NF Group запустила направление по работе с центрами обработки данных (ЦОД) в рамках департамента индустриальной и складской недвижимости. Команда берет на себя консалтинг и брокеридж — от размещения стойки в действующем дата-центре до сопровождения проектов «под ключ». Руководителем назначен Дмитрий Белоус; география — Россия, СНГ и Ближний Восток.
Почему для девелоперов и логистов это важно
Российский рынок коммерческих ЦОД с 2020 по 2024 год увеличил суммарную подключённую мощность почти на 88% — это отражает переток спроса в облако, рост потребностей AI/ML и ужесточение требований к отказоустойчивости. На глобальном уровне дефицит готовых мощностей закрепился: вакансия в ключевых локациях опустилась до рекордных 6,6%, а провайдеры всё чаще уходят в вторичные рынки из-за ограничений по подключению к сети и земле. Для российских игроков консалтинговая экспертиза на стыке «земля — энергетика — подключение — капекс/опекс» становится критическим фактором скорости и качества ввода площадок.
Что именно запускает NF Group
Мандат нового направления — закрывать полный цикл задач для клиентов, работающих с цифровой инфраструктурой: от арендатора одного стойко-места до заказчика собственных ЦОД-корпусов. В портфеле услуг:
-
Брокеридж: подбор площадок колокации и размещение стоек в действующих дата-центрах.
-
Консалтинг и девелопмент «под ключ»: выбор и анализ участков, предпроект, ТЗ, техзаказчик, сопровождение строительства и ввод в эксплуатацию.
-
Инвестиционный блок: поиск и структурирование капитала под проекты ЦОД.
-
География проектов: Москва и регионы РФ, страны СНГ и Ближний Восток.
«ЦОД — это не типовой склад, а высокотехнологичный продукт. Наша задача — предоставить клиентам комплексную экспертизу от локации до сделки», — отмечают в NF Group.
Контекст рынка: рост спроса и новые узкие места
-
Спрос ускоряется. В России выпуск стойко-мест рос двузначными темпами; по отдельным оценкам, до 10–15% в год, а к 2030-му драйверы — цифровизация, облака, ИИ, IoT — могут разогнать спрос до 30–35% в год.
-
Дефицит мощности и подключения. Во всём мире ограничение № 1 — доступ к электроэнергии; стройка уходит в «новые точки» с доступной сетью и землёй, сроки бронирования мощности растут.
-
Операционная повестка. По данным Uptime Institute, у операторов среди ключевых фокусов — надёжность, энергоэффективность, устойчивость и кадровый дефицит. Это напрямую влияет на CAPEX/OPEX моделей.
Где синергия со складской и индустриальной недвижимостью
ЦОД и склады исторически конкурируют за схожие ресурсы: землю с транспортной доступностью, подключение к мощным подстанциям, льготные режимы и инженерные квоты. Для девелопера это значит, что команда, умеющая одинаково уверенно проходить земельно-правовые процедуры, работать с ТП/ТПЭ, координировать подрядчиков МЭОС/ИТ, — добавляет проекту «скорость реализации» и снижает риски на узких этапах (ТСО, сетевые условия, сдача РТК/РТН). Такой набор компетенций и выстраивает новое направление NF Group.
Критерии успешной локации ЦОД: чек-лист для инвестора
-
Энергетика: близость к узлам 110/220 кВ, подтверждённые техусловия, резервирование по двум независимым вводам.
-
Связность: «чистый» тёмный волокно-пул, разнонаправленные трассы, низкие RTT до целевых IX.
-
Охлаждение и климат: возможность free-cooling, водные/сухие градирни, ограничения по водопотреблению и сбросам.
-
Зонирование и риски: удалённость от химических/взрывоопасных объектов, авиакоридоров; допуски по шуму/теплу.
-
Режим и нормы: ГПЗУ/ПЗЗ, СЗЗ, охранные зоны сетей, санитарные требования и пропускной режим.
-
CAPEX/OPEX-модель: стоимость земли и ТП, сроки строительно-монтажных работ, N-уровень резервирования, сервисные контракты.
Как NF Group упаковывает проект «под ключ»
| Этап | Что делает консультант |
|---|---|
| Предпроект | Маркет- и технико-экономический анализ: сценарии мощности, сетевые лимиты, оценка спроса |
| Земля и подключение | Отбор участков, Due Diligence, ТУ по электроснабжению и связи |
| Проектирование | ТЗ по Tier/Design, расчёт PUE и теплопритоков, выбор инженерной концепции |
| Реализация | Технический заказчик, выбор EPC/подрядчиков, контроль сроков и бюджета |
| Ввод и брокеридж | Сертификация, ввод, пресейл/заполнение стойко-мест, сопровождение сделок |
Что это даёт рынку логистики и e-commerce
-
Новая «якорная» функция индустриальных парков. Появляется класс площадок с высокими требованиями к инженерии и электрике, что повышает капитализацию парка и диверсифицирует профиль арендаторов.
-
Стабильный трафик строительной и сервисной логистики. Стройка и эксплуатация ЦОД формируют предсказуемые потоки поставок (электро- и ИТ-оборудование, инженерка, расходники).
-
Ускорение региональных проектов. Спрос на устойчивые ИТ-мощности в регионах переносит часть инвестиций и логистических цепочек за пределы столичных агломераций.
Риски и ограничения: что держать в фокусе
-
Долгие горизонты подключения к сетям и рост стоимости мощности — фактор, влияющий на экономику сделки и сроки ввода.
-
Операционные риски (кадры, энергоэффективность, устойчивость) требуют продуманной эксплуатации с первого дня.
-
Разница между коммерческими и «иными» дата-центрами. Аналитика по рынку может включать мощности, не предназначенные для колокации (например, майнинг-площадки), — это важно корректно учитывать при бенчмаркинге.
Запуск направления по ЦОД в NF Group — логичный шаг на растущем рынке, где дефицит готовых мощностей и сложность технологических требований делают интегральный консалтинг критически важным. Для клиентов это означает более короткий путь от идеи до стойко-мест — с контролем рисков по земле, энергетике и вводу в эксплуатацию. Для девелоперов и владельцев парков — возможность поднять класс активов и привлечь устойчивый спрос из ИТ-экономики.
