" (включает 20 складских комплексов классов А и В общей площадью более 1 млн. кв. м, срок сдачи 2010 год), "Чехов-Технопарк" (площадь 740 га, срок сдачи - 2010-2012 годы).
Прогноз
В течение ближайших двух лет запланирован ввод в эксплуатацию более 2 млн. кв. м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что эта цифра будет значительно меньше и составит не более 1, 2-1, 5 млн. кв. м.
По мере выхода на рынок новых объектов количество свободных площадей будет увеличиваться, но существующие максимальные ставки аренды скорее всего сохранятся на нынешнем уровне минимум до 2007 года.
В 2006 году ожидается дальнейшее увеличение спроса, причем в основном со стороны логистических компаний.
Прогнозируется смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении Ленинградского шоссе, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы.
[Графические материалы:
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году
Крупные складские комплексы, ввод которых запланирован на 2006-2007 годы
Географическое распределение общего предложения складской недвижимости в 2005 году
Географическое распределение спроса по направлениям
Материал доступен в бумажной версии издания]
