По оценкам специалистов, до 80% возводящихся сегодня в Москве и Подмосковье складских комплексов имеют ошибки в проектировании. Неправильное соотношение площади застройки и общей площади участка, неверный расчет нагрузки на пол, ошибочное представление об объеме товарных потоков той или иной группы клиентов - эти и многие другие недочеты могут существенно ухудшить показатели эффективности складского комплекса, а значит, снизить его рентабельность.
Проектирование склада включает в себя решение спектра вопросов: определение концепции склада, его целевой аудитории, расчет товарных потоков в соответствии с потребностями клиента, устройство зон хранения, выбор складского оборудования, его грамотное размещение, внедрение программного обеспечения, способного управлять процессами на объекте, и т. д. Казалось бы, задачи ясны, а их решения не представляют больших проблем для девелопера . Между тем оказывается, при всем обилии теоретических знаний на практике ошибок по-прежнему много, навыков все еще не хватает, и в результате рынок пополняется объектами, имеющими проблемы функционирования. Такое положение дел специалисты объясняют в первую очередь неразвитостью рынка и, как следствие, непрофессионализмом. Грамотных, опытных проектировщиков в нашей стране можно пересчитать по пальцам, их услуги стоят достаточно дорого, и отнюдь не каждый девелопер имеет возможность привлекать таких профессионалов к работе. Желая сэкономить, застройщик часто обращается к менее именитым проектировщикам, но, как того и следовало ожидать, оказывается неудовлетворенным работой дилетантов. В результате здесь, как и во многих других сегментах недвижимости, девелопер предпринимает отчаянный шаг делать все самостоятельно. В итоге рынок пополняется строениями, имеющими многочисленные ошибки проектирования.
Любой промах за ваши деньги
Многие считают, что склад - более простое сооружение, нежели административный комплекс или торговый центр. Действительно, современные склады - это одноэтажные строения без архитектурных и планировочных изысков, не нуждающиеся в проработке дизайна внутренних помещений, не преследующие "презентационную" цель. Между тем здесь существует ряд специфических нюансов, которые не менее важны, чем фактор презентабельности для офиса и фактор местоположения для торгового центра. Нарушая эти основополагающие законы складского проектирования, девелоперы и попадают впросак.
Одна из самых характерных ошибок при проектировании складов (впрочем, встречающаяся и в других сегментах) - попытка реализации проекта без понимания объема, специфики и перспектив роста товарных потоков потенциального клиента, отсутствие четкого позиционирования будущего комплекса.
Между тем проектирование складского комплекса невозможно без создания философии данного проекта.
"Чтобы знать, какой склад строить, необходимо проанализировать комплекс физических характеристик участка застройки, потребности рынка и потенциальных арендаторов. Только после этого возможна выработка общей концепции планируемого объекта недвижимости", - рассказывает Роман Бурцев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank.
Распространенной ошибкой, которая встречается и в других сегментах недвижимости, можно считать отсутствие на этапе проектирования экономического обоснования строительства склада. Иногда складывается ощущение, что девелопер задумывает проект вовсе не ради получения прибыли, а например, ради того, чтобы потешить собственное самолюбие, попробовать себя в нелегком деле строительства склада и т. д. Экономически эффективным проект может считаться лишь в том случае, если девелопер оценил свои риски и предполагаемую доходность и на основе этого принял окончательное решение о начале работ по реализации проекта.
Впрочем, на этапе проектирования складов существуют специфические ошибки, присущие лишь этому рынку.
"При организации складского комплекса часто не соблюдаются международные требования к соотношению размеров площадки и здания. Например, на площадке размером 2 га размещают 15 тыс. кв. м складских площадей", - рассказывает Николай Титюхин, генеральный директор компании "КИА-центр".
Европейский опыт строительства складских комплексов свидетельствует, что оптимальное использование площадки соответствует следующему соотношению:
- 40% - площадь складских помещений;
- 45% - площадь дорог и стоянок для автотранспорта;
- 15% - площадь зеленых насаждений".
В отдельных случаях, когда компания строит склад под себя и специфика ее деятельности подразумевает относительно малый грузопоток, "пятно" застройки может быть увеличено до 60%. Но не больше, иначе зона маневрирования и парковки будет недостаточна для нормального функционирования склада.
Неграмотное зонирование земельного участка влечет за собой и другие ошибки, например, недостаточное количество места для разворота фур.
"У одного нашего клиента на объекте для разворота автотранспорта было предусмотрено 18 кв. м. И это при том, что длина одной еврофуры составляет 18 м. Интересно, как эта фура будет разворачиваться, - рассуждает Олег Решетилов, директор по маркетингу компании "Стройфаза". - Подобные недочеты существенно снижают скорость логистических процессов, влияют на эффективность работы склада".
Отрицательно сказывается на организации технологического процесса неэффективное расстояние между колоннами, например 6x6 или 12x6. Известно, что оптимальная сетка колонн при сегодняшних логистических требованиях компаний - 12x24.
На рынке можно встретить проекты, где необоснованно выбрано соотношение количества ворот на входе и выходе со склада.
"Нам приходилось видеть проект, в котором на входе предусматривалось 12 ворот, а на выходе - 4. Это, безусловно, не отвечает требованиям технологического процесса, - рассказывает Нина Овчаренко, руководитель информационно-аналитического отдела компании "КИА-центр". - Количество ворот определяется объемами обрабатываемых на складе грузопотоков и используемой для этого технологией. Игнорирование этого в дальнейшем не позволит операторам оптимизировать свою складскую логистику и предлагать конкурентные цены".
Из соображений экономии средств при проектировании складов часто не предусматривается автомобильный пандус, который необходим для оптимизации логистических процессов.
Много ошибок допускается при выборе строительных и отделочных материалов.
"Есть много примеров, когда девелоперы пытались сэкономить на заливке пола, что в итоге приводило к необходимости реконструкции, - рассказывает Сергей Смирнов. - В то же время это достаточно большой процент затрат при строительстве склада в общем".
"При выборе строительных материалов, технологий строительства важно учитывать и климатические особенности местности, - рассказывает Олег Решетилов. - В Африке для возведения складов можно использовать фанеру, а в России, например в Новосибирске, где уровень снега зимой достигает 2,5 м, а морозы - 50 градусов, нужно строить из таких материалов, которые способны выдержать суровые снеговые и ветровые нагрузки".
Этим отнюдь не исчерпывается список реальных и потенциальных проблем, подстерегающих девелоперов при проектировании и возведении складских комплексов. Высота потолка, зонирование внутренних помещений склада, выбор IТ-программы (Warehouse Management System) и т. д. - все это тоже довольно сложные задачи, нуждающиеся в разрешении. Можно ли минимизировать ошибки, добиться эффективного решения стоящих перед девелопером задач, правильно расставить приоритеты в процессе проектирования и запуска склада? Специалисты уверены в том, что свести все недочеты к минимуму можно, используя специальный алгоритм проектирования.
Работа над ошибками
Последовательность логистического проектирования включает в себя несколько принципиальных этапов:
- определение концепции склада (потенциальная аудитория, сбор и анализ информации о грузопотоках клиентов, их логистических требованиях и т. д., принятие возможных допущений);
- обоснование выбранной концепции в существующих реалиях рынка, финансовая актуализация;
- формирование логистической модели склада.
Рассмотрим каждый этап в отдельности.
"Для корпоративных и публичных складов используются различные способы сбора и анализа информации и принятия допущений, в последующем применяемые при логистическом проектировании, - рассказывает Андрей Хлус, генеральный директор компании "Логистик Менеджмент". - Для корпоративных складов (т. е. складов, предназначенных для складской обработки собственных ТМЦ компании) в процессе диагностики собираются данные, необходимые для планирования нового склада под конкретные нужды, а также формируются рекомендации по оптимальной логистической стратегии компании. Логистическое проектирование публичных складов предполагает подготовку аналитических обзоров состояния рынка складской недвижимости и складских услуг, формирование списка потенциальных клиентов, принятия допущений о назначении, востребованной мощности и класса складов, категорий грузов и операционных объемах".
На этом этапе девелопер "прощупывает", что необходимо рынку в текущих условиях, какой сегмент потребителей более других нуждается в свободных площадях, находит наиболее востребованное направление.
"После определения концепции будущего комплекса мы приступаем к разработке предпроектного предложения, где заложены основные параметры проекта, - рассказывает Марина Мазур, директор по маркетингу компании "Кулон". - На этом же этапе просчитывается и финансовая модель. Проект должен быть востребован рынком, не выходя при этом за рамки бюджета. Необходимо соблюдать этот баланс".
На этом этапе происходит финансовое обоснование проекта - анализируется и сопоставляется с ожидаемой рентабельностью стоимость земли, подведения коммуникаций, стоимость строительства по элементам конструкции и инженерным системам и т. д.
"Есть много примеров, когда девелоперы приобретают в собственность сельскохозяйственную землю и проектируют здание без учета реального срока перевода земли из одной категории в другую. Между тем процесс занимает подчас более года. В этом смысле очень важно знать, что ты покупаешь, чтобы более точно рассчитывать срок окупаемости и доходность проекта, - рассказывает Мишель Паскалис, президент компании MLP. - То же самое можно сказать и о технических спецификациях. На этапе финансового обоснования проекта необходима оценка имеющихся на участке сетей - каково их состояние, какие технические возможности здесь представлены, сколько будет стоить подведение недостающих сетей".
На этом этапе девелопер принимает решение о том, представляется ли обоснованным строительство склада. Определяется основной конструктив здания, оценивается объем работ, сроки реализации и т. д.
После финансового обоснования проекта застройщик выходит на финишную прямую. Для проектировщиков формулируется техническое задание, которое подробно описывает конфигурацию будущего склада, зонирование комплекса, устройство напольных покрытий.
"Техническое задание включает в себя логистические требования к территории комплекса: основные потоки по территории, конструкцию, расположение доков и рамп, их количество, подъезды к складу и внешние транспортные коммуникации, - рассказывает Андрей Хлус. - Здесь же предусматриваются требования к конструкции и инженерным системам склада (размеры, устройство напольных покрытий, температурный, влажностный режимы), рекомендации по системам коммуникаций и другим инженерным системам; описывается зонирование склада: размещение основных производственных зон и внутренние потоки, вспомогательные и офисные помещения, их размеры; размещение зон на территории комплекса и их размеры: зоны разгрузки, въезда/ выезда, стоянок, зоны для объектов обеспечения деятельности склада и т. п.".
На этом же этапе подбирается тип складской техники, проводится тендер по выбору поставщиков оборудования. Решается вопрос с выбором системы управления и отчетности склада. После всего этого девелопер приступает к непосредственной реализации комплекса. Бесспорно, успешность проекта зависит и от качества строительства, точности исполнения задач, тем не менее принципиальным моментом можно назвать процесс проектирования, который в большей степени определяет жизнедеятельность будущего сооружения.
Конкуренты наступают
Грамотный подход к проектированию, привлечение профессиональных проектировщиков позволяют минимизировать потери при запуске проекта, делают его экономически рентабельным и востребованным в течение длительного времени. Стоит признать, что пока, в силу большого спроса, востребованы даже объекты, имеющие многочисленные недочеты проектирования. Между тем развитие рынка предполагает возрастающую конкуренцию, а значит, улучшение качества предложения. Как только критическая масса вновь построенных объектов уравновесит соотношение спроса и предложения, некачественные комплексы не смогут выдерживать конкуренцию с новыми зданиями в одной ценовой категории, а со временем, возможно, и вовсе будут вытеснены с рынка.
