В I квартале 2026 года онлайн-ритейлеры сократили объём сделок со складами Московского региона более чем в два раза. Для рынка это означает переход от наращивания площадей к точному выбору объектов под запасы, маршруты, фулфилмент и операционную эффективность.
По данным Bright Rich | CORFAC Int., объём сделок e-commerce со складской недвижимостью Московского региона в I квартале 2026 года составил 30 тыс. кв. м против 62,7 тыс. кв. м годом ранее. Доля онлайн-ритейлеров в спросе осталась близкой к прошлогоднему уровню: 17% против 16% в I квартале 2025 года. Главный сдвиг — резкое снижение абсолютного объёма поглощения площадей при сохранении сопоставимой доли в структуре спроса.
За десять лет e-commerce прошёл путь от нишевого арендатора до одного из ключевых источников спроса на склады. В 2015 году доля онлайн-ритейлеров составляла 0,9%, к 2024 году достигла 49,5%, а в 2025 году снизилась до 30,5%. Эта динамика фиксирует смену этапа: после периода быстрого расширения складской сети онлайн-игроки переходят к более осторожному планированию мощностей.
Для логистики меняется роль склада как ресурса. В период быстрого роста онлайн-ритейлеры наращивали площади, чтобы поддерживать масштабирование заказов, расширение ассортимента и скорость доставки. Теперь склад оценивается не по метражу, а по тому, насколько он подходит под конкретную цепочку поставок: локацию, транспортные плечи, технические параметры, обработку заказов и размещение запасов.
Масштаб предыдущей экспансии виден в абсолютных значениях. В 2015 году крупнейшие онлайн-ритейлеры занимали 11,2 тыс. кв. м складских площадей; в 2021 году — 913,8 тыс. кв. м, в 2022 году — 828,4 тыс. кв. м, в 2023 году — 983,1 тыс. кв. м, в 2024 году — 1,3 млн кв. м. В 2025 году показатель снизился до 732 тыс. кв. м.
Bright Rich связывает изменение со зрелостью сегмента. По словам сооснователя и партнёра компании Виктора Заглумина, e-commerce переходит «от ажиотажного спроса к отбору складских площадей по принципу эффективности», а дальнейший спрос станет более точечным и будет строиться по принципу логистической селективности. Для девелоперов, 3PL-операторов и фулфилмент-провайдеров это меняет требования к объектам: стандартной площади недостаточно, если склад плохо интегрируется в маршруты, зоны спроса и операционные процессы онлайн-ритейлера.
E-commerce остаётся системным участником складского рынка, но его роль меняется: вместо массового поглощения площадей на первый план выходит точность размещения мощностей.
Девелоперам и операторам нужны не просто склады, а объекты, встроенные в логистическую модель клиента: с подходящей локацией, параметрами, адаптацией и связью с фулфилментом.
