На рынке light industrial Московского региона увеличивается доля помещений, предлагаемых в аренду, но ставки не снижаются. В III квартале 2026 года доля свободных площадей, доступных исключительно для аренды, достигла 33%, а средневзвешенная запрашиваемая ставка в одноэтажных объектах класса А выросла на 2,3%, до 13,5 тыс. рублей за кв. м в год, по данным NF GROUP. В готовых комплексах классов А и В вакантность сократилась до 11,6%, тогда как в строящихся объектах незаконтрактованными остаются 49% площадей. Для производственных и логистических компаний расширение предложения не снимает вопроса о стоимости, расположении и готовности помещений.
Аренда занимает большую долю предложения
За III квартал доля свободных площадей light industrial, предлагаемых исключительно в аренду, увеличилась на 15 процентных пунктов. К концу сентября она достигла 33% предложения Московского региона. Ещё 19% помещений доступны как для аренды, так и для покупки, а 48% предлагаются только на продажу.
В общей сложности возможность аренды предусмотрена для 52% свободного предложения, хотя покупка недвижимости по-прежнему занимает значительную часть рынка. Сдвиг связан в том числе с выходом новых объектов: по данным NF GROUP, в комплексах, готовых к заезду или находящихся на завершающей стадии строительства, преобладают арендная и гибридная модели реализации.
Для производственных и логистических компаний расширяется выбор вариантов размещения без приобретения недвижимости. Однако рост доли аренды не обязательно сопровождается сопоставимым приростом доступных квадратных метров: соотношение моделей реализации может меняться и без существенного увеличения абсолютного объёма предложения.
Средняя запрашиваемая ставка тем временем вновь пошла вверх после снижения в первой половине 2026 года.
Ставки прервали снижение
По итогам III квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды одноэтажных объектов light industrial класса А достигла 13,5 тыс. рублей за кв. м в год без НДС и операционных расходов. За три месяца показатель вырос на 2,3%.
Рост доли арендного предложения сам по себе не объясняет повышение ставки. Доля характеризует распределение свободных площадей по моделям реализации, ставка — запрашиваемую стоимость аренды в определённой категории объектов. Без сопоставления условий внутри одних и тех же комплексов невозможно отделить изменение цен от влияния состава предложения.
NF GROUP не прогнозирует существенных изменений до конца года. По оценке консультантов, средневзвешенная запрашиваемая ставка в одноэтажных объектах класса А останется в диапазоне 13,2–13,6 тыс. рублей за кв. м в год без НДС и операционных расходов.
При этом условия выбора готовых помещений и площадей в строящихся комплексах заметно различаются.
Готовые комплексы сокращают вакансию
В существующих одноэтажных объектах light industrial классов А и В доля вакантных площадей за III квартал сократилась с 13,2% до 11,6%. Заполняемость выросла до 88,4%, следует из расчётов NF GROUP.
В строящихся комплексах динамика противоположная: доля незаконтрактованных площадей увеличилась с 44,6% до 49%, а законтрактованных — снизилась с 55,4% до 51%.
Почти половина площадей в строящихся объектах ещё не обеспечена контрактами. Но компания, которой требуется в ближайшее время запустить производство или складские операции, не может рассматривать такое предложение как равноценную замену свободному помещению в действующем комплексе.
В существующих объектах свободными остаются 11,6% площадей, причём за квартал их доля сократилась. Этого недостаточно, чтобы говорить о дефиците готовых помещений: необходимы данные об абсолютном объёме свободного фонда и его соответствии потребностям арендаторов.
Для бизнеса, ограниченного сроками запуска, различие между готовыми и строящимися площадями существенно сужает практический выбор даже при росте доли арендного предложения.
Читайте также: Ввод light industrial в Московском регионе растет, конкуренция усиливается, а ставки держатся
Рекорд поглощения обеспечили крупные сделки
В III квартале 2026 года объём поглощённых площадей на рынке одноэтажного light industrial Московского региона достиг рекордных 136 тыс. кв. м. Однако 60% квартального результата пришлось на крупные сделки всего в четырёх объектах — одном готовом и трёх строящихся.
Без их учёта поглощение составило около 55 тыс. кв. м. Это на 44% выше результата III квартала 2025 года, когда было поглощено 38 тыс. кв. м, но соответствует среднеквартальному уровню последних трёх лет.
Квартальный рекорд во многом сформирован несколькими крупными сделками. За их пределами активность остаётся близкой к привычному для рынка масштабу.
NF GROUP характеризует деловую активность как стабильную. При этом, по оценке компании, предложение продолжает расти быстрее спроса.
Сокращение вакансии в готовых комплексах сочетается с высокой долей незаконтрактованных площадей в строящихся объектах. Крупные сделки существенно влияют на квартальную статистику, но не гарантируют столь же быстрого заполнения остальных проектов.
Для девелоперов общий объём поглощения не заменяет оценки спроса на помещения в конкретных объектах, особенно находящихся на стадии строительства.
Стоимость помещения — лишь часть решения
Крупнейшую группу резидентов существующих объектов light industrial классов А и В составляют производственные компании — 35,9% общего числа, по данным NF GROUP. Среди других основных пользователей формата — дистрибьюторские и транспортно-логистические предприятия.
Для производителей расходы на недвижимость — часть более широкой инвестиционной задачи. Запуск или расширение деятельности требует вложений в оборудование и основные операции, а аренда позволяет не отвлекать средства на покупку помещения.
Евгений Платонов, руководитель направления light industrial NF GROUP, обращает внимание, что готовность объекта к заезду и его расположение могут иметь для предприятия не меньшее значение, чем стоимость. Рост доли арендного предложения расширяет возможности размещения, но не снимает необходимости оценивать конкретные условия.
Средневзвешенная ставка остаётся ориентиром, а не универсальной ценой аренды. Помещения с одинаковой запрашиваемой стоимостью могут по-разному соответствовать требованиям компании к расположению и срокам начала работы.
Для девелоперов задача осложняется неодинаковой динамикой заполнения готовых и строящихся комплексов. Увеличение доли арендного предложения само по себе не обеспечивает ускоренного заключения договоров.
Расширение арендного предложения в Подмосковье пока не сопровождается снижением средней ставки класса А. Для компаний, планирующих размещение производства или склада, решающими остаются условия конкретного помещения — его стоимость, расположение и готовность к работе.
