За девять месяцев 2026 года ввод складов в регионах России сократился почти вдвое, тогда как объём сделок вырос более чем на треть. Строительство и спрос на складские площади, измеряемый заключёнными договорами, движутся в разных направлениях. Для планирования складских сетей важны не только темпы нового строительства, но и структура сделок, география предложения и доступность готовых объектов.
Строительство замедляется, сделки растут
По данным CORE.XP, за январь — сентябрь 2026 года в регионах России ввели 1,712 млн кв. м качественной складской недвижимости против 3,148 млн кв. м годом ранее. Поквартальный ввод последовательно сокращался: с 779 тыс. кв. м в I квартале до 580 тыс. во II и 353 тыс. кв. м в III. При этом объём сделок с региональными складами, согласно отдельному исследованию CORE.XP, увеличился на 38%, до 1,883 млн кв. м. На III квартал пришлось 1,115 млн кв. м — рекордный квартальный показатель за период наблюдений компании.
Сокращение строительства последовало за высоким результатом 2025 года, когда на региональных рынках ввели 4,233 млн кв. м складов против 2,467 млн кв. м в 2024-м. По прогнозу CORE.XP, по итогам 2026 года ввод составит около 2,8 млн кв. м — на 34% меньше прошлогоднего показателя. Однако строительство и заключённые сделки характеризуют разные процессы. Первое отражает появление новых объектов, вторые — активность арендаторов и покупателей, включая договоры по существующим складам и проекты BTS под конкретного заказчика. Рост сделок не равнозначен увеличению потребности в новом строительстве и не доказывает устойчивого восстановления спроса.
Структура строительства и аренды меняется
На фоне сокращения общего ввода доля спекулятивного строительства — объектов для последующей аренды или продажи на открытом рынке — выросла на 12 процентных пунктов, до 30%. Динамика оставалась неравномерной: в I квартале такие объекты обеспечили 41% ввода, во II — 12%, в III — 36%. Изменение структуры нового предложения не означает дефицита или избытка готовых площадей: для такой оценки необходимы данные о вакантности.
В структуре заключённых договоров доля BTS-аренды увеличилась с 25% до 46%. На арендные форматы пришлось более 99% объёма сделок, а электронная торговля обеспечила 62%. При этом показатели спекулятивного строительства и BTS-аренды относятся к разным статистическим совокупностям: первый характеризует введённые объекты, второй — заключённые договоры. Они описывают структуру предложения и арендной активности, но не устанавливают прямой зависимости между ними.
Читайте также: На склады под заказчика пришлось 76% площади региональных сделок, Москва выбирает универсальные объекты
Региональные рынки развиваются неравномерно
В распределении нового строительства лидирует Санкт-Петербург, обеспечивший 20% регионального ввода. На Новосибирск пришлось 7%, Самару — 6%, Ростов-на-Дону и Екатеринбург — по 5%. Значительные объекты появились и за пределами крупнейших логистических центров: в Набережных Челнах ввели 163 тыс. кв. м, Кемерове — 104 тыс., Омске — 100 тыс. По данным CORE.XP, 46% объёма сделок пришлось на территории за пределами восьми крупнейших региональных складских рынков.
Эти показатели характеризуют территориальное распределение строительства и арендной активности, но не дают прямого сопоставления спроса и предложения по каждому городу. Для логистических операторов и арендаторов определяющими остаются наличие подходящих площадей в конкретном узле, технические характеристики объектов и сроки их готовности. От этих параметров зависит выбор площадок для хранения запасов, региональной дистрибуции и фулфилмента.
Рост сделок ещё не означает восстановления рынка
Увеличение объёма заключённых договоров не снимает неопределённости с регионального складского рынка. Антон Алябьев, старший директор и руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, характеризует повышение активности как преимущественно ситуативное. Для оценки баланса спроса и предложения необходимо сопоставлять сделки с вакантностью, ставками аренды и сроками ввода новых объектов. Без этих показателей преждевременно говорить о дефиците складов или избытке площадей.
Региональный складской рынок сокращает темпы строительства при росте объёма заключённых сделок, значительную долю которых формирует электронная торговля. Девелоперам необходимо соотносить новые проекты с подтверждённым спросом, а логистическим операторам и ритейлерам — оценивать доступность мощностей в конкретных регионах. Решения о расширении складской сети требуют анализа локального предложения, а не только общероссийской статистики строительства и сделок.
